《温州市物业管理条例》实施已近两年 物管难题在哪里？
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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
温州网 2019-04-09 07:40:37
温州网讯 《温州市物业管理条例》(以下简称《条例》)正式实施(2017年5月1日)已有近两年时间，这部《条例》是否如当初市民所期待的那样，成为治理温州物业管理乱象的“猛药”了呢？
记者联合温州广电传媒集团《有话直说》栏目，走访了温州多家小区、物业公司及相关部门，却发现因为缺乏配套细则，面对小区面临的各种物管难题，这剂“猛药”常常“失效”。
难题一
业委会换届财务移交难
账务管理混乱、公款私存等问题，是物业管理纠纷中最为突出的问题之一。两年前，市区东方大厦业委会换届风波就曾引起社会的广泛关注。东方大厦位于市区飞霞南路，每年光是外立面的广告收入就高达六七十万元。然而该小区自第三届业委会换届以来，财务移交问题一直困扰着历届业委会。
第三届业委会主任吴某离任后，还常年掌握着上百万元小区资金。
记者前去采访时，吴某回应道，他认为后来当选的业委会成员一心盯着钱，没认真为业主们办事，一旦把经费移交，对方会把钱乱用完。
一波未平一波又起，第四届业委会主任涂某离任后，拿走两万元经费。
“工资两万元算起来还不够，要算的话一个个月帮我算起来。他要钱(工资)算给我了，我有多余的，还给他们。”涂某说道。
从2013年开始，东方大厦的收支账目便从未对外公开，业主们对此颇有意见。
《条例》第二十二条等规定，业主组织改选后或者业主组织成员职务终止后，不得拒不移交其所保管的属于全体业主所有的财物、印章以及有关财务凭证、档案等文件资料。业主委员会不按时移交的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令其限期移交。
然而实际效果又是如何呢？
“我们街道去管过，甚至联合鹿城房管部门一起发通告，要求他们移交，但到最后他们也没有移交。街道没有制裁的(权力)。”鹿城区五马街道办事处物管办负责人王春晖解释道。
记者注意到，《条例》已明确，业主委员会成员侵占、挪用业主共有财物的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，处一千元以上五千元以下罚款。那实际执行情况果真如此吗？
鹿城区房产管理中心物业管理科科长郑海静说：“针对小区业主的共有财物，它(《条例》)写的是业主委员会等业主组织及其成员不得侵害，也就是说他在任期内干这个事情是不行，如果不在任期内，他就是业主嘛，对业主就没有约束力，没有处罚。”
令人尴尬的是，作为日常监管部门没有实际处罚权，而有处罚权的主管部门认为自己管不到这一领域，这种割裂状况严重影响了《条例》的针对性和有效性。
如今，东方大厦第六届业委会也早已走马上任，他们对上几届财务移交的工作可谓费尽心力，总算略有起色，包括第三届业委会主任在内，大家正在陆续移交资金。
难题二
小区维修资金筹集难
小区的资金问题一直是个复杂话题，一方面是难管，另一方面是难收。随着住宅使用年限的增长，维修则成了业主和物业公司的棘手事。
众所周知，物业专项维修资金是住房保修期满后，专项用于住房共用部位及设施的维修、更新所需的资金。住房日益老化后，动用该笔资金的需求也在不断攀升，资金余额不足的问题逐渐凸显，续筹难的矛盾更是成为困扰物业管理工作的另一大难题。
在《温州市物业管理条例》实施之前，有不少市民曾向记者投诉，他们十几年前购买的商品房，在过了八年质保期后，整栋房子出现不同程度的漏水。但物业专项维修资金所剩无几，难以负担整栋楼的维修费用。
