业主大会登记法人 拨动利益权衡的杠杆

--------程磊律师就业主委员会试行法人登记接受采访

文/王玉洁

（本文原载于《城市开发》杂志2009年第12期）

　　业主大会或将拥有法人资格

　　2009年11月18日，北京市人民政府法制办公室发布了《北京市物业管理办法（草案）》（以下简称《办法》），通过网络等渠道向全民征询意见。《办法》第22条明确提出：具备条件的业主大会可以试行法人登记，经依法登记取得法人资格的，可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动。

　　此举一出，便引起业内人士的高度关注和热烈讨论。该规定透露出一个重要信息，一旦进行法人登记，即意味着业主大会今后可以依法对小区的共有财产进行登记和处理，并可以在小区共有财产方面出现法律纠纷时，代表业主提起法律诉讼。而这类相关的利益纠纷，正是目前行业内凸显而亟待解决的问题。

　　新规引来众多追捧者，诸多业界知名人士都从维权角度、解决纠纷法律依据方面，对此大加肯定，当然，也有不少质疑的声音。那么，这条所谓“突破性”规定有着怎样的意义？又会产生什么效果？现实的可行性有多大？是否正如大家所说的成为解决物业纠纷的一把“利器”呢？

　　法律突破值得肯定

　　在法律上产生了什么样的影响？记者采访了相关法律界人士。

　　北京盈科律师事务所物业部主任刘慧冰律师表示，个人得知消息后非常高兴，毕竟是行业法律法制建设的又一大进展。他介绍，自己曾遇到过很多此类案件，物业纠纷给老百姓和社会都带来不少麻烦。尤其是业委会活动的经费问题，因为需要从物业服务公司支取，这往往面临着太多的困难。缺乏经费支持，无论是业委会的成立，还是组织相关的活动，相关事务的进展都被限制了。所以有很多人说业委会的脖子被“卡”住了！而如果具备法人资格，可以设立自己的账户，管理独立财产，在很大程度上“松了绑”。并且很多纠纷诸如共有部分的收益，可以由业委会等代理协调，避免了很多不必要的麻烦。

　　近几年的物业管理立法和法制不断完善，以《物权法》等为代表，取得了较大进步。刘律师认为，这也是政府和主管部门意识到一些法制上的漏洞，并注意到由此带来的问题，进而采取的措施，构建和谐社会使全社会的共同追求，希望这些进步能更好调节社区关系，实现和谐的局面。

　　而广州的程磊律师也曾经为争取业委会的法人资格呐喊呼吁，却一直未能如愿。现任广东博厚律师事务所律师，兼任广州市律师协会民事法律专业委员会第七届秘书长的程律师听闻这个消息，很是欣喜。她认为，这是行业法制建设的一大进步。因为自身长期的法律实践工作，对此深有体会：缘于法人资格地位的缺乏，导致面对一些利益纠纷时，无法有效行使诉权。这是全国范围内的首次突破。有了这条法理依据，业主大会便可以在相关主管部门注册登记备案。对小区独立财产进行运营，所以这是法律实践上前进了一大步。

　　程律师还介绍说，在国外，以及相关发达地区，立法比较完善。业主具有完备的社团组织权利。而目前内地在这方面还处于真空状态，但尴尬的局面总算透露出一点曙光，从这个意义上讲，新规意义非凡。

　　期待依法维权自觉意识的觉醒

　　法律有助于提升法律意识，另一方面却更体现的是对自觉维权意识的呼吁。

　　上海社区事务咨询专家刘生敏对该项规定有不同的看法。现任上海业伟业主咨询服务有限公司总经理，他认为从法理上来说，这种规定有越权倾向。他认为，法规规章只能写“应该”的事情。只要“法无禁止”就是合法。所以业主大会本身是可以注册法人的，遗憾的是，目前人们普遍缺乏这种意识。何况，诉讼权利本该是全民共享的，只是很少有人行动。并且，业主委员会提起诉讼必须业主大会通过，不是具备法人资格了就可以随便起诉。

　　究其原因，主要还是业主主体意识的欠缺，以及各相关方面法治观念的欠缺。至于法律制度的规定，总是会有欠缺，但最重要的是，法律可以实际发挥作用。问题恰恰是传统的意识把人的思想给困住了。制度对人的意识有影响，这个也是原因。但是制度还是人决定的。所以归根结底还在于人的意识观念。

　　所以，即使具备了准入资格，业主委员会或者业主大会还是需要成员去申请的，目前还没有一个业主委员会或业主大会去申请过。所以应该从意识上行动起来，物业服务和业主都具有了强烈的法律意识，才是维权和纠纷协调的关键所在。