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搬家常识
物业管理资质≠物业服务等级
发布时间:2011/11/11 0:00:00

          物业管理资质≠物业服务等级

                文/程 磊

[本文原载于《物业管理信息》20114月号]

注:《物业管理信息》杂志系广州市物业管理行业协会会刊。

            广州物业专家律师网

[案例]

广州市春江花园小区由广州春江房地产开发有限公司(以下简称春江公司)开发建设。春江公司委托广州市春景物业管理公司(以下简称春景物业公司)提供物业服务。春景物业公司取得了房管部门核发的《物业管理企业资质证书》,资质等级为三级。黄锦秀是该小区3102房的业主,该房的建筑面积为100平方米。
  2003年1月5日,春江公司与春景物业公司签订《物业管理委托合同》,约定春景物业公司为春江花园提供物业管理,期限自2003年1月5日起至春江花园业主委员会成立之日止;管理服务事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理,共用设施、设备的维修、养护、运行和管理,市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理,附属配套建筑和设施的维修、养护和管理,公共环境维修,交通与车辆停放秩序的管理,维护公共秩序,管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等。2003年11月3日,广州市物价局发出批复,核准春江花园的物业管理费高层住宅为1.9元/平方米,并向春景物业公司核发了广东省经营服务性收费许可证,核定春江花园高层住宅的物业管理费为1.9元/平方米,业主逾期缴纳有关费用的,从逾期之日起按应缴款的千分之一交纳滞纳金等内容。
  合同签订后,春景物业公司进驻春江花园小区实施物业管理服务,黄锦秀也一直向春景物业公司缴付物业管理费至2007年12月底,春江花园一直没有成立业主委员会。从2008年1月起,黄锦秀没有向春景物业公司交纳物业服务费,经多次催缴未果后,春景物业公司向法院提起诉讼,要求被告黄锦秀交纳从2008年1月到2010年1月期间的物业服务费及滞纳金,滞纳金以当月应付管理费为本金,自次月5日起计至被告实际清偿之日止,按每日千分之一的标准计付。
  黄锦秀辩称:原告春景物业公司只属于物业管理三级资质企业,不具备为春江花园小区服务的资格。被告持有的三级资质证书仅可管理20万平方米以下的物业区域,但春江花园小区面积合计354458平方米,超出其资质范围,应由持有一级或二级资质证书的物业服务公司来经营。因被告超出经营资质经营,《物业管理委托合同》应属无效合同,不能作为收取物业管理费的依据。

另外,被告的收费标准应根据广州市物价局在2008年对于物业管理企业收费指导基准价来核定。被告的物业管理资质等级为三级,根据《2008年度广州市住宅物业服务收费折算指导价基准价和浮动幅度》,其收费标准最高为每平方米0.91元/月。原告要求按照1.9元/平方米的标准收取物业服务费超过了指导价的最高限额0.91元/月,请求法院判决调整收费标准。

[案件争议焦点]

    1、原告超出其物业管理资质管理小区,《物业管理委托合同》是否有效?

    2、原告持有三级物业管理资质,能否超出三级物业服务等级收取物业管理费用?

[律师解析]

    一、原告超出其物业管理资质管理小区,《物业管理委托合同》效力不受影响。

根据建设部颁布的《物业管理企业资质管理办法》规定,物业管理企业从事物业管理服务应取得相应的资质,物业管理企业资质等级分为一、二、三级。《物业管理企业资质管理办法》第八条规定:“ 一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。”本案中,原告属于三级资质的物业管理企业,依照规定只能承接20万平方米以下的住宅项目。但其承接的春江花园小区面积合计354458平方米,属于超越资质承接物业管理业务的行为,那么,春江公司与原告签订的《物业管理委托合同》是否属于无效合同呢?

