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搬家常识
业主委员会覆盖率年内将达30% 破解小区“失管”难题
发布时间:2020-12-23 0:00:00
业主委员会覆盖率年内将达30% 破解小区“失管”难题
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专著《律师说法:物业管理典型案例评析》
专著《律师说法:业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

北京商报
发布时间:07-2320:04《北京商报》社,财经领域创作者

北京推广物业服务迎目标任务。7月23日,北京市人民政府办公厅印发《关于加强北京市物业管理工作提升物业服务水平三年行动计划(2020—2022年)》的通知(以下简称《通知》),提出在今年搭建市、区、街道(乡镇)、社区物业管理的监督管理组织架构的基础上,实现到2021年,业主委员会(物业管理委员会)组建率、覆盖率明显提高;2022年,全面建成党建引领社区治理框架下的物业管理体系的目标。
《通知》在《北京市物业管理条例》(以下简称《条例》)前提下,进一步细化明确扩大业主委员会、物业管理委员会、党组织覆盖率,通过推动住宅专项维修资金改革等措施,解决老旧小区常年“失管”等难题。然而,当物业管理走进老旧小区,其错综复杂的产权关系依旧是基层组织无法回避的羁绊。
聚焦老旧小区“失管”难题
“物业的很大作用就是要帮助及时修缮和维护居民的房屋,也可以充实治安警力数量,维护社区的安全。”高级经济分析师周正国表示,“我国许多房屋是上世纪建成的,很多是单位分配的老公房,这些房屋没有物业公司来专门维护,等到其破败不堪,政府又需要进行规模较大的二次城市更新。我国房龄平均15年,而许多发达国家房龄可以在50年以上,主要还是及时维护的结果。”
继2015年中央城市工作会议首次提出加快老旧小区改造后,2018年北京发布《老旧小区综合整治工作方案(2018-2020年)》,全市老旧小区改造工程进入到新阶段。
然而,老旧小区如何改造?由于大多老旧小区没有物业、缺少产权方,居民楼年久失修,“补短板”更是无从谈起。据公开资料显示,截至今年上半年,北京全市普遍存在无物管、无主管部门、无人防物防的失管“三无小区”。据不完全统计,这样的小区在西城区尚有90余个,丰台区208个,海淀区287个。
例如,西城区广安门北街一老旧社区内管道锈蚀,漏水问题;海淀区火器营第三社区怡丽南园小区因管道建设尚不到位,居民仍用自备井水。
此次《通知》明确,推进老旧小区建立物业管理机制。老旧小区实施综合整治前,通过党建引领组建业主委员会(物业管理委员会),组织业主就物业服务标准、收费标准达成一致意见,因地制宜选择适合的物业服务模式,并签订物业服务协议;协调物业服务企业全程参与综合整治;结合综合整治同步补建、续筹住宅专项维修资金;相关市属国有企业要落实所属未移交老旧小区的物业管理责任;完善老旧小区应急物业服务机制。
“但是,老旧小区问题虽多,其维护和修缮的核心难点首先就是资金的补给。无人缴费是房屋得不到修缮的的主要问题。”周正国指出。据了解,目前天通苑大部分小区物业费仍保持在0.55元。物业公司曾多次酝酿通过各种方式来提高物业费,但均因居民反对而作罢。
而这种现象在北京并非个例,北京住总北宇物业服务有限责任公司党委副书记刘培沛也表示,除了部分楼龄较新的小区物业费有所涨价外,大部分老旧小区居民单户每月物业费最高缴纳1元左右,即便是满缴,对于小区内重大项目而言仍是杯水车薪。“物业没钱,服务跟不上,居民更不愿意交,最后就造成了老旧小区问题久拖不决。”
规范交纳住宅专项维修资金
老旧小区牵涉项目重大,修缮社区的资金从何而来?
“2000年前后,北京市社区建设逐渐从政府指导走向了市场指导。”刘培沛说。目前,北京市已有劲松街道作为试点社区通过与企业签约,引入社会资本,对公共空间、智能化、服务业态、社区文化四大类等30多项进行改造。但是这种方式的普及仍待时日,业主缴纳住宅专项维修资金也仍需规范。“平时的物业费可用于社区绿化建设等方面,但电梯、管道等重大项目则离不开住宅专项维修资金的规范缴纳。”
根据今年5月落地实施的《条例》规定,物业买受人应当遵循国家有关专项维修资金制度,按照规定足额交纳专项维修资金。这里所指的专项维修资金,就是指专用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
