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热烈祝贺程磊、周滨律师代理的水韵尚都人防车位用益物权案胜诉
发布时间:2020-12-27 0:00:00

热烈祝贺程磊、周滨律师代理的水韵尚都人防车位用益物权案胜诉
广州物业专家律师网/程磊律师网
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专著《律师说法:物业管理典型案例评析》
专著《律师说法:业主委员会及物业服务纠纷案例评析》
主办程磊、周滨律师提醒:本案涉及到人防车位的用益物权归属问题,人防车位使用权属于开发商还是属于业主共有?本案中,我作为开发商代理律师,在诉讼中提交了商品房买卖合同、相关的人防工程建设材料,以证明人防车位的归属。本案涉及到142个人防车位的使用权问题,涉案标的上千万元。在佛山市,此类人防车位用益物权的确认纠纷尚属于首例,可以作为以后处理类似纠纷的判例。法院认为,涉案地下车库系经批准建造的平战结合的人民防空工程,故其用益物权的归属,应依照人民防空工程的权属规则来确定。《中华人民共和国物权法》第三十条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”创鸿公司提供的案涉人防工程报批、建设、备案、验收资料及商品房买卖合同等证据,证明了其系涉案人防车位的投资者、建设者,依照上述法律规定应享有使用、管理、收益的权利。一审法院判决142个人防车位用益物权属于开发商,一审判决后,业委会不服,上诉到佛山中院。在中院审理过程中,业委会撤诉。我方终审胜诉,目前判决已经生效!
佛山市南海创鸿房地产开发有限公司与佛山市南海区桂城街水韵尚都第一届业主委员会、佛山市万科物业服务有限公司用益物权确认纠纷一案民事一审判决书
来源:中国裁判文书网
广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
(2020)粤0605民初13025号
原告:佛山市南海创鸿房地产开发有限公司。
委托诉讼代理人:周滨,广东博厚律师事务所律师。
委托诉讼代理人:程磊,广东博厚律师事务所律师。
被告:佛山市南海区桂城街水韵尚都第一届业主委员会。
负责人:杨清诗。
委托诉讼代理人:刘正超,广东循理律师事务所律师。
委托诉讼代理人:谭凤君,广东循理律师事务所律师。
被告:佛山市万科物业服务有限公司。
法定代表人:严某1。
委托诉讼代理人:钟金宏,系公司员工。
委托诉讼代理人:吴可铭,系公司员工。
原告佛山市南海创鸿房地产开发有限公司(以下简称创鸿公司)与被告佛山市南海区桂城街水韵尚都第一届业主委员会(以下简称水韵尚都业委会)、佛山市万科物业服务有限公司(以下简称万科物业公司)用益物权确认纠纷一案,本院于2020年6月1日立案后,依法适用简易程序,于同年7月15日公开开庭进行了审理,原告创鸿公司的委托诉讼代理人周滨、程磊,被告水韵尚都业委会的委托诉讼代理人刘正超、谭凤君,被告万科物业公司的委托诉讼代理人钟金宏、吴可铭到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告创鸿公司向本院提出诉讼请求:一、确认佛山市南海区桂城街桂城街桂城街水韵尚都负二层142个人防地下室车位使用权、收益权归原告创鸿公司享有;二、两被告立即停止侵害原告水韵尚都负二层142个人防地下室车位使用权、收益权的行为;三、两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:原告是佛山市南海区桂城街水韵尚都的建设单位,水韵尚都负二层142个人防车位是由原告投资建设的,建筑面积为4395平方米,依据《人民防空法》第五条“人民防空工程平时由投资者使用管理、收益归投资者所有”的规定,原告作为人防车位的投资建造者,对人防车位享有使用权及收益权。水韵尚都原由广东和丰物业服务有限公司佛山分公司提供物业服务。水韵尚都业委会召开业主大会,选聘万科物业公司为水韵尚都提供物业服务。2018年12月28日,水韵尚都业委会与万科物业公司签订《南海区水韵尚都小区物业服务合同》,合同约定物业服务期限为五年,自2018年12月28日至2023年12月28日,合同附件七约定了“水韵尚都停车场收费标准”。