这种老旧小区物业专项维修资金不足的现象，在温州普遍存在。按相关规定，业主分户账面的维修资金余额，不足首期交存额30%的，业主应当按照规定续交维修资金。以7层到17层的小高楼为例，一户每平米需再交78元，一百平米至少要续交7800元。
鹿城区昌盛锦园业委会主任王国华说：“续筹的难度相当大，假如让其他住户来承担这部分维修费用，也是很难的。”
根据《温州市物业管理条例》第四十二条等规定，业主拒不续交物业专项维修资金的，业主委员会、居民(村民)委员会、社区组织或者物业服务企业可以通过书面催交，督促其限期交纳。虽有相应的规定，但难以实施。
“用完了话，就要业主重新缴纳。小区的业主再缴维修资金的困难很大。”鹿城区绿景大厦业委会主任姜振麟说，“小区电梯用的时间一长，故障率会逐年增多。最近这几年故障率就比较高，平均一台电梯一个月三次(维修)左右，一年下来，维修费用要十几万到二十万元。”
市物业维修资金管理中心主任薛化雨说：“2017年5月份，我们市的物业管理条例出台之后，物业维修资金续筹也有起色，但总体情况仍不容乐观。2018年以来，只有几个小区过来续筹了维修资金。从宏观的面来讲，这个比例是很低的，很多的老旧小区，现在钱用得差不多了，但就是续筹不起来。”
温州市物业管理行业协会会长李一文说：“我希望通过呼吁，把维修资金的续筹细则建立起来。”
难题三
拖欠物业费却管不了
此外，还有一个问题值得关注，那就是业主拖欠物业服务费的现象。
根据《温州市物业管理条例》第四十条等规定，业主无正当理由拒不交纳物业服务费的，业主委员会、物业服务企业可以向街道办事处、乡(镇)人民政府提出录入个人信用信息档案的申请。
“每年都会有人不交物业费，而且有几户人家历年都不交。你要是不交的话，肯定给我们的管理带来困难。”浙江骏尚物业管理服务有限公司项目经理韩建珍说，《条例》有规定，物业可以向街道反映这种事，可街道方面回复，他们管不了这事。
鹿城区松台街道办事处城管城建办主任金灵立解释道，街道没有执法权，他们如果收到类似申请，按理应先联系房管部门等主管部门，现在的问题是，街道找不到一个具体的实
施细则。
鹿城区五马街道办事处物管办负责人王春晖称，《条例》的规定内容比较宽泛，具体怎么执行，有关部门去年开始到现在还没定下来，街道在基层操作确实很难。
鹿城区房产管理中心物业管理科科长郑海静说，机构改革后，他们没了执法证，也就没有了执法权，更没权力处罚业主，“我们现在也很头疼，我们现在连找业主谈话的权力都没有”。
“这个是诚信管理的问题。”温州市业主委员会协会会长蒋成富说，希望政府部门，特别是住建部门，能把责任尽到位，尽快出台实施细则。
关键点
《条例》没有配套细则
据悉，《条例》出台前，曾经过大量的社会参与和讨论，连在市人大常委会审议的次数，也是迄今为止最多的“三审”。而配套出台一部实操性强的细则，呼声颇高。
温州市住房和城乡建设局物业修建管理处副处长荣万能说：“法律《条例》出台以后，目前我们有两个细则在做，一个是《温州市业主大会和业主委员会指导规则》，还有一个是《温州市物业服务企业信用信息管理办法》。这项工作从去年就开始了，我们去年年底也邀请了法律专家对两稿的基础进行法律审核，目前整个大的框架没有大的问题。但困难比较大，因为涉及调整的利益比较多，实施细则还要考虑周全一点。这项工作我们一直在反反复复不断修改和完善中。”
温州大学瓯江学院法学系系主任毛毅坚评论道：“《条例》作为一部地方性的立法，它有着积极的作用，但是它在实施过程中遭遇了瓶颈，到目前为止没有任何细则是可以征询的。所以我在这里呼吁，任何一部立法，它除了要做一些原则性的规定、框架性的规定，我们还要使它落地、要接地气、具有可操作性。我希望相关的部门能够早点出台相应的细则，使这部法律能够真正地用起来、管起来，真正地造福于温州这座城市和温州的老百姓。”
来源：温州晚报
记者：叶雄伟
