如何认定物业服务企业拒不退出、移交管理权？

文/程磊

（本文原载于《城市开发》2010年第9期）

[案例]
    2005年2月，开发商广州花城房地产开发有限公司与齐志物业管理公司签订《物业管理委托合同》，该物业管理合同约定，广州花城房地产开发有限公司委托齐志物业管理公司对广州市海珠区瑞祥花园进行物业管理，委托管理期限自2005年2月1日起至2008年12月31日止，物业管理费非住宅部分为每月每平方米5元。物业管理合同到期后，开发商与齐志物业管理公司没有续签合同，齐志物业管理公司至今仍在上述物业提供物业服务。

    广州珍岛贸易有限公司是瑞祥花园首层面积为4877.35平方米商铺的产权人,自2009年2月起没有向齐志物业管理公司交纳物业服务费。经物业管理公司多次追缴未果后，齐志物业管理公司作为原告向法院提起诉讼，要求被告广州珍岛贸易有限公司按照每月每平方米5元的标准交纳自2009年2月到2010年2月期间的物业服务费及逾期交纳的滞纳金。

2005年10月，瑞祥花园业主委员会在国土局备案成立。2005年11月，瑞祥花园业主委员会向法院起诉，请求判令齐志物业管理公司移交小区的物业管理权。该案经两审审理，2006年10月，广州市中级人民法院终审认为瑞祥花园业主委员会的起诉未达到《瑞祥花园业主大会议事规则》规定的投票权数。因其未经业主大会授权，不具备起诉的资格，故驳回瑞祥花园业主委员会的起诉。

被告广州珍岛贸易有限公司在诉讼中辩称，前期物业服务期限已经届满，原告在物业服务期限届满后为其提供物业服务没有合同依据，因此，不应交纳物业服务费。另外，业主委员会已经要求原告移交物业管理权，原告拒绝移交，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。因此，被告不应交纳物业服务费。

[案件争议焦点]

1、前期物业服务期限届满后，物业服务公司能否继续按照合同约定要求业主交纳物业服务费？

2、业主委员会曾起诉要求移交物业管理权，原告拒不移交，被告能否依照司法解释第十条第二款的规定，拒交物业服务费？

[律师观点]

    一、前期物业服务期限届满后，合同应视为自动延续，物业服务企业依然有权向业主收取物业服务费。

 关于物业前期物业服务期限届满后物业服务合同的效力问题，北京市高级人民法院的指导意见作出了明确规定。《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第15条规定，物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。根据指导意见的规定，前期物业服务合同虽然期限已经届满，但是如果签约双方没有解除合同并继续履行合同的，合同应当视为继续有效。《上海市高级人民法院民事审判第一庭关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》第17条规定，物业管理服务合同期限满后，物业管理企业与业主委员会没有续签物业管理合同，但又对物业继续进行了管理的，该如何确定其行为性质？答：物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，业主委员会（前期物业管理期间则为出售单位）未与物业管理企业重新签订物业管理服务合同的，但物业管理仍然对物业进行管理，对业主进行了服务的，业主也接受其管理和服务的，可参照《合同法》第236条的规定，认定原物业管理服务合同继续有效，但服务期限为不定期。上海市高级人民法院的解答也明确了前期物业服务期限届满后，物业服务合同仍然继续有效的基本原则。

参照《中国人民共和国合同法》第236条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁为不定期”。前期物业服务合同期限届满后，物业服务企业继续为业主提供物业服务，业主也实际上享受了物业服务企业提供的服务，双方仍然在履行前期物业服务合同的权利和义务，前期物业服务合同应视为继续有效。但因合同届满后原签约双方并没有就合同约定新的履行期限，合同期限应为不定期。本案中，开发商与物业服务公司签订的前期物业服务期限自2008年12月31日期限届满，但签约方没有解除前期物业服务合同。原告仍然按照合同约定提供了物业服务，被告也实际享受了其提供的服务，前期物业服务合同应视为自动延续，被告理应按照前期物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

二、本案不能适用最高人民法院司法解释第十条的规定进行处理。

    《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

     根据上述司法解释的规定，适用本条司法解释的前提条件是，物业服务合同的权利义务已经终止，物业服务企业与业主委员会为此发生物业管理交接纠纷。根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中的前期物业服务期限为2005年2月1日起至2008年12月31日止。瑞祥花园业主委员会于2005年11月向法院起诉要求移交物业管理权，但是，该案件的诉讼请求经法院终审判令驳回。根据《物业管理条例》的相关规定，业主委员会提起诉讼应经过业主大会的授权，应由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意方能启动诉讼程序。上述业主委员会的移交管理权诉讼因没有符合起诉的法定条件，被法院依法驳回。虽然本案中的业主委员会曾经提出过更换物业服务公司，要求原告移交物业管理权，但是业主委员会的这一请求不符合法律规定，最终法院未予以支持。因此，原告继续为小区提供物业管理服务并不存在法律上的障碍。法院最终没有支持业主委员会提出的要求原告退出物业服务区域的请求，因此，不存在司法解释第十条第二款提到的物业服务企业拒绝退出、移交的情形。

    司法解释第十条第二款适用的前提条件是业主委员会起诉要求法院判令物业服务企业退出物业服务区域、移交物业管理权，法院经审理后作出判决，判令物业服务公司退出并移交物业管理权。如果物业服务企业在法院终审作出生效判决后，依然拒绝退出、移交物业管理权，继续强制提供物业管理服务。并在这种情况下，要求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费的，法院将不会支持其不法请求。因这种情形下提供的物业服务，属于强迫交易行为，没有反映广大业主的真实意思表示，物业服务企业不能因此获得物业服务费收入。

 [法院判决]     

    广州花城房地产开发有限公司与齐志物业管理公司签订《物业管理委托合同》对涉讼小区提供物业管理服务，合同到期后虽然双方没有续签合同，涉讼小区的业主委员会也没有与原告签订物业管理合同，但原告仍为涉讼小区提供物业管理服务，与涉讼小区的业主形成事实上的物业管理关系。被告应参照《物业管理委托合同》约定的物业服务收费标准交纳物业服务费。

涉讼小区业主委员会于2005年11月诉原告移交物业管理权一案，法院经审理后以涉讼小区业主委员会的起诉未得到业主大会授权为由驳回起诉。因涉讼小区业主委员会的起诉已被法院驳回，被告又未能提供证据证明业主大会授权业主委员会向原告提出移交物业管理权的请求，故被告以原告拒绝退出、移交物业管理权而不同意支付所欠物业管理费的证据不充分，法院不予支持。判令被告广州珍岛贸易有限公司按照每月每平方米5元的标准向原告交纳自2009年2月到2010年2月期间的物业服务费及逾期交纳的滞纳金。