此次《通知》要求,深化住宅专项维修资金改革。加快完善住宅专项维修资金管理相关政策,重点围绕完善基础数据、提高使用效率、改善存储方式、推进维修资金补建和续筹等方面健全机制,进一步提高资金使用管理水平。
根据《物权法》规定,涉及筹集和使用建筑物及附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施的事项,由业主共同决定,决定前述事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
刘培沛坦言,这对于修缮老旧小区设施而言,确实不是一项高效的方式。“首先,仅通过业主大会征得三分之二以上业主同意就是一个相对漫长的过程,从业主到最后审批落地,有时一个项目要经历的是经年累月的耗时。“目前对于老旧小区改造项目而言,保障建设效率非常重要,也是这次《通知》再提专项维修资金的一个侧重点。”
“物业、业主各自为阵,共识无法达成。推动老旧小区重大项目高效建设,业主委员会或物业管理委员会的成立恰逢其时。”刘培沛说。
扩大物业覆盖仍待解产权之难
此前发布《条例》的一大亮点就是,提出在业主大会的基础上,将成立业主委员会写入法律条文。即指由物业管理区域内全体业主选举出的业主代表组成,代表业主利益,并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构;当不具备成立业主大会的条件或无法选举产生业主委员会时,可通过居委会等部门牵头成立物业管理委员会帮助对接业主与物业企业。
6月10日,北京市委常委会召开会议,研究加强物业管理,提升物业服务水平三年行动计划等事项。会议明确,要着力提高业委会(物管会)组建率、物业服务覆盖率以及党的组织覆盖率。此次《通知》在此基础上进一步要求,2020年底前新成立业主委员会(物业管理委员会)2000个以上;业主委员会(物业管理委员会)组建率达到30%以上,2021年达到70%以上,2022年达到90%以上。
“业主委员会完全是由业主自己组成的,代表的是业主自身的利益。成立业委会后,各社区派出居民代表,同物业方面协商制定物业费用标准,达成共识后,通过协议购买优质服务等方式,避免业主与物业之间的矛盾发生。”刘培沛表示,“物业通过业委会收集老百姓的意见,哪怕是提高了物业费用,但大家通过协议能明确看到物业方委托第三方测算和落实项目的过程,让业主得到质价相符的服务,打破其对立关系,形成一个社区建设的良性循环。”
“在提出扩大物业覆盖的同时,《通知》明确提高党组织覆盖率,通过组织介入,进一步调和业主与物业之间的关系。”刘培沛进一步指出。《通知》要求,2020年,在党的工作全覆盖基础上,实现党的组织覆盖率达到30%以上,2021年达到70%以上,2022年达到90%以上。
然而,需要注意的问题是,全市老旧小区数量众多,产权关系错综复杂,业委会和物管会的选拔难以一蹴而就。
例如,上世纪80年代建成的海淀街道小南庄小区拥有8栋居民楼、3个产权单位、3家物业公司管理、825户小区居民。鉴于前述问题,今年6月,小南庄小区物管会揭牌组建,其首要任务就是明确管理责任主体,即整合现有三家物业管理单位,推进一家物业公司开展服务。
无独有偶。走访过程中,一社区负责人向北京商报记者透露,社区内楼栋分属多家产权单位,每栋楼又由各自物业负责。因为没有统一产权,也不属于同一家物业公司维护,暂时无法成立业主委员会,目前正在筹划由居委会牵头成立物业管理委员会。
“党组织介入后,社区内物业和居民目前达到一个相对平衡的状态。建立物管会是大势所趋,但需要沟通许多的细节。”前述负责人进一步表示,“例如,如果成立物业管理委员会,将需要把社区分片,或让不同产权楼栋所属的物业承担起楼栋之外公共空间的修缮工作,如何达成共识是一个问题。我们现在还在协商,但却是更需要一些更加细致的规定出台,避免纠纷。”
“此外,物业管理合同需要甲、乙相对方。例如,业委会可以构成合法一方,但如果社区内楼栋产权不明或涉及小产权房等非法产权,那就无法像老公房那样在没有物业的情况下,通过政府托管成为签立合同的合法一方,这些小产权房或将无法具备签立物业管理合同的条件。”周正国说。
北京商报记者 陶凤 刘瀚琳

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