2019年3月31日,和丰物业公司退出水韵尚都物业管理区域,万科物业公司自2019年4月1日开始为水韵尚都(包括地下停车场)提供物业服务。2019年12月4日,原告向万科物业公司发出《关于水韵尚都项目车位权属及收益归属的通知函》,要求被告二返还自接管水韵尚都物业服务管理之日起,将使用277个车位所取得的全部收益(包括但不仅限于临停停车费、月租停车费等)返还给原告。2019年12月24日,万科物业公司向原告发出《通知函回函》,函称水韵尚都业委会与万科物业公司签订了《南海区水韵尚都小区物业服务合同》,受水韵尚都业委会的委托,万科物业公司对水韵尚都地下无产权车位、露天车位等小区共有车位收取停车服务费。2020年1月4日,水韵尚都业委会向万科物业公司水韵尚都服务中心发出《通知函》,水韵尚都业委会在函中称水韵尚都无产权车位的停车费收益归全体业主所有,要求万科物业公司收取的临时停车收费存入公共收益专用账户。2020年2月28日,水韵尚都业委会向万科物业公司发出《警告函》,要求万科物业公司将临时停车费划转入水韵尚都业委会的账户。原告认为,原告是水韵尚都负二层142个人防车位的投资建设方,根据人民防空工程平时由投资者使用,收益归投资者所有的法律规定,原告对人防车位享有使用和收益权。两被告未经作为人防车位用益物权人的原告同意,擅自使用人防车位,收取临停停车费,致使原告公司利益受损,两被告作为共同侵权人,应立即停止侵权,并承担相应的法律责任。
被告水韵尚都业委会辩称,第一,涉讼人防车位使用权依法归属于佛山市南海区桂城街水韵尚都小区全体业主。《中华人民共和国物权法》第一百三十六条规定:建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。第一百四十二条规定:建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。根据上述法律规定,创鸿公司在没有证据证明其已单独或另外依法受让取得涉讼小区地块的地下空间使用权的情形下,住宅小区商品房在出售后,土地使用权人即从创鸿公司转移至水韵尚都小区全体业主,依附于土地使用权建造的地下人防工程作为附属物,依法当然属于小区全体业主所有。《中华人民共和国人民防空法》第十八条规定:人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。第二十二条规定:城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定:建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。根据上述法律规定,民用建筑同步建设人防工程是法律的强制性规定,小区的人防工程在本质上是小区的强制配套设施,小区结建人防工程具有从属性与不可分割性,且不具有构造和利用上的独立性,依法当然属于建筑区划内的其他公共场所、公用设施,属全体业主共有。根据上述法律规定,人防工程车位作为人防工程,在法律性质上不同于普通车位,普通车位在一般情况下属于独立使用的空间,法律允许开发商和业主通过约定的方式确定其归属,但不允许通过约定的方式确定人防工程的归属。第二,退一步说,即使按照“谁投资,谁收益”的原则确定人防工程车位的使用权归属,创鸿公司也应承担举证不能的不利后果。虽然创鸿公司提供了《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《人防地下室初步设计审查意见》、《佛山市建设工程项目人防报建办理审批表》、《佛山市人防工程开工通知书》、《人防工程竣工验收备案意见书》、《民用建筑项目履行人民防空义务证明书》等证据,但上述证据仅能证明,创鸿公司依法配建了人防工程,但却未提供任何证据进一步证明人防工程的建设成本与小区商品房开发成本独立核算,且人防工程的建设成本完全由创鸿公司独立承担,而未分摊至小区商品房的购房款中。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条规定:一方当事人控制证据无正当理由拒不提交,对方当事人主张该证据的内容不利于控制人的,人民法院可以认定该主张成立。