物管界“茅台”？蓝光嘉宝服务成港股最贵物业股
广州物业专家律师网/程磊律师网
专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
2019-10-28 15:27:54 来源：
行业风口之下，西部物业第一股、2019年第5只赴港上市物业股花落四川龙头物业公司——蓝光嘉宝服务(2606.HK)。
10月18日，蓝光嘉宝服务开盘首日大涨15%，报收42.55港元，实现每股上涨5.55港元，为2014年至今上涨最高的物业股，显现出资本市场对区域头部企业的投资价值的认可。次日，蓝光嘉宝服务续涨3.41%，因发售价本身较高，且开市后连续冲高，其已成为目前港股最贵物业股，被市场称为物业管理行业的“茅台”。
但这也许并非蓝光嘉宝服务的“高光时刻”，已有券商将其目标价定在超过60港元，意味着后市或仍有近50%升幅。
在这些数据背后，蓝光嘉宝服务有着哪些资本想象空间?
安全边际高
一二级市场一致看好
18日，在恒指整体走弱的背景下，蓝光嘉宝服务全天保持强势，盘中最高上涨25.67%，收涨15%至42.55港元。次日，蓝光嘉宝服务续涨3.41%，显示了国际资本市场对其价值的认可。
上市首日，国盛证券即给予“买入”评级。国盛证券认为，蓝光嘉宝服务内承关联地产物业、市场化外拓能力出色、社区增值服务收入占比领先同行，业绩增长潜力强劲，预计2019-2021年业绩增幅分别为49%、28%、27%，目标价看至64元(对应2020年18倍PE)。
这一目标，对于蓝光嘉宝服务而言并非遥不可及。从整体市场来看，近期多家在港上市的物业股都出现了大幅上扬，如碧桂园服务(6098.HK)、雅生活服务(3319.HK)等8月以来涨幅超过30%。另一方面，在几家代表性港股上市物业公司中，目前头部公司市盈率(TTM)大概在27-35倍。相比之下，蓝光嘉宝服务最新市盈率还不到18倍，为投资者提供了较厚的安全垫。
凭借出色的成长能力和较高的安全边际，蓝光嘉宝服务在一级市场同样受到追捧。
蓝光嘉宝服务定价区间为每股30.6-39港元，最终发售价为37港元，较区间底价上浮21%，公开发售部分获得52.89倍的超额认购。公司获得了深圳市招商国协二号股权投资基金管理公司、龙元明城投资管理(上海)有限公司、苏州园林营造产业股份有限公司、理成(香港)资产管理公司、康力电梯（002367）、SensePowerManagementLimited等专业投资机构的认可，基石投资者累计认购金额约合6.03亿港元，占本次总发售股份的37.4%。
那么，投资者的信心从何而来?
背靠万亿市场
区域龙头走向全国翘楚
中指院数据显示，2018年我国房屋竣工面积为9.4亿平米，近年来每年均保持约9亿-10亿平米的增长规模，为物业管理行业持续贡献新增规模。2018年全国物业管理面积达到211亿平米，预计到2020年，基础物业管理市场将达6610亿元，加上社区增值服务、咨询服务，市场规模合计达万亿元。
与此同时，百强物业管理企业因背靠大型地产开发集团、品牌效应明显。再加上上市企业并购扩张，导致行业集中度不断提升，头部龙头强者愈强。而蓝光嘉宝服务内承关联地产商、外拓第三方市场双管齐下，物业管理服务、咨询服务、社区增值服务齐头并进，正在从西南龙头跻身全国翘楚。
中指院2019物业百强数据显示，就综合实力而言，蓝光嘉宝服务位居四川省第一，全国第11位。
如今，港股市场提供的融资平台和品牌效应，将为蓝光嘉宝服务持续扩张提供强力助攻。公司本次全球发售募资净额约为14.8亿港元，其中约77%用于规模扩展及业务结构优化，为跑马圈地提供充足弹药;约5%用于提升社区增值服务，巩固在该板块的行业领先优势，提升单位管理面积获利能力，多元联动拓宽业务组合增长边际。
截至2019月6月，蓝光嘉宝服务已实现在管建筑面积达6331万平米，拥有436个在管项目和48个已签约管理但未交付项目，业务覆盖全国69个城市。其中，57.1%的在管建筑面积来自市场化第三方外拓，占比过半，第三方客户更是贡献了上半年总收入的78.2%，蓝光嘉宝服务对地产母公司蓝光发展（600466）和四川本土地缘的依赖度双双下降。
蓝光嘉宝服务的独立性也在业绩上得到体现。在母公司营收贡献逐年下降的同时，蓝光嘉宝服务2018年实现营收14.64亿元，同比增长58.6%;净利润达2.89亿元，同比增长56.5%。2019上半年，公司实现营收9.33亿元，同比增长58.8%;净利润为1.87亿元，同比暴增108%。2016-2018年，公司营收年复合增长率49.2%(同期百强物业年均复合增长18.8%)，净利润年复合增长率更是达到71.1%(同期百强物业年均复合增长25.6%)，双双远超行业平均水平。
尽管公司2016-2018年为谋取全国市场开启了一系列并购，累计耗资超2.77亿元，但3年借款总额均为零，同期经营活动现金流净额分别为2.05亿元、1.07亿元、2.48亿元，财务稳健性和经营质量优势明显。
拿到香港资本市场入场券的蓝光嘉宝服务，势必在自身战略性扩张的道路上拥有更广阔的视野，以更自信、从容的姿态迎接新一轮的发展。
