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搬家常识
取得《建设工程施工质量验收监督意见书》是否符合交楼标准?
发布时间:2011/2/22 0:00:00

取得《建设工程施工质量验收监督意见书》是否符合交楼标准?

文/程 磊

关键问题提示:开发商取得了商品房的《建设工程规划验收合格证》、《建筑工程消防验收的意见书》、《建设工程施工质量验收监督意见书》,是否符合交楼标准?

[真实案例]
  2008年8月24日,业主张三与广州市A公司签订《商品房买卖合同》,主要约定业主张三向A公司预购广州市海珠区金庆花园12层1205号房,总金额为1053458元;第十条A公司应当在2009年6月30日将作为本合同标的物的房屋交付业主张三使用;A公司交付的商品房应当经验收合格,A公司出具《建设工程施工质量验收监督意见书》;A公司未能按合同规定的期限交房给业主张三的,逾期未超过90日,A公司无需承担延期交房的违约责任;逾期超过90日的,自合同第十条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止,A公司按日向业主张三支付已交付楼价款0.5‰的违约金。在双方进行验收交接时,A公司应当出示本合同第十一条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料,并签署交接单;所购商品房为住宅的,A公司还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《商品住宅交楼书》。该合同已办理备案登记。

合同签订后,业主张三已向A公司付清全部房款1053458元,A公司于2009年8月25日开具收到业主张三房款1053458元的发票给业主张三。2009年9月14日,广州市城市规划局核发《建设工程规划验收合格证》,核定A公司涉案楼宇验收合格。2009年9月18日,广州市公安消防局发出涉案楼宇《建筑工程消防验收的意见书》。2009年9月18日,广州市海珠区建设工程质量安全监督站发出《建设工程施工质量验收监督意见书》。2009年9月14日,A公司通过上海圆通速递有限公司向业主张三发出《收楼通知书》、快件单号2200739917,建议业主张三在2009年9月26日前来办理收楼手续。业主张三认为未收到A公司发出的收楼通知。业主张三于2009年10月10日办理了收楼手续,并于2009年12月18日提起本案诉讼。诉讼中,A公司确认诉讼期间还未取得《建设工程竣工验收备案表》。
  业主张三起诉要求:1、判令A公司按每日万分之五的标准,以已付房款1053458元为本金,支付从2009年7月1日至2009年10月10日的迟延交楼违约金(暂计为53726元);2、判令A公司承担本案诉讼费。

[案件争议焦点]

A公司取得了《建设工程施工质量验收监督意见书》,是否符合交楼标准?

[广州市中级人民法院终审判决]
  业主张三与A公司公司签订的《商品房买卖合同》,是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律和行政法规的强制性规定,是合法有效的合同,双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。
  关于交楼标准和迟交楼的违约责任问题。按合同约定,A公司公司应当在2009年6月30日前将经验收合格的房屋交付业主张三使用,交付时出具《建设工程施工质量验收监督意见书》,A公司未能按合同规定的期限交房给业主张三的,逾期未超过90日,A公司公司无需承担延期交房的违约责任。虽然A公司于2009年9月18日取得涉案房屋的《建设工程施工质量验收监督意见书》,但《
中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”因此,竣工验收是房屋交付使用的必经环节,建设工程经竣工验收合格后,始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其它有关部门备案。”据此,在现有房地产开发市场中,认定房屋质量合格的标准均以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。A公司认为涉案房屋取得《建设工程施工质量验收监督意见书》即可交楼,与法律规定不符,该院不予采纳。A公司至今未取得涉案房屋所在楼宇的《建设工程竣工验收备案表》,已构成违约,应承担违约的责任。业主张三要求A公司支付从2009年7月1日起至2009年10月10日止的迟交楼违约金,合理合法,该院予以采纳。

    判决如下:A公司在本判决生效之日起10日内按已付房款1053458元的每日万分之五的标准向业主张三支付从2009年7月1日至2009年10月10日止的迟交楼违约金。

[程磊律师提醒]

     在广州市,法定交楼标准为交付的房屋应当已经取得有关部门核发的《建设工程竣工备案表》,否则法院经认定不具备交楼条件,业主可以拒绝收楼,并要求开发商承担迟延交楼的违约金。广州市中级人民法院制定的《一手楼纠纷统一处理审判尺度》第五条交楼标准规定,问:什么条件才算“交楼”?
答:1.必须具备以下两个基本条件:(1)取得建设工程竣工备案表;(2)讼争房屋符合使用条件(即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵)。有特别约定其他标准的从约定。2.合同附件中约定有装修标准的,出卖人未达到约定的装修标准,其承担的是关于装修标准的违约责任。

 



  

 

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