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搬家常识
管理混乱、合同到期 物业却“赖”着不走
发布时间:2021-1-24 0:00:00
管理混乱、合同到期 物业却“赖”着不走
广州物业专家律师网/程磊律师网
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专著《律师说法:物业管理典型案例评析》
专著《律师说法:业主委员会及物业服务纠纷案例评析》
日期:2021-01-04 来源:南昌新闻网
  近日,本网接到红原星城小区业主投诉称:“物业收费收益被私吞、违章搭建泛滥、基础设施损毁无人管、小区脏乱差,合同到期却赖着不走,已激起全体业主愤怒。”反映材料中,业主们不约而同将矛头指向合同期限届满、物业服务已自然终止,但拒绝撤出小区的南昌龙建物业有限公司。
  对此,龙建物业公司经理杜小龙回应称:公司可以退场,但撤离需要房管部门、街道办、社区、派出所、物业及业委会六方商谈,公司之前的债权债务要清算,公司投资要评估,“在没有任何人履行任何程序下,怎能说交接就交接?”
  目前,东湖区房管局物业办已介入此事。
  业主不满物业服务
  解聘物管欲自治
  2020年12月30日上午,记者前往红原星城小区采访,该小区北门门岗仍有安保人员值班,但门禁已被解除,安保人员亦没有对进出车辆和人员进行盘问并要求登记。
  进小区后,只见垃圾乱扔乱堆,快递柜安装在绿化带上,多栋房屋外墙出现脱落,一些公共设施损毁未维修。红原星城业委会主任马力说:“找遍全南昌,没有比这环境更差的商业小区了。”
  马力介绍,红原星城小区位于沿江北大道,地处赣江南侧,邻近江中紫金城商业区、省公安厅集资房,总建筑面积18万平米,学区划属豫章小学。而今,由于物业公司管理混乱,小区内脏乱差,居住体验大打折扣。
  业主朱剑斌称:“红原星城的物业只收钱不办事,小区的居住环境很差。”他介绍,多年来,物业公司从房管局申领的房屋维修基金和收取业主的物业费、停车费数额巨大,但这些资金用于何处从来没有公示过,我们业主只知道居住环境越来越差,基础设施越来越破败。
  “物业公司其实就是广大业主共同请的一个‘管家’,而我们这个‘管家’只要权利,不履行义务”。马力说,基于此,广大业主决定自治,遂在朱家湖社区的指导和组织下,于2020年11月8日召开了业主代表大会。
  经业主代表大会选举,产生了首届业主委员会,并表决通过《关于红原星城小区自治》等事项,决议“授权业委会通过小区自治的方式对红原星城小区进行物业服务管理”。
  此后,业委会多次向龙建物业公司发出多份《告知函》,告知物业管理服务已终止,要求该公司限期撤出。但是,龙建公司未予以回应,并赖着不走直至如今。
  物业公司:
  撤离需多方商谈
  红原星城小区于2010年交房,10年间共有两家物业,分别为南昌龙盛物业有限公司和龙建物业有限公司。其中,龙盛物业公司2017年注销后更换为龙建物业公司。
  2020年6月8日,当时红原星城业主委员会尚未成立,遂由朱家湖社区与红原星城龙建物业代签服务合同,有效期截止到2020年12月3日。
  2020年12月3日,朱家湖社区居委会出具书面情况说明,基于红原星城小区业主委员会于11月23日正式成立,遂明确“后续由业主委员会与物业衔接”。后因业主经会议决定“通过小区自治的方式对红原星城小区进行物业服务管理”,双方未续约。
  此后,红原星城业委会多次函告龙建物业公司,明确“决定结束物业管理服务”“解聘南昌龙建物业有限公司”“要求停止收取物业费、停车费等费用”,并要求龙建物业公司限期撤出小区。
  然而,截至12月28日,双方仍未就“交接”达成一致,物业和业主的矛盾亦愈演愈烈。自媒体上,多条短视频显示,当晚,数百名业主拆除了小区北门的门禁。
  既然合同期限届满,龙建物业公司为何拒绝撤出小区?对此,该公司经理杜小龙在接受采访时称,业主的物业费交到了2020年12月31日,我们就要服务到12月31日。杜小龙表示,公司并非不同意撤出,但撤出需要进行公安、房管、街道办、社区、物业公司、业委会六方会谈,清算公司之前的债权、债务,评估公司的相关投资。
  截至当日,该小区1000余户业主,仅有不到10户业主预交了2021年物业费。
  房管局物业办:
  物业公司必须服从
  业主大会的最终决议
  针对龙建物业公司杜小龙的说法,2020年12月30日,南昌东湖区房管局物业办主任熊良珍告诉记者,刚成立的新一届业主委员会的手续是合法合规的,如果让物业公司撤走是业主大会的最终决议,那么物业公司就必须撤走,不需要多方协议。“只需要物业公司和业主委员会两方进行协商交接。”但是,房管局物业办、董家窑街办、朱家湖社区也需介入监督。
  至于业主们质疑的物业公司赖着不走如何处理一事,熊良珍称,该物业办前期已了解到相关情况,并与物业公司相关负责人取得了联系,接下来将开展相关工作,让物业公司准备好交接材料,再把基本情况拟一个书面报告给董家窑街办。
  熊良珍说,该事将由东湖区房管局出面,董家窑街办牵头并联合朱家湖社区,共同就物业资产清算、物业费等进行协商,让业主委员会和物业公司坐下来谈如何进行交接,“因为物业条例规定了,物业公司和业主委员会必须进行交接,本来是新老物业公司进行交接,现在是业主委员会准备自治。”
  律师:
  房管部门可责令
  物业公司限期交接
  就此事,江西豫章律师事务所万勇律师认为:红原星城业主委员会合法成立,具有主体地位,有权解聘原物业服务公司。并且,原物业服务合同由朱家湖社区居委会代为签字,其并不是法律规定的签订物业服务合同主体,该服务合同不具备法律效力,对红原星城业主没有约束力。同时,《物业服务合同》已于2020年12月3日因期限届满而自然终止,红原星城业委会、朱家湖社区均要求龙建物业停止服务,龙建物业已失去继续对红原星城小区进行管理的权限,其应当积极配合与业主委员会交接。
  根据《南昌市物业管理条例》第69条的规定,物业公司应在合同终止时向业主委员会交还物业管理用房、物业服务期间业主出资配置的固定设施设备等资料和财物,如物业公司违反条例规定,以业主欠交物业服务费或者其他相关费用等理由拒不交接,房产主管部门可责令限期改正,对逾期不改正的,可处最高十万元的罚款。(南昌晚报•爱南昌客户端首席记者 万珺 文/图)

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