创鸿公司作为小区的开发商,其掌握控制着水韵尚都小区(包括人防工程)建设成本的全部证据,但却拒不提供人防工程建设成本的任何相关证据,很明显相关证据的内容无法反映人防工程的建设成本与小区商品房开发成本独立核算且完全由创鸿公司独立承担,相反的,创鸿公司掌握的证据应该可以充分证明人防工程的建设成本已纳入小区商品房的建设成本中,并已分摊至小区商品房的购房款中。因此,人防工程的建设成本已随着商品房的销售、业主购房的完成,实际已转化为水韵尚都小区全体业主共同承担,小区全体业主才是人防工程车位的实际投资者。同理,创鸿公司既然主张其为涉讼人防工程车位的使用权人、收益权人,则其必然一直在履行人防工程车位的管理维护等义务,但创鸿公司却未提供任何证据证明其履行了涉讼人防工程车位的日常必要的管理维护等义务,相反地,创鸿公司提供的证据恰能证明是水韵尚都业委会和万科物业公司在对涉讼人防工程车位进行日常的管理与维护。综上所述,创鸿公司的诉讼请求于法无据,且未能提供任何证据以证明其主张,请求贵院依法驳回其全部诉讼请求。
被告万科物业公司辩称,第一,万科物业公司为水韵尚都小区依法选聘的物业服务方,受全体业主及业委会委托为全体业主的利益对水韵尚都小区提供物业服务进行管理,其中包括案涉的人防车位。根据物业合同约定,由万科物业公司对水韵尚都小区的地下无产权车位采取月租或临停相结合的收费管理,于2019年10月开始按物业合同临停收费标准对案涉人防车位中46个人防车位进行临停收费,案涉其余车位经盘点已由开发商长租给其他业主使用,另有3个人防车位为存放设备,无法使用。第二,在创鸿公司未向万科物业公司提供相关证明的情况下,万科物业公司受全体业主及业委会委托对上述46个人防车位进行临停收费,将收取到的临停收益划转至业委会银行账户中保管,且未获取任何收益,没有侵占的意思,不应承担相关责任。第三,本案应属于创鸿公司与水韵尚都业委会之间对人防车位用益物权确认纠纷,万科物业公司并非适格被告,亦待案涉人防车位权属确认。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织到庭当事人进行质证。当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据,本院认定如下:1.对原告提交《南海区水韵尚都小区物业服务合同》、(2018)粤0605民初23418号民事判决书、关于水韵尚都项目车位权属及收益归属的通知函、通知函回函、通知函、警告函、回复函、水韵尚都地下车库平面图、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收合格证、竣工验收备案表、人防地下室初步设计审查意见、佛山市建设工程项目人防报建办理审批表、佛山市人防工程开工通知书、佛山市人民防空办公室人防工程竣工验收备案意见书、佛山市人民防空办公室民用建筑项目履行人民防空义务证明书、商品房买卖合同等证据,被告水韵尚都业委会对真实性均无异议,系对证据证明内容有异议,被告万科物业公司对其中关于水韵尚都项目车位权属及收益归属的通知函、通知函回函、通知函的内容不予确认,经审查,上述证据原告提交了证据原件予以核对或能够与其他证据相互印证,证据来源合法,与本案相关联,故本院予以采信;至于相关证据的证明力大小及证明内容,本院将在后文一并论述。2.对万科物业公司提交的人防车位盘点清单,原告不予确认,经核对,该证据显示人防车位总数为142个,与原告提交的证据能够相互印证,该证据显示93个车位为长租(包括子母车位3个),而创鸿公司庭后提交的情况说明称人防长租车位总数为91个,亦基本一致,故本院对该证据予以采信。3.对万科物业公司提交的网上银行电子回单,该证据内容客观真实,能够与其他证据相互印证,且与本案相关联,本院予以采信。4.对万科物业公司提交的临停人防车位收入情况、人防车位物业费欠费清单,因原告诉讼请求中未提出损害赔偿请求,且不涉及人防车位的物业费,故该证据与本案无关,本院不予采信。
根据采信的证据以及当事人陈述,本院确认以下事实:
