物业亏损撤场 惠州5大案例
广州物业专家律师网/程磊律师网
2015-06-05 06:44:22 来源: 南方都市报(深圳)
进驻8年累计亏损超过110万元的江北T C L雅园物业深科园在本周正式撤场，引发物管行业对物业公司亏损经营的关注。我们梳理发现惠州市场超过九成的物业管理公司处于盈亏平衡或亏损状态。行业观察人士认为是物业管理的市场化程度不够，业委会覆盖面不足导致物业费上涨困难，而物业公司的人工、材料、维护成本节节攀升导致入不敷出。而从过往的市场反馈来看，多半亏损的物业公司服务质量确实较差，这也导致“物管亏损-服务差-业主拒涨价-服务更差-业主拒缴”的恶性怪圈。与此同时我们还发现，除了物业管理费上涨困难外，更多的物业公司亏损则是因为物业公司和开发商斩不断理还乱的父子兵关系，导致物业服务公司变成开发商的售后服务机构，核算不清楚物业管理面积，收费核定不清，在开发销售完成后，开发商的补贴日趋减少，导致亏损。
T C L雅园物业
有两种方式避免亏损
背景：2013年2月，深圳科技园物业公司T CL雅园物业管理处以公司连年亏损为由，未经业主同意将原来1.1元/平方米/月的物业管理费上调至1.6元/平方米/月，引起业主反弹，随后被物价局叫停，物管费恢复到之前水平。今年5月31日，该物业公司称经营亏损正式撤场T C L雅园，同时由建集物业公司进驻代管。但对于深圳科技园物业公司在T CL雅园项目中到底是否真的亏损，亏损的原因是什么，为什么建集物业愿意在第一时间代管小区？不免引发业主和业界种种疑问。近日，南都记者从T CL雅园小区获得相关经营账本细目，根据该小区2007-2014年8年的收入和支出细目，评估其盈亏状况。
小区档案：建于2006年，位于惠城区江北花园路1号。项目占地12110平方米，总建面24218平方米，容积率1.97，由6栋小高层住宅组成，户型面积在40-103平方米之间。共308户，其中住宅280户，商铺27户，居委会1户。
概况：2007-2014年间，T CL雅园物管处亏损高达115万元。
[账本分析]
总收入：约350万元
其中，管理费231.7万元、停车费92.6万元、其他收入22.4万元。
细分到某月，账本显示当月收入总计3.87万。其中管理费26558元，占一半以上，停车费1.1万元，广告收入1000元。
总支出：442 .3万元
其中，人工成本288万元、清洁卫生费居次，其余费用从高到低依次为电梯运行费、小区维护费、绿化养护费、办公费用、固定资产折旧、电话费、交通费、伙食费，税收费用19.4万元。
具体到某月，账本显示当月总支出5.2万元。其中人工成本4.21万元(含6个秩序维护员月薪2500元，还有清洁工、绿化工等)，该月亏损额达1.3万元。
[评估]
涨物业费或增停车管理收入可避免亏损
小区的收入来源主要来自管理费及停车费。而支出中，人工占大半比重。深圳科技园物业公司曾表示如果物管费涨至1.6元/平方米/月就不会亏损，且中间有几个月将物管费违规涨至1.6元/平方米/月。
南都记者计算，如果管理费涨至1.6元/平方米/月，按最保守的方法计算，物管费收入最少将上升到38629.8元，比此前至少增加12071元，考虑到其中27户的商铺管理费较高，实际所增收入则可能刚好接近13142元的亏损额，收支相对平衡。
据南都记者调查，该小区管理费最终恢复到1.1元/平方米/月的主要原因，一是因物业公司长期不作为导致业主不满，反对涨价；二是涨价行为未经合法程序，物价部门不支持。该小区业主代表黄先生告诉南都记者，如果物业公司提供的服务质量与价格相匹配，很多业主是同意涨价的。
