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作为小区的生活“管家”，物业公司提供的服务和管理水平直接关系到住户的生活质量。近几年来，物业纠纷越来越多，据市第一人民法院统计，物业纠纷从2013年的1013件大幅提升到今年至今的1848件，短短两年时间，案件总数增长近一倍。物业纠纷的被告一方多为业主，主要是拖欠物业管理费，但细究其背后原因多是业主对物业服务管理不满意。
昨日，市第一人民法院发布了典型案例，提醒业主和物业公司要合理维权。
□案件特点
物业欠费纠纷案件多发
据了解，我市物业管理工作经过二十多年的发展，目前共有物业服务企业400多家，管理物业近1000个，管理面积达1亿平方米，物业从业人员有3万多人。
物业公司对小区进行日常管理已经成为常态，但同时物业公司与业主的纠纷也越来越多。据市第一法院法官丁向娜介绍，2013年、2014年及2015年至今，该院分别受理物业服务合同纠纷案件1013件、1292件、1848件。
这些案件具有一些共同点，如标的金额小；被告多为业主，主因是物业费的拖欠，欠缴时间一般在一年以上 ；判决结果以判令业主缴纳物业费较多，物业服务存在瑕疵时，业主通常以拒交物业费的方式对抗，但由于缺少证据意识，业主的抗辩理由得不到支持。
业主对物业服务不满意
丁向娜介绍，纠纷多发的原因，一是因为物业公司提供的服务存在瑕疵，物业服务水平与收取的物业费不相当。很多物业公司聘请的服务人员多为临退休或已退休人员，难以提供高质量的服务。
其次，建管衔接不充分，物业纠纷隐患增加。一些开发商无法兑现销售宣传时的承诺后一走了之，引发一些公共物业的产权纠纷、建筑质量问题、办证不及时问题、小区停车位不足引发的租售及乱停放纠纷等。
三是业主法律意识不够，部分业主认为长期不居住或房屋已承租他人，就不用缴纳物业费等。
□法官建议
业主维权要增强法律意识注意收集好固定证据
法官称，缴纳物业费，最终还是让业主受益，因此对物业公司的服务不满意，可以通过协商、诉讼等多种方式解决，拒交物业费不仅难以解决问题，还可能带来违约金的负担。
法官建议，作为物业公司要加强工作人员的专业技能和责任心，提供与物业费相当的物业服务，收费项目要及公布；业主要增强法律意识，留意有关物业管理信息，权益受损时注意收集固定证据，而不是一味消极以拒交物管费甚至采用更偏激的手段，导致矛盾的升级。
案例1
物业起诉业主欠缴三年物业费业主反诉物业安保不善致失窃
某小区业主陶洁未交纳物业管理费用长达三年半，物业管理方盈嘉公司起诉至法院，要求陶洁支付物业管理费、水费、公摊电费及违约金。陶洁辩称，2011年年初，陶洁家中电脑、手机、相机以及首饰被盗，价值超过一万元，当时该幢楼有六户业主被盗。陶洁得知，小区内的监控设备损坏后未维修，盗窃案至今未破，其与盈嘉公司协商赔偿问题，盈嘉公司未予理会。她认为，盈嘉公司未尽安保职责致其财物被盗，自己不应支付违约金，同时反诉盈嘉公司赔偿损失。法院审理后，判决陶洁支付欠缴的物业管理费、水费及公摊电费共计4182.76元，盈嘉公司赔偿陶洁3900元。
■法官说法：法官王珊介绍，安保职责是物业公司的一项基本职责，如发生失窃事件，需证明当天其安保措施是否恰当，诸如监控探头是否正常运作、出入登记是否完备、巡逻是否到位等。否则，即可认为物业公司提供的物业服务存在瑕疵。本案中，根据财物损失情况，酌定盈嘉公司承担30%的责任，即赔偿3900元。
案例2
管道堵塞致损物业须赔偿
业主黎海让女儿帮忙打理一套房产，女儿一次出差半个月回家查看发现污水遍地，她立即通知物业公司处理。黎海认为物业公司应赔偿其因污水浸泡带来的损失，而物业公司认为是因其他业主排污不当所致，其已及时解决堵塞问题，尽到义务。同时，物业公司认为，黎海未及时清理家中积水，加剧了房屋损失。双方协商无果闹上法庭。
法院受理后认为，物业公司疏于疏通公共管道，导致污水倒灌，造成业主损失，判决信仁公司赔偿黎海财产损失12621元，支付房屋空置费2000元。
■法官说法:法官王珊介绍，尽管物业公司提供了其单方制作的小区排水管道检查（维修）记录表，但在业主不认可真实性的情况下，凭此难以证明尽到管道疏通义务，服务存在瑕疵，酌定其承担60%的赔偿责任。鉴于黎还没有及时清理污水、清理房屋，确实会导致损失扩大，适当减轻公司10%的赔偿责任，即承担50% 的赔偿责任。
案例3
物业安保未尽职责须为幼童坠楼担责
某小区业主王敏带着四岁的儿子乔之之外出时，因忘记携带乔之之的弱视眼镜，让其在电梯间独自等待，自己返回家中取眼镜。王敏从家中出来后，不见乔之之踪影，经公安机关勘查确认，乔之之系从15楼电梯间的窗台坠楼至3楼死亡。
王敏夫妇认为，大地房地产公司建设的窗台不符合安全规范，大地物管公司未尽到安全保障义务，均对其子坠楼负有责任，起诉两公司共同承担赔偿责任。
法庭勘查后发现，楼盘属于超过20层的高层建筑，各楼层电梯间均设有两个临空高悬的通风窗口，公司仅在窗台上装了两条平行的不锈钢钢管作为护栏，没有采取其他安全措施，事发后仅是张贴警示标语。
法院审理后认为，大地房地产公司、大地物管公司以及王敏本身均存在过错，判决大地物业公司、大地房地产公司共同向王敏夫妇赔偿死亡赔偿金、丧葬费等共计113158.3元，精神抚慰金10000元。同时，敦促大地房地产公司尽快完善所有电梯间窗口的安全防护措施。
■法官说法（周光辉法官）：本案中，王敏未充分履行监护责任是造成乔之之死亡的主要原因；物业公司疏于维护安保设备，电梯监控摄像头已丧失回放功能，致使不能及时发现乔之之的行踪以挽救其生命，相对减少了乔之之存活的几率，故开发商对乔之之的坠亡亦存在过错。
■文中除法官名字外，其他人名、公司名均为化名。
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