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搬家常识
办理宅基地纠纷案全程实录
发布时间:2011/2/22 0:00:00

办理宅基地纠纷案全程实录

-------兼论宅基地房买卖合同的效力
文/程磊
[本文原载于《楼市》杂志10月刊总第六期]
<基本案情>
 
     原告方兰与被告周琴于2006年5月21日签订房屋买卖合同,被告将位于白云区的一套宅基地房屋卖给原告,房价为22万元。双方至白云区某法律服务所对该房屋买卖合同进行了见证。原告购买该房屋后,将房屋结构由一层变更为二层复式房。该房屋的开发商得知后马上通知原告,认为原告改变房屋结构,危及整栋楼房的安全,是违章建筑,要求原告拆除。原告觉得购买的宅基地房没有保障,要求被告退还购房款。
 
    本律师接受原告的委托后,迅速介入该案件。在审查相关的证据资料后,提出如下诉讼请求:1、请求法院判令原告与被告的房屋买卖关系无效;2、请求法院判令被告返还购房款22万元,并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息;3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。
 
    本案由广州市白云区人民法院立案受理。在庭审中,被告提出如下抗辩意见:2006年5月21日签订双方签订的房屋买卖合同是买卖双方的真实意志表示,是在双方多次协商后作出的民事法律行为,并经过白云区法律服务所的见证,没有违反法律的规定,是合法有效的合同,依法应受到法律的保护。原告在收楼后自行对房屋的主体结构进行变更以致危及房屋主体结构,但并不影响在前的房屋买卖合同的效力。
 
     本律师的代理意见:根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发<2001>42号)第12条规定,当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同,一般应认定无效。《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》(广州市人民政府令(第5号)第16条规定, 禁止买卖、出租农村村民住宅建设用地。本案中,原告购买的房屋没有按照法律规定办理相关的用地、规划、报建等手续,没有取得任何权属证明,该宅基地房屋依法不得转让。被告与原告的房屋转让行为因违反法律的强制性规定而无效。
 
    法院的判决:1、原告与被告的房屋买卖行为无效;2、被告于本判决发生法律效力之日起十日内,返还原告的购房款22万元。
 
    建设部最近发布了买房风险提示,特别提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋,否则将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护。但是,在房价高企的今天,面对越来越高的商品房房价,宅基地房以其低廉的价格吸引了众多购房者。本律师办理的宅基地房买卖案件具有一定的典型性,购房者在买卖房屋时应了解一些关于农村宅基地及其房屋买卖的相关法律知识,才能更好地保护自己的合法权益。
 
    一、农村宅基地、房屋买卖的相关立法状况。
   《宪法》第十条第四款规定:“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖,宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。《土地管理法》作为现行调整土地管理方面的专项法律,第八条确立了包括宅基地所有权在内的各种类型土地的所有权,规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”该法第六十二条对村民建房用地(宅基地)作了规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积,不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”“农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”该法第六十三条对涉及宅基地使用权在内的集体土地使用权的流转作了规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”关于宅基地能否抵押,我国《担保法》第三十七条规定:“下列财产不得抵押:……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外……。”第三十四条规定:“下列财产可以抵押:……(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权……。”依据该法,宅基地使用权不能单独抵押。
 
     1999年,国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》( 国办发<1999>39号)为了加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发,明确了禁止农村房屋向城市市民出售。该通知第二条第二款规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
 
     《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发<2001>42号)第12条规定,当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同,一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前,农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的,以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后,农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的,可认定转让合同有效。《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》(广州市人民政府令(第5号)第16条规定, 禁止买卖、出租农村村民住宅建设用地。
 
二、农村宅基地上的房屋买卖合同的效力。

       根据上述立法规定,农村宅基地上的房屋买卖合同一般应当认定无效。主要理由是:

      首先,房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局<1990>国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定:原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一) 第四条规定,合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。所以,涉及宅基地买卖的合同一般是无效的。

  其次,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。目前,只有农村集体经济组织中的内部成员才有权申请宅基地,如村民要建房,并符合法律规定的建房条件的,可以向村委会提出申请。非农村集体经济组织的成员,不得申请取得宅基地使用权。保证了集体土地使用权人身份的特殊性,有利于对集体土地的长久规划和保护。农村宅基地房买卖中,买房人名义上是买房,实际上是买地,在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。
  第三,目前,农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖虽完成,但买受人无法获得所有权人的保护。实践中,买受人即使实际支付了全部购房款,但因为农村《宅基地证》所特有的身份关联性,买受人如果不是本集体经济组织的成员,在法律上是无法获得自己名下的《宅基地证》的。而因《宅基地证》办理的法律障碍,买受人也无法办理所购房屋的房产证。从法律意义上来说,虽然已发生了事实上的买卖行为,但买受人却无法获得房屋所有权人的法律地位。

  因此,此类合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》的规定,如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过办理了宅基地审批手续而转让给本村村民的,可以认定房屋买卖合同有效。从中可以看出立法者对农村宅基地买卖立法的重视及对农民权益的保护。
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