另外，在业内人士看来，物业公司在小区的经营是系统性问题，不能光靠提高物业管理费来增加收入，比如可以把地面停车场的道闸建起来，进行收费管理，增加收入，同样可以避免亏损，但物业公司表示不想在这方面进行再投入。
综上总结，深圳科技园物业公司在T CL雅园，可以通过两种方式避免亏损：一是通过提高服务水准提高物管费；二是通过增加地面停车的管理收费增加收入。
惠州东鑫大厦
新物业：做好至少亏损半年准备
鉴于破产开发商指定的物业不负责任，麦地东鑫大厦业委会2014年9月召开业主大会，宣布罢免原物业。尽管前物管负责人林先生称2002年接管小区以来，投入很多设备，至今小区业主共欠水费、公照费、电梯费几十万元，新进物管或业委会必须偿还这些费用，但改变不了退出的命运。
9月4日在社区相关五方见证下，交接正式完成。大厦新管家德正物业负责人表示，东鑫大厦仍面临巨大困难，如历史遗留问题、设备老化维修的问题等，公司已做好半年不盈利的准备，尽心做好服务。
但德正物业接手后发现，东鑫大厦的小区运营比想象的还要困难。物业设备老化严重，作为解聘导火索的东鑫大厦的电梯由于开发商破产，一直没有电梯图纸，造成维修进度缓慢。“业主们虽然理解，我们却想尽快解决问题。”
因为历史遗留问题，东鑫大厦的商业部分仍由原来的泰安居物业总公司所管理，根据《物业管理条例》，一个小区不允许有两个物业公司存在，收回商业物业管理权，是早晚的问题。东鑫大厦的A B座有1/3租户为公司，这些庞大的人员流动会造成电梯超负荷运作，增加安全隐患，带来的垃圾问题也需要物业增加保洁人手。因此业委会一直非常理解我们。业委会计划用公共部分的收益来弥补我们运营缺口。
怡康花园
停车费频涨引纠纷 物管喊亏撤场
两年前的9月1日，建于上世纪末的怡康花园物管公司在小区新建电子门禁，并不断在有车业主出入时宣传办理停车卡。当年5月，停车费已从120元/月涨至150元/月，8月再次通知电动车停车费从45元/月涨至60元/月。这引发小区部分业主抗议，有住户以停车费涨价未经业主及惠城区物价局同意为由拒交，为此保安多次在小区大门阻止未办卡的业主进出。
惠州市物价局市场监管科科长钟锦成当时受访时表示，怡康花园没有业委会，停车服务费涨价不仅要经业主同意，也要向惠城区物价局申请相关收费许可证，而该局工作人员未找到备案资料。
同年10月8日，物管公司贴出撤离公告称，由于近年来服务成本、材料、人员工资等不断上涨，公司亏损较严重，无力支撑小区运转，决定在10月22日正式退出怡康花园。多名业主反映，上述“亏损经营”不知是否属实，但确实有物管员工抱怨已有多月未发工资。
一位业主猜测，物管公司此举应是一种“以退为进”的策略，可能是倒逼政府部门出面协调，通过呼吁业主同意获得收费许可文件。但怡康物业经理刘益峰回应称，公司撤离已向惠州市园林局打报告并获得批准。
部分业主表示若暂时请不到新物管公司，将考虑自治一段时间。而且无论物管撤离与否，该小区都会加快业委会的筹备进程。
盈利模式
内部专业化模式
比方说，物业管理企业成立电梯维保机构、清洁服务机构、绿化服务机构等专业服务机构。这些机构一方面承包自己公司的服务外包业务，避免利润外溢和流失，另一方面，在资质许可的情况下，参与专业市场竞争，外拓专业服务业务，为企业获得更多利润。
社区经济经营模式
