两月受理案件137件? 说说物业纠纷那些事
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2016-03-09 18:18:46来源：南方网作者：吴志远 姬鸿雁
随着房地产业的发展和居住形式的变化，物业服务合同纠纷案件也日益增多。记者昨日从斗门法院获悉， 2014年斗门法院共受理物业服务合同纠纷案件432件，2015年共受理603件，同比增长39.6%，2016年1-2月份受理此类案件已达137件，呈逐年增长的趋势。
面对有增无减的物业服务纠纷案件，斗门法院针对案件审理过程中发现的问题，分别向珠海市斗门区住房和城乡建设局、涉案物业公司及业主委员会等6家部门发出司法建议，以加强对物业公司的监管，提高物业服务质量，减少此类纠纷的产生。
同时法官提醒，物业服务合同纠纷的增多将对社会稳定和群众安居乐业产生重要影响，要化解该类纠纷需要社会各方的共同努力。住房和城乡建设局应严格要求开发商按照法定方式选聘物业公司，并加强对物业公司的引导和监管；物业公司应强化服务人员的岗位培训，增加收费标准、服务项目等内容的透明性，提高服务质量；业主应积极成立业主委员会来维护自身的合法权益，选聘适格的物业服务公司，在享受物业服务的同时要按时交纳相关费用，在物业纠纷发生后应积极沟通协调，互相体谅换位思考，理性维权。
案例一：未签订物业服务合同实际享受服务的仍需交纳费用
2012年11月30日，珠海市斗门区某物业公司开始为位于斗门区的某花园小区提供物业服务，在未经过招投标的情况下，该物业公司于同年12月1日与该小区建设单位珠海市某房地产开发公司签订物业管理委托协议，约定委托管理期限为2012年12月1日至2017年11月30日，并对物业服务费、共用水费、电费、垃圾处理费等费用收取标准作出约定。该物业公司提供服务期间，大部分业主同其签订了物业服务合同并按时缴纳了物业服务费等费用，但少数业主未及时交纳物业服务费，也拒绝与物业公司签订物业服务合同。
张先生是该花园小区的一位业主，他认为该物业公司的服务不合格，因为自家房屋漏水物业公司没有维修好、消防设施缺失、公摊水电费不合理等理由，张先生拒绝签订物业服务合同，也拒绝交纳物业服务费等费用。在多次催要无果的情况下，该物业公司诉至斗门法院要求张某支付2012年12月至2014年10月的物业服务费2025元、垃圾处理费128元、公摊水费53元、公摊电费196元，及从2014年1月1日起至实际付清之日止每日千分之一计算的滞纳金。
斗门法院经审理认为，该物业公司与小区的建设单位签订了前期物业服务合同并提供了物业服务，作为业主的张先生虽未与物业公司签订合同但实际享受了相关服务，应当支付相应对价，并分摊物业公司管理小区期间产生的费用。张先生虽辩称物业公司的服务未达到相应要求，但没有提供相应证据证明。加之，张先生房屋漏水的部位位于其自有房屋的内部，其损失应依法向相关责任单位追偿，不应成为其不交纳物业费的理由，因此，张先生应向物业公司交纳拖欠的物业服务费等费用。该物业公司与涉案小区建设单位签订的前期物业服务合同没有依法经过招投标，属无效合同，故不能援引该合同来确定滞纳金的金额，张先生拖欠物业服务费的行为确实给物业公司造成了损失，该损失主要是应缴费用的利息损失。
最终，斗门法院依法判决张先生向物业公司支付2012年12月1日至2014年10月31日未按期缴纳的物业服务费2025元、垃圾处理费128元、公共清洁用水53元，并按中国人民银行同期贷款利率向物业公司支付利息，驳回物业公司的其他诉讼请求。
案例二：一个车位导致物业公司和业主互为原被告对簿公堂
2009年12月1日，珠海市香洲区某物业公司与珠海市斗门区井岸镇某小区业主委员会签订《某小区物业管理委托合同》，约定从2009年12月1日至2013年11月30日由该物业公司为小区提供物业服务，并对相关事项进行了约定。2012年12月19日，该业主委员会又出具通知，将服务期间从2013年11月30日顺延至2013年12月31日。
业主陈先生自入住该小区以来一直未交纳过物业服务费， 2011年5月5日，陈先生购买汽车一台，由于没有固定停车位便将汽车停放在自己的杂物房前，并多次向物业公司申请停车位。该物业公司的管理人员龚某谎称小区准备开发停车位要求陈先生缴纳700元，龚某拿到700元后卷款潜逃。随后，陈先生与物业公司达成协议，陈先生向物业公司交纳了2009年12月至2011年12月的物业管理费、扣除龚某骗走的700元后的2012年车位停放费，物业公司为陈先生指定了车位。但是，物业公司五日后将指定车位收回，并在陈先生经常停放汽车的位置上标明了其车牌号码，重新确定了陈先生的停车位。由于陈先生对该停车位不满意，自2013年1月1日起就拒绝支付物业服务费等费用。该物业公司多次催讨无果后诉至斗门法院，要求陈先生支付物业服务费572.4元，公共水、电费分摊46.2元，公共维修基金48元，滞纳金192.2元。审理期间，陈先生提出反诉，认为物业公司未向其提供停车位，要求物业公司返还2012年所交的停车费，可用于冲减2013年的物业服务费等费用。
斗门法院经审理认为，物业公司与小区的业主委员会签订了物业服务合同并提供了物业服务，陈先生作为业主享受了相关服务，应当支付相应对价，并分摊物业公司管理小区期间产生的费用。根据物业服务合同的约定，公共维修基金由业主委员会收缴，物业公司无权要求陈先生支付。物业公司主张的公用水、电费没用提供证据证明，不予支持。物业公司将陈先生经常停放汽车的位置标注为陈先生的停车位，使其享有排他的固定车位的使用权，陈先生确实在2012年期间将车停于此位置上，因此陈先生反诉要求物业公司返还停车费没有依据，不予支持。
最终，斗门法院依法判决陈先生向物业公司支付物业服务费572.4元和拖欠物业服务费的滞纳金192.2元，驳回物业公司的其他请求，驳回陈先生的反诉请求。
