物业管理谋求进阶： 从运维到资管转变 多元收入仍需培育
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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
2017-11-16 05:43:15 来源: 21世纪经济报道(广州)
本报记者 骆轶琪 广州报道
“下一步物业管理行业的优势，将体现在是否有能力整合更多资源，这也将成为行业地位的体现。”怡城物业管理有限公司副总经理宁卫强近日在接受21世纪经济报道等媒体采访时表示。
怡城物业是越秀房地产投资信托基金（简称“越秀房托”，00405.HK）的前线业务运营商，其管理的部分核心优质物业都已打包在越秀房托资产中。兴业证券研报指出，按基金单位于2017年6月30日的收市价4.85港元计算，基金年收益率约6.46%，基本保持稳定。
随着以共享办公为代表的新型办公形态兴起，主力使用群体的转变，加之城市中持续新增的商业物业等外部环境，物管模式更新越发紧迫，对上市公司而言尤甚。
宁卫强介绍，目前怡城物业正谋求从注重服务到注重内容的管理思路转变，也正从基础的物业管理1.0模式进阶到3.0模式。
不止商业项目，放大到整个物管领域，在稳固基础物业管理服务之外，寻求经营业务多元，慢慢成为行业盈利必须思考和探索的大趋势。不过中信证券分析师陈聪认为，目前龙头企业市占率不高，大部分物管公司处于跑马圈地阶段，经营多元化仍需较长时间培育。
从运维到资管
作为越秀房托大本营所在地，广州市近2年商业物业持续推出新增供应。这对于物业项目的持有运营方，意味着机遇和挑战。
“自2016年初以来，琶洲陆续迎来5栋甲级写字楼交付入市。大量供应涌入，一方面有利于区域商务氛围积聚，但短期内亦会对租金带来下行压力。”第一太平戴维斯华南区研究部主管罗瑞曾对今年广州二季度市场分析。
宁卫强认为，“写字楼供应量增大、新兴办公空间产品涌现确实带来很大冲击。但真正需要解决的是如何满足消费升级带来的体验需求。”他表示，为此怡城将从服务型向内容型企业转型，建立智慧云服务平台、产品服务定制平台、资源连接平台、泛娱乐社交平台。这也是公司正在筹划推出的物管3.0模式。
宁卫强分析，未来企业将面临信息化、扁平化的趋势。这意味着，物业管理也将从前台服务打通到后台管理，运用怡城开发的智能科技产品对客户需要进行系统分析，从商业、健康、教育、资产管理等方面挖掘需求。怡城计划把写字楼区域打造成生态圈，成立客户泛平台组织以加强日常沟通。
据透露，怡城物业下一步还将更注重对日常商务场地使用功能的开发，将空置空间进行整合，以满足租户的临时性需求。
比如正在考虑中的会议室共享。怡城调研发现，在管项目中，近两年会议室使用率呈下降趋势，“这不是费用问题，而是需求问题。”宁卫强指出，面对“双创”环境下的联合办公兴起，怡城会挖掘新的项目，并提供定制服务。
他介绍，2005年是公司业务模式升级转折点之一，核心原因就是从那年开始，彼时公司旗下的四个核心物业被打包装入上市公司资产池。
“此前是怡城物管1.0阶段，那时注重提升物管基础业务水平、聚焦物业本体的日常维护；2005年以后的2.0阶段，演化成资产管理逻辑，因为要使房托物业保值增值，这一阶段是经营管理一体化。”宁卫强表示，这包括标准化管理、提高客户黏性、培养专业团队等方面。据介绍，怡城物业在管项目连续12年平均出租率保持在98%以上。
宁卫强告诉21世纪经济报道记者，业务模式而言，怡城作为基金管理者委任的项目前线管家与参谋，需要及时根据趋势调整物业运营策略，监控物业运行绩效及对相关指标负责。还要对物业进行深度评估，提交系统的资本性改造计划及预算申请，每年按计划对物业设施设备投入资金进行升级改造，与基金管理者保持协同互动。
2015年，怡城物业开始在广州之外的核心城市设立分公司，至今已在上海和杭州驻点，并计划年底在武汉再落一子。
多元收入仍需时日
近年来，更多资产证券化产品如ABS、CMBS出现在房地产物业运营中，因此物业管理对房地产住宅和商业项目的资产保值增值功能也愈发凸显。表现之一就是，从单纯提供物业管理服务，延伸到更多元的生活和工作场景中。
在广东省物业管理行业协会执行会长李健辉看来，物业管理行业发展了36年，未来趋势包括四个方面，即服务标准化、技术现代化、业务多元化以及人才专业化。
他向21世纪经济报道记者举例道，如日本住友商事株式会社的房地产业务涵盖开发、招商、运营、营销等，五年前其物业服务收入占相关分支业务的总收入比不到5%，另外超过95%的收入都来自多元服务业务，这其中还涵盖了包括保险等在内的金融服务。
“我觉得未来中国物业管理行业的发展趋势，是向不动产管理乃至资产证券化方向发展。只是目前物业运营的基础还夯实得不够牢固，要在保障基础性物业服务的前提下，再开展多种经营，提高盈利能力。”李健辉指出，当真正实现成熟的资产管理运营模式，多元化经营的收入占比将不止于过半，而是占据更加主导的地位。
至于多元经营的方向，则是与生活和工作强相关的内容。比如居家服务，可以细化到临床护理、儿童托管、美容美发等。“这些内容不一定物业公司自己来做，但是可以开放给相关O2O企业，进行业务嫁接。”李健辉补充道，在此基础上，相关社区金融乃至保险等业务，则是根据物管企业的体量和资质，可在未来考虑布局。
商业物业的多元业务，可以包括提供有偿的共享服务，比如会议室、打印机使用等。
从行业来看，目前已具规模的上市或筹备上市的物业管理公司，也在逐步扩大多元经营业务收入。
如绿城服务（2869.HK）财报显示，2017年上半年，其物业服务收入15.29亿元人民币，占总收入近七成，但增长最快的业务为园区服务，收入3.53亿占总收入的16%，占总毛利30.7%，收入同比增123.5%，2016年同期该收入占比为9.6%。其园区服务中，提供食品饮品售卖的园区产品服务收入占园区服务总收入的24.3%，以房屋经纪业务为主的物业资产管理服务收入占比55.4%。
雅居乐集团旗下雅生活服务集团总裁刘德明此前接受21世纪经济报道记者采访时也表示，争取在三年左右时间，让增值服务收入占整个收入20%左右。他预计，未来行业内基础服务利润率将占比7%-10%，其他都来自增值服务。目前雅生活发展的增值服务包括家装、房产经纪和家政等。
对此，陈聪指出，力拼增值服务可能是龙头竞争的第三阶段，但这还需比较长时间。“我们认可企业在这个领域培养能力，但不可过于冒进。”