物业管理企业将社区经济资源作为重要的经营资源，将管理处作为一个社区经济经营平台，开展平台型社区经济资源经营。如引入家电维修机构、家政服务机构、垃圾回收机构等社会服务机构，以管理处为中心，进行整合管理，从中获取利润。
规模优势经营模式
指物业公司一定程度上通过物业管理项目数量增加来实现获利。业内人士认为，物业管理行业盈利与否与规模无直接关联，关键在于物业管理项目的效益。
专业市场细分模式
专业市场细分不仅可以使物业公司在某类物业类型管理方面形成优势，还有利于整合物业市场的拓展资源，甚至达成某种物业类型市场的相对垄断。如有的公司专注于写字楼物业管理，有的专注于工业区物业管理，有的专注于医院的物业管理。
产品高端化经营模式
高端服务产品需要的是经验优势、技术优势、品牌优势。由于物业服务属于无形的服务产品，因此，产品高端化经营模式本质上是品牌化经营，只有依靠品牌高端化经营来实现经营目标。
金世界花园
物业公司亏本 开发商悄悄转让
2013年下半年金世界花园物业管理者—百年合物业管理有限公司被开发商悄然转手的消息，在小区业主中传开。业委会负责人邓力证实了这一消息，“接手百年合的老板姓刘，但小区多数业主还蒙在鼓里。”邓力直言，很多业主不交物业费，物业公司在亏本，换新老板后，肯定不会管金世界的历史遗留问题，“等于业主被‘卖猪仔’，还没有办到房产证的业主以后会更加困难。”
“仅就物业管理来说，换人未尝不是一件好事。”邓力说。金世界花园新来的物业负责人刘某就如何管理金世界花园一事寻求邓力帮助。邓力建议说，“要接手就先把金世界花园改头换面、换汤换药，首先把自己对的地方做足，你要赚钱就得先投入把小区环境改善好。”
刘某跟邓力说的第一句话就是“没见过这么烂的小区！”做卫生的保洁员到处捡废品卖，保安上班时间睡觉，外人出入小区不需要登记，大堂严重漏水、玻璃损坏等现象随处可见。
邓力表示，百年合物业已经把业主对物业的印象搞坏了，目前金世界花园缴纳管理费的业主只有300多户，仅占全体业主的55%。为什么有那么多业主不愿意缴费？在邓力看来：“有矛才有盾。是因为部分业主把对开发商的怨气撒在物业身上。业主把房产证的问题和物业的问题混为一谈。当然也不排除有个别业主没有把小区当做自己的家，即使拿到房产证也不缴纳物业管理费。”
河滨花苑
业委会要求物管撤场 实行自治
“入住3年多来，对小区的物管非常失望，我们支持小区物管自治。”住在河滨花苑的业主刘先生一谈起小区物管，便频频摇头。河滨华苑位于惠阳区淡水人民医院对面，5年前业主陆续开始入住，共有354户。2011年底成立业委会。
管理混乱、服务差、不满意— 这是多数业主对小区物管的评价。业委会负责人叶女士介绍，2012年金星物业与开发商合约到期后，就没与任何人签订过合约，也没有受业委会委托管理小区。
去年6月初，小区业委会给物管发函，要求对方7月1日前撤场，由业委会全面接管。但小区物管负责人张先生否认服务差，“电梯坏了，是电梯公司不来修，我们还欠着电梯公司8万多维修费，因为我们还有几十万的物业管理费没收齐。”
在物管公司拒绝撤离、双方发生争执之后，去年7月6日，业委会代表在小区内召开全体业主大会声讨物业。叶女士呼吁业主们将物业费交给业委会，而非物管。会后，200多名业主签名表示支持赶走小区物管。
对于业委会要求物管撤场一事，张先生说，“我们可以撤离，但关键是还有部分没入住的深圳客、还在装修的业主拖欠了50多万物管费，我们要收回来才能离开。”而业委会负责人梁女士则表示，“我们答应帮忙收齐物管费，业主们也同意，但物管一直没给出一个准确数额，而且他们给出的数额我们还要核算。”
