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业委会更换物业未经业主“双过半”同意，法院怎么判？
发布时间：2020/9/12 0:00:00
业委会更换物业未经业主“双过半”同意，法院怎么判？
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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
湖南省高级人民法院
发布时间：08-0821:45湖南省高级人民法院
位于江苏睢宁县的某小区，成立了业委会并选聘了物业公司。去年1月，该小区业主王某等人发现，业委会在未告知业主的情况下，擅自与新物业公司签订了服务合同，而该合同严重损害了全体业主的利益。为此，王某等人将业委会告上法庭，请求撤销选聘决定。近日，睢宁县人民法院审理了这一起案件。
两方各执一词
业主：
物业服务合同损害业主利益
王某等人所在的小区为普通带电梯高层住宅，业主300多户。去年1月，王某、郭某等人发现，业委会在未告知小区业主的情形下，解聘原物业服务企业后，于2019年1月26日与新的物业公司签订《某小区物业委托服务合同》。王某等人认为，业委会聘选新物业公司，并未经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，没有经过集体讨论，纯属业委会主任顾某的个人行为。
去年9月，王某、郭某等人将小区业委会诉至睢宁县人民法院。庭审中，王某等人表示，业委会虽然于2019年4月10日张贴通知，告知业主可以联系价格实惠、服务更好的物业公司到小区洽谈，并限定期限为4月10日-16日，但热心的业主代表付诸实践后，被告小区业委会拒绝商谈。
部分业主代表于2019年4月16日将其他物业公司更优惠的收费及服务标准公示告知全体业主。在业主的多次要求下，业委会才于2019年4月24日将早在1月份签订的《某小区物业委托服务合同》进行公示。
王某等人认为，该合同严重损害了业主利益，违反了物业管理条例和物权法相关规定，请求法院撤销被告小区业委会聘请的江苏某物业服务有限公司作为其物业服务企业的决定，由业主选择新的物业服务企业。
业委会：
进行了公告但未召集开会
被告某业委会辩称：选聘某物业公司前进行了公告。2019年1月，业委会在小区张贴公告，告知全体业主由两家物业公司竞选本小区物业服务，请业主推荐正规物业公司参加竞选，时间为3天并告知业主若有异议书面提出。
“业委会之所以采取这种公告形式，是因为小区内业主人数较多，各自作息时间不同，无法同时召集。”业委会表示，公告期满后，业委会与第三人江苏某物业服务有限公司签订了物业合同，该合同代表绝大多数业主利益，合法有效。
2019年4月10日和2019年6月12日，业委会通过业主微信群和小区张贴公告方式告知全体业主，对小区物业合同持有异议的以书面方式发信息提出，但公告期满后也未收到半数以上的反对意见。原告不具备起诉要求撤销物业服务合同的主体资格，要求撤销物业服务合同也无事实和法律依据。
作为第三人的某物业公司述称：公司在2019年初接到业委会邀请后，参与了竞选。在双方达成一致意见后，公司及时向城管局物管中心进行了报备，并入驻该小区提供服务。“我公司作为服务方接受出资方的邀请后理应签订物业服务合同。”该物业公司认为，原告诉请无法律依据，应予驳回。
法院判决
侵害业主合法权益应撤销
睢宁县人民法院调查后认定，2019年1月26日，被告某业委会聘用第三人某物业公司为某小区物业服务公司，并与该公司签订了一份《某小区物业委托服务合同》。合同约定第三人服务期限为5年，自2019年2月1日止2024年1月31日；物业服务费采用包干制形式按照二级服务标准收取，高层住宅按0.9元/平方米/月收取，公共耗能公摊费用每户每年300元等。另约定业委会、业主大会的办公经费按照小区物业费的总额10%提取支付等。
《睢宁县物业服务收费管理实施细则》（试行）第七条第二款规定，普通带电梯住宅前期物业公共服务收费标准（基准价）：达到睢宁普通住宅小区物业服务一级标准的，执行1.10元/平方米/月；达到睢宁普通住宅小区物业服务二级标准的，执行0.80元/平方米/月；达到睢宁普通住宅小区物业服务三级标准的，执行0.60元/平方米/月。物业服务企业可根据服务规模、特点和实际情况可在基准价的基础上上浮不超过20%，下浮幅度不限。而涉案小区服务内容和服务标准未达到睢宁普通住宅小区物业服务二级标准。第三人自认服务质量存在瑕疵。
睢宁县人民法院认为，业主大会或者业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。被告某业委会聘用第三人某物业公司为某小区物业服务企业未经业主大会决定，未经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，违背了《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》等法律法规规定，而且第三人服务质量存在瑕疵，就其服务内容和服务标准而言收取的物业服务费过高，有的甚至违规收费，如业委会、业主大会的办公经费按照小区物业费的总额10%提取支付等，侵害了原告等业主的合法权益，因此被告聘用第三人为某小区物业服务企业的决定，依法应予以撤销。
法官说法
判决后当事人息诉服判
睢宁县人民法院主审法官表示，业委会是业主大会的执行机构，其应当正当履行代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理合同的职责，维护业主的合法权益。“但现在一些小区业委会违规聘用物业公司，而物业公司服务质量又存在瑕疵，侵害业主合法权益，以致业主不满意，造成社会秩序不稳定。”主审法官说，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定，侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
法院经审理后判决撤销了被告聘用某物业公司作为该小区物业服务企业的决定。判决后当事人息诉服判。本案处理结果维护了涉案小区业主的合法权益，同时对小区业委会履行职责起到了引导作用。
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文中当事人为化名
来源：江苏省睢宁县人民法院