佛山市南海区桂城水韵尚都位于佛山市南海区桂城街*海**,建设单位为创鸿公司。本案诉争的人防车位共142个,位于水韵尚都地下负**。根据原告提交的人防地下室初步设计审查意见、佛山市建设工程项目人防报建办理审批表、佛山市人防工程开工通知书、佛山市人民防空办公室人防工程竣工验收备案意见书、佛山市人民防空办公室民用建筑项目履行人民防空义务证明书等显示,创鸿公司为水韵尚都人防地下室工程的报建及建设单位。根据建设工程规划许可证(建字第440桂城街桂城街**0*53号)显示,水韵尚都地下室建设项目计入容积率面积为0平方米。根据水韵尚都商品房买卖合同载明,合同明确约定建筑面积,包括套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积的具体数值,并在合同附件中明确了公共部位与公用房屋分摊建筑面积扣除了“已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房以及人防工程等建筑面积”;商品房价款的计价方式为按套出售,按套内建筑面积计算。根据案涉人防车位的使用权租赁协议显示,创鸿公司将部分案涉人防车位进行有偿租赁,并约定租赁期限共240个月,租期内租金共计100000元,承租人同意由佛山市万科物业有限公司负责该车位的物业管理,因使用该车位而产生的物管费及水电分摊费等由承租人自行向物管公司缴纳。
2018年12月28日,水韵尚都业委会与万科物业公司签订《南海区水韵尚都小区物业服务合同》,合同约定地下无产权车位采用月租或临停相结合的收费管理,该停车服务收费属于共用部位、共用设施收益及分配的一部分。
另查明,2018年2月14日,佛山市南海区桂城街*办事处向水韵尚都业委会发出《佛山市南海区物业管理区域业主委员会备案回执》,该回执显示第一届业主委员会任期为2018年1月14日至2023年1月13日。
本院认为,本案案由为用益物权确认纠纷。当事人的争议焦点为:桂城街水韵尚都地下人防工程停车位的用益物权权属问题。
首先,涉案地下车库系经批准建造的平战结合的人民防空工程,故其用益物权的归属,应依照人民防空工程的权属规则来确定。《中华人民共和国物权法》第三十条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”创鸿公司提供的案涉人防工程报批、建设、备案、验收资料及商品房买卖合同等证据,证明了其系涉案人防车位的投资者、建设者,依照上述法律规定应享有使用、管理、收益的权利。
其次,关于案涉人防车位是否为业主共有的问题。创鸿公司与业主签订的商品房买卖合同合法有效,体现了双方当事人的真实意思表示,而依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。创鸿公司与水韵尚都业主就公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成问题,在商品房买卖合同附件二中进行了约定:“共有分摊面积:整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房以及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的共有建筑面积。”即案涉人防车位并未作为公摊面积计算到商品房的共有与分摊建筑面积中。水韵尚都业委会主张地下人防工程系小区的强制配套设施,属依附于小区土地使用权的附属物,因而当然属全体业主共有。但一方面,根据《中华人民共和国物权法》第一百三十六条关于“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权”的规定,建设用地使用权可分层设立。地下车库所占用的土地为地下空间,地下空间利用权应依规划进行建设,原告提交的佛山市建设工程项目人防报建办理审批表、佛山市人防工程开工通知书、佛山市人民防空办公室人防工程竣工验收备案意见书等证据表明案涉人防地下室工程需要进行单独的报批和备案手续,地下人防工程作为独立使用的对象,并非随专有部分的购买而当然取得,且根据日常经验法则和交易习惯,商品房买卖关系和人防车位使用权转让、附赠或出租的法律关系,两者相互独立,不存在必然的牵连关系,水韵尚都业委会的上述抗辩理由理据不充分,本院不予支持;水韵尚都业委会主张商品房买卖合同中关于公共部位与公用房屋分摊建筑面积的约定无效,但相关条款以下划线的形式进行了标注,水韵尚都业委会亦未能证明存在法律规定的其他无效事由,故本院对水韵尚都业委会的该主张亦不予支持。
