搬家常识
管理混乱、合同到期 物业却“赖”着不走
发布时间：2021/1/24 0:00:00
管理混乱、合同到期 物业却“赖”着不走
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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》
日期：2021-01-04 来源：南昌新闻网
近日，本网接到红原星城小区业主投诉称：“物业收费收益被私吞、违章搭建泛滥、基础设施损毁无人管、小区脏乱差，合同到期却赖着不走，已激起全体业主愤怒。”反映材料中，业主们不约而同将矛头指向合同期限届满、物业服务已自然终止，但拒绝撤出小区的南昌龙建物业有限公司。
对此，龙建物业公司经理杜小龙回应称：公司可以退场，但撤离需要房管部门、街道办、社区、派出所、物业及业委会六方商谈，公司之前的债权债务要清算，公司投资要评估，“在没有任何人履行任何程序下，怎能说交接就交接？”
目前，东湖区房管局物业办已介入此事。
业主不满物业服务
解聘物管欲自治
2020年12月30日上午，记者前往红原星城小区采访，该小区北门门岗仍有安保人员值班，但门禁已被解除，安保人员亦没有对进出车辆和人员进行盘问并要求登记。
进小区后，只见垃圾乱扔乱堆，快递柜安装在绿化带上，多栋房屋外墙出现脱落，一些公共设施损毁未维修。红原星城业委会主任马力说：“找遍全南昌，没有比这环境更差的商业小区了。”
马力介绍，红原星城小区位于沿江北大道，地处赣江南侧，邻近江中紫金城商业区、省公安厅集资房，总建筑面积18万平米，学区划属豫章小学。而今，由于物业公司管理混乱，小区内脏乱差，居住体验大打折扣。
业主朱剑斌称：“红原星城的物业只收钱不办事，小区的居住环境很差。”他介绍，多年来，物业公司从房管局申领的房屋维修基金和收取业主的物业费、停车费数额巨大，但这些资金用于何处从来没有公示过，我们业主只知道居住环境越来越差，基础设施越来越破败。
“物业公司其实就是广大业主共同请的一个‘管家’,而我们这个‘管家’只要权利，不履行义务”。马力说，基于此，广大业主决定自治，遂在朱家湖社区的指导和组织下，于2020年11月8日召开了业主代表大会。
经业主代表大会选举，产生了首届业主委员会，并表决通过《关于红原星城小区自治》等事项，决议“授权业委会通过小区自治的方式对红原星城小区进行物业服务管理”。
此后，业委会多次向龙建物业公司发出多份《告知函》，告知物业管理服务已终止，要求该公司限期撤出。但是，龙建公司未予以回应，并赖着不走直至如今。
物业公司：
撤离需多方商谈
红原星城小区于2010年交房，10年间共有两家物业，分别为南昌龙盛物业有限公司和龙建物业有限公司。其中，龙盛物业公司2017年注销后更换为龙建物业公司。
2020年6月8日，当时红原星城业主委员会尚未成立，遂由朱家湖社区与红原星城龙建物业代签服务合同，有效期截止到2020年12月3日。
2020年12月3日，朱家湖社区居委会出具书面情况说明，基于红原星城小区业主委员会于11月23日正式成立，遂明确“后续由业主委员会与物业衔接”。后因业主经会议决定“通过小区自治的方式对红原星城小区进行物业服务管理”，双方未续约。
此后，红原星城业委会多次函告龙建物业公司，明确“决定结束物业管理服务”“解聘南昌龙建物业有限公司”“要求停止收取物业费、停车费等费用”，并要求龙建物业公司限期撤出小区。
然而，截至12月28日，双方仍未就“交接”达成一致，物业和业主的矛盾亦愈演愈烈。自媒体上，多条短视频显示，当晚，数百名业主拆除了小区北门的门禁。
既然合同期限届满，龙建物业公司为何拒绝撤出小区？对此，该公司经理杜小龙在接受采访时称，业主的物业费交到了2020年12月31日，我们就要服务到12月31日。杜小龙表示，公司并非不同意撤出，但撤出需要进行公安、房管、街道办、社区、物业公司、业委会六方会谈，清算公司之前的债权、债务，评估公司的相关投资。
截至当日，该小区1000余户业主，仅有不到10户业主预交了2021年物业费。
房管局物业办：
物业公司必须服从
业主大会的最终决议
针对龙建物业公司杜小龙的说法，2020年12月30日，南昌东湖区房管局物业办主任熊良珍告诉记者，刚成立的新一届业主委员会的手续是合法合规的，如果让物业公司撤走是业主大会的最终决议，那么物业公司就必须撤走，不需要多方协议。“只需要物业公司和业主委员会两方进行协商交接。”但是，房管局物业办、董家窑街办、朱家湖社区也需介入监督。
至于业主们质疑的物业公司赖着不走如何处理一事，熊良珍称，该物业办前期已了解到相关情况，并与物业公司相关负责人取得了联系，接下来将开展相关工作，让物业公司准备好交接材料，再把基本情况拟一个书面报告给董家窑街办。
熊良珍说，该事将由东湖区房管局出面，董家窑街办牵头并联合朱家湖社区，共同就物业资产清算、物业费等进行协商，让业主委员会和物业公司坐下来谈如何进行交接，“因为物业条例规定了，物业公司和业主委员会必须进行交接，本来是新老物业公司进行交接，现在是业主委员会准备自治。”
律师：
房管部门可责令
物业公司限期交接
就此事，江西豫章律师事务所万勇律师认为：红原星城业主委员会合法成立，具有主体地位，有权解聘原物业服务公司。并且，原物业服务合同由朱家湖社区居委会代为签字，其并不是法律规定的签订物业服务合同主体，该服务合同不具备法律效力，对红原星城业主没有约束力。同时，《物业服务合同》已于2020年12月3日因期限届满而自然终止，红原星城业委会、朱家湖社区均要求龙建物业停止服务，龙建物业已失去继续对红原星城小区进行管理的权限，其应当积极配合与业主委员会交接。
根据《南昌市物业管理条例》第69条的规定，物业公司应在合同终止时向业主委员会交还物业管理用房、物业服务期间业主出资配置的固定设施设备等资料和财物，如物业公司违反条例规定，以业主欠交物业服务费或者其他相关费用等理由拒不交接，房产主管部门可责令限期改正，对逾期不改正的，可处最高十万元的罚款。（南昌晚报•爱南昌客户端首席记者 万珺 文/图）
