律师支招房屋租赁纠纷

　　案件一：租赁房内装修应该归谁
　　2008年6月，某糖业公司将镇江京口区京几路的一套房屋出租给张女士做生意，期限为2008年7月1日至2009年6月30日。租赁协议约定在不改变房屋结构的前提下，承租人可对房屋进行装修，租赁结束后装潢不得拆除，应无条件交给出租方。在租房期间，张女士在房屋内打了阁楼，2009年6月10日，该公司发函通知张女士协议期满后不再续签租赁合同，但张女士要求对阁楼给予补偿，双方产生纠纷。  
　　今年初，糖业公司将张女士告上法庭，法院依据租赁协议判决张女士立即迁出租赁房屋，对阁楼不予补偿。
律师说法：承租人经所有人同意对房屋进行装修属于合法的添附行为，对装修投入损失的承担按事先约定的办法进行处理，这是我国民法自愿原则和民事权利可处分原则在民事活动中的具体适用。
　　案件二：烧了东家东西赔不赔
　　2009年1月，刘女士将镇江京口区弥陀寺巷的五楼套房出租给吴先生，期限自2009年2月10日至2009年6月10日。5月底，该房屋发生火灾，镇江市京口区公安消防大队现场调查，并于6月9日出具火灾事故简易调查认定书，认定起火部位为该房子内的灶台，镇江市价格认证中心出具价格鉴证结论书，认定烧毁房内装潢、家具为1.3万元。案件审理中，法院另行认定因火灾造成刘女士无法出租房屋，租金损失2400元。最后，法院判决吴先生赔偿刘女士1.54万元。
律师说法：我国法律规定，承租人应当妥善保管租赁物，因管理不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担责任赔偿损失。此次火灾是因为承租人不小心操作灶台造成的，因此造成的损失应当由承租人承担。

案件三：优先购买权为啥没了
2006年12月，丹阳的焦先生与某房地产公司签订租赁合同一份，承租丹阳市区某广场两间门面房用于经营洗衣店，租赁期限自2006年12月至2011年12月。2009年5月，房地产公司通过特快专递的方式向焦先生送达了一份《房屋出售优先权告知函》，公司将出售焦先生所租赁的商铺，焦先生享有优先购买权，销售单价为4800元/平方米。5月27日，焦先生至房地产公司处要求购买，但却未办理任何购房手续。后房地产公司将两处商铺卖于他人。焦先生遂将房地产公司告上法庭，要求确认房地产公司卖房于他人无效，并确认自己的优先购买权。

　　一审法院审理后依法驳回焦先生诉讼请求，焦先生不服上诉至镇江中院。二审中，焦先生当庭承认没有能力按照房地产公司卖于第三人的付款条件购买商铺。法院认为，焦先生在通知函件上签字，双方便已达成了行使优先购买权的条件，焦先生在书函规定时间内没有办理购房手续的情形下，便已丧失了优先购买权，并且焦先生没有行使优先购买权的实际履行能力，据此维持了一审判决。

　　律师说法：我国法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下优先购买的权利。本案出租人已事先通知承租人出售承租房屋，不侵犯承租人的优先权。

　　案件四：口头租赁合同有没有效
　　2006年9月，家住镇江京口区官塘桥的老杨将自家楼下的三间房屋租赁给老王，租赁期为两年。租赁期满后，双方没有续签协议，但老王继续使用该房屋，并按时缴纳租金。2009年6月，老杨通知老王，不再出租房屋，要老王在1个月内搬出。8月，老杨诉至法院。审理中，老王辩解，双方有口头约定，继续租赁从2008年8月到2010年8月，并且老王自己一直向老杨缴纳租金，不能老杨说让搬就搬。但老杨对老王双方口头约定的说法不予认可。"
　　法院审理后认为，老王口头协议的辩解没有证据加以证明，不能成立，并且没有书面租赁协议，双方在2008年8月以后，形成事实上的不定期租赁合同关系。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，据此，法院判决双方解除租赁关系，老王从租住房屋中迁出。
  　律师说法：租房协议到期后，承租人继续租赁房屋，房东也未表示反对并收取了房租，此时原房屋租赁协议虽继续有效，但租赁期限为不定期，房屋所有权人给予承租人合理期限后，可随时解除租赁协议，收回房屋。