再次,关于案涉人防车位的投资主体及证明责任问题。被告水韵尚都业委会主张创鸿公司应举证证明人防工程的建设成本与小区商品房开发成本独立核算,未分摊至商品房购房款中,否则应承担举证不能的不利后果。本案中,原告已举证证明案涉人防地下室工程由其报批、建设、备案、验收,同时也举证证明小区业主支付的购房款只是对应套内建筑面积,且明确约定共有及分摊建筑面积不包括案涉人防车位,相关证据间已形成证据链,原告举证已达到高度盖然性标准,足以证明其为案涉人防工程的投资人。至于创鸿公司如何确定购房款价格、如何收回建造成本等情况,属开发商内部事务,在市场经济体制下,通过商品房销售价与建设成本的举证,亦难以证明人防工程建设成本是否分摊至购房款中。水韵尚都业委会关于创鸿公司未尽举证义务以及援引《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条证明妨害规则的抗辩缺乏事实、法律依据,本院不予支持。
最后,从人防车位的现状及社会背景分析。我国对人防工程实行多元投资,即不仅由国家兴建,而且要求开发商在城市商品房开发时应修建一定的地下防空工事。在此社会背景下,既不能简单地认为都属于国家所有,但也不宜简单认定归开发商所有或业主所有,需依照人民防空工程权属的相关规定,结合投资情况具体分析。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条关于“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定,该规定并未排除人防车位的适用,即建筑区划内车位的归属应由当事人通过出售附赠或者出租等方式约定。本案证据显示,创鸿公司与业主签订的商品房买卖合同中并未约定人防车位的归属,水韵尚都业委会未有证据证明小区业主与创鸿公司就案涉地下车位用益物权的归属进行了其他约定,应根据《中华人民共和国人民防空法》相关规定确认案涉人防车位的使用、管理、收益权归创鸿公司所有。同时,从历史交易情况来看,大部分人防车位已通过出租的方式,由创鸿公司与业主签订租赁合同并交付使用,案涉人防车位用益物权由创鸿公司享有,亦有利于维护现有交易秩序。从社会效果来看,通过约定来确定车位归属,实质上是通过市场机制分配资源,可以鼓励建设单位积极承担国防义务,修建更多车位,缓解目前城市车位紧张的状况,也有利于激励建设单位加大对地下空间的利用,提高土地利用效率,若将车位一刀切地认定为业主共有财产,建设单位可能缺乏足够动力来投资建设车位,最终损害最大的可能还是业主。
关于水韵尚都业委会、万科物业公司的责任承担问题。由于万科物业公司与水韵尚都业委会签订物业服务合同,对案涉人防车位中部分进行收费,而万科物业公司收取相关款项后交付予水韵尚都业委会,事实上构成了对创鸿公司用益物权的侵害,故创鸿公司要求水韵尚都业委会、万科物业公司停止侵害的诉讼请求,于法有据,本院予以支持。
综上,依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十五条,《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下:
一、确认佛山市南海区桂城街桂城街桂城街水韵尚都负二层142个人防地下室车位使用权、收益权归佛山市南海创鸿房地产开发有限公司所有;
二、佛山市南海区桂城街水韵尚都第一届业主委员会、佛山市万科物业服务有限公司立即停止对佛山市南海创鸿房地产开发有限公司对水韵尚都负二层142个人防地下室车位使用权、收益权的侵害。
本案适用简易程序,案件受理费减半收取20440元(佛山市南海创鸿房地产开发有限公司已预交),由佛山市南海区桂城街水韵尚都第一届业主委员会、佛山市万科物业服务有限公司共同负担并应于本判决发生法律效力之日起十日直接支付予佛山市南海创鸿房地产开发有限公司,本院不另收退。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 员  董 睿
二〇二〇年八月十三日
法官助理  肖诗韵

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