    关于合同是否无效,《合同法》第五十二条第五项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定:“合同法第五十二条第五项规定的‘强制性规定’,是指效力性的强制性规定。”根据上述规定,只有违反效力性强制性规定的合同,法院才能依法认定为无效合同。物业服务资质制度属于规制物业服务企业的“市场准入”资格的“管理性”强制性规定,不属于“效力性”强制性规定,因此,《物业管理委托合同》仍属于有效合同。

那么,业主对于物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的行为该如何行使举报、监督权呢?《物业管理企业资质管理办法》第二十一条规定:“物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告,责令限期改正,并处1万元以上3万元以下的罚款。”因此,业主对于物业服务企业的此类违法行为,可以向房管部门投诉以纠正其违法行为。但这些属于行政管理范畴,应由房地产行政主管部门解决,不属本案的审理范围。

    二、原告虽只持有三级物业管理资质,但也可以按照一级物业服务等级收取物业管理费。

    《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》(穗价[2004]199号文)规定,物业管理服务的标准按照服务内容和服务质量分为三个等级,业主与物业管理企业将按照基准价,浮动幅度为15%,根据物业服务等级、硬件配套设施等因素上下浮动,在物业服务合同中约定具体收费标准。分为三个等级的物业管理服务标准,主要从房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、绿化养护管理、综合管理服务等方面细化量化服务内容,实行“分等定级,按质论价”。《关于2008年度广州市住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度的通知》(穗价[2008]85号)规定,三级服务等级的收费基准价为每月每平方米0.91元,可以上下浮动15%,即在0.77-1.05元之间上下浮动。

    需要注意的是,物业服务等级并不等于物业管理资质。三级物业管理资质的物业服务企业也可能提供一级物业服务等级的服务,应区分物业服务等级和物业服务企业的资质之间的不同。物业服务企业资质,是表明物业服务企业可以提供的物业服务层次、范围的准入资格。而物业服务等级则是地方政府有关部门根据不同的物业服务内容与标准所作的分类,并以此作为适用不同等级的政府指导价的依据。物业服务企业的资质与物业服务企业的服务等级是两个完全不同的概念。物业服务企业的资质高,意味着其从业人员、管理面积、其承接的物业服务项目的层次较低资质的物业服务公司高。而物业服务等级高,意味着物业服务公司提供的服务多,收费的标准因此也相应提高。但资质低的物业服务企业也能提供等级高的物业服务。因此,物业服务公司资质与物业服务等级属不同概念,物业服务公司的资质与收费标准无关,而物业服务等级则与收费标准紧密相关。本案中,原告虽然是三级物业管理资质的企业,但也可以提供一级物业服务等级的物业服务,其按照1.9元/月的收费标准收费也获得了物价部门的核准,应属合法有效。被告混淆了物业服务等级和物业管理资质的概念,认为三级物业管理资质的企业不能按照一级物业服务等级收取物业管理费,缺乏法律依据。

[法院判决]

根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。本案中,春江公司作为春江花园的建设单位,选聘原告对物业进行前期管理,是双方当事人的真实意思表示,合同合法有效。现有法律法规并未明确规定三级资质的物业管理企业就超过其资质经营范围而签订的物业管理委托合同为无效。《物业管理委托合同》内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效的合同。至于物业管理费的收费标准问题,《广州市住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》规定的基准价级别是指物业服务等级,并非是指物业服务企业的资质等级。被告认为原告不能按照一级物业服务等级的标准收取物业管理费,并无法律依据,依法不予采纳。判决如下:被告黄锦秀交纳从2008年1月到2010年1月期间的物业服务费并支付滞纳金,滞纳金以当月应付管理费为本金,自次月5日起计至被告实际清偿之日止,按每日千分之一的标准计付。

[法条链接]

《物业管理企业资质管理办法》

 第八条   一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

第二十一条   物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告,责令限期改正,并处1万元以上3万元以下的罚款。”

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》

第十四条    合同法第五十二条第五项规定的‘强制性规定’,是指效力性的强制性规定。

物业管理条例

二十一条    在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

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