奥园健康在港递交招股书 又一房企分拆物业管理公司上市
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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
2018-09-04 22:12:40 来源： 国际金融报
在中海、雅居乐、绿城、花样年等房企纷纷分拆旗下物业管理公司上市后，中国奥园也跃跃欲试。
9月3日，中国奥园旗下的物业管理服务及商业运营服务供应商奥园健康生活集团有限公司(下称“奥园健康”)正式在港交所提交IPO申请书。
公开资料显示，截至8月31日，中国奥园拥有奥园健康75.5%的权益。中国奥园称，待分拆及上市完成后，公司将拥有奥园健康不少于50%权益。
那么，与其他房企分拆的物业管理公司相比，奥园健康的竞争力有几分?
传统物业管理是营收主力
招股书显示，物业管理和商业运营为奥园健康的两大核心业务板块，其中，截至2018年5月31日，物业管理服务收入1.64亿元，占总收入79.1%，商业运营服务板块收入为4330.8万元，占20.9%。
据招股书披露，截至2018年5月31日，奥园健康为中国10个省份、直辖市及自治区里23个城市的55处物业提供物业管理服务，涉及总建筑面积约为950万平方米。
作为存量房市场的布局战略，物业管理收入来源除了传统物业管理费，物业公司还在拓展毛利率相对更高的增值服务。
不过，从营收占比来看，传统物业管理股份仍为奥园健康收入主力。截至2018年5月31日，物业管理业务收入达1.15亿元，占物业管理服务板块总收入的70.3%。整体来看，物业管理服务板块所产生的总收益增长稳定，2015年、2016年、2017年及2018年1-5月收入分别为1.49亿元、2.25亿元、3.18亿元、1.64亿元。
值得注意的是，奥园健康1.15亿元的物业管理业务收入中，95.5%(1.1亿元)的收入来自中国奥园集团及其关联方，其余4.5%(512.8万元)的收入来自第三方物业开发商。
奥园健康将其与母公司集团的业务合作列为其竞争优势之一，但即使“起跑线”高，物业剥离上市后如何扩大市场规模，摆脱对母公司业务的依赖或也是奥园健康所需考虑的问题。
对此，奥园健康表示，将扩充其物业管理服务组合。
全产业价值链条
除了传统住宅，奥园健康还为商场提供物业管理服务。
商业运营方面，截至2018年5月31日，奥园健康在中国5个城市向6个正在运营的商场提供服务，所管建筑面积约为26.8万平方米，与23个商场订约，合同建筑面积约为1.3百万平方米。
第一太平戴维斯报告显示，截至2018年5月31日的合同总建筑面积，奥园健康在华南地区及广东省的商业运营服务供应商中分别排名第二及第三。
招股书显示，奥园健康按收入或利润分成基准就其商业运营和管理服务收取服务费。如根据利润分成基准收益模式，奥园健康同意按年内经营溢利的15%-20%收取服务费。
从数据上看，2015年、2016年、2017年以及2018年1-5月，奥园健康商业运营服务的收入分别为3017.4万元、4056.4万元、1.18亿元以及4330.8万元，该板块收入在2017年同比增加约191%。
对于不少物业公司而言，物业管理已纵向衍生至整个房地产全产业链，形成全周期服务。如中海物业提供从开发前期的工程设计咨询、销售代理、卖场服务和招商等到中后期的交付前工程查验、维修协议，工程设计与施工，再到交付后设施维修保养、商业物业运营等一整套服务。
从招股书可看到，商业运营服务板块中，奥园健康也并不局限于商业运营和管理业务，市场定位及商户招揽服务也“平分秋色”，2017年，该业务收入4958.6万元，占商业运营服务板块总收入的42%。
不同于彩生活、中海等物业公司，目前奥园健康商业运营服务进驻的城市还不多，以华南地区为主，西北地区(包括重庆市和四川省)及东北地区(辽宁省等)为辅，截至2018年5月31日，上述各区域分别占商业运营服务板块收入的70.5%、17.2%和12.3%。
招股书中，奥园健康表示将把中心放在能够获得更高利润率的城市。
但值得注意的是，同物业管理服务板块一样，2015年、2016年、2017年及2018年1-5月奥园健康向母公司集团及其关联方开发物业提供商业运营服务所得收益分别占其提供商业运营服务所得总收益约100%、100%、69.9%及77.6%。虽有所减少，但仍占据“半壁江山”。
盈利稳步上升
奥园健康的业绩自2015年以来稳步上升。2015年、2016年、2017年及2018年1-5月公司期内溢利及全面收益总额分别为2691.5万元、4102.8万元、6993.2万元及2919.2万元。
招股书显示，奥园健康外包若干劳动密集型服务和专业或技术服务，主要包括分包清洁、绿化及园艺、维修及保养服务。2015年、2016年、2017年以及2018年1-5月，奥园健康支付予分包商的款项分别为4460万元、5670万元、7910万元以及3950万元。奥园健康表示，通过外包可降低其经营成本，并将更多资源集中于管理和其他增值服务。
面对日渐严峻的行业竞争，奥园健康如何实现服务及收入来源多样化还有待观察，其如何依托资本市场助力公司规模增长也将是市场关注点之一。
值得一提的是，在业务多元化方面，奥园健康已然有所想法。
据了解，奥园健康本次上市募资资金除了用于收购或投资物业服务提供商外，还将投资中医服务、医疗美容服务、老人照料服务及电信服务，作为物业服务的补充。
