物业费提价应经过双过半的业主同意
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广州物业专家律师网程磊律师提醒：
关于物业管理费的收费标准问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款、第二款之规定，物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对于决定该类事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，虽然案涉小区没有成立业主大会，但是，依据上述法律规定，如要调整收费标准则须经过“双过半业主”同意。物业管理公司并没有提交证据证明其将原有收费标准提高经过法律规定的程序，因此仍应按照原有标准支付争议期间的物业管理费及利息。物业公司提出物价部门已经批复同意提高收费，但行政部门的批复并非法律规定的提价程序，故物业服务公司以此为由主张物业管理费的收费标准应当提高，缺乏事实及法律依据。
[案例]
上诉人（原审原告）：广东ry物业管理有限公司
被上诉人（原审被告）：罗某某
上诉人广东ry物业管理有限公司（以下简称ry公司）因与被上诉人罗某某物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第xx号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原审法院作出的（2010）天法民四初字第xxx号生效民事判决查明以下事实：ry公司是具有物业管理资二级资质的公司，自2000年1月至今对某某小区进行物业管理。罗某某是位于广州市沙河东莞庄路某某C幢3层C房（现址为天河区ry路16号3C房，以下简称涉案房屋）的所有权人，房屋建筑面积为105.3平方米。该案中ry公司称涉案房屋的物业管理费收费标准为1元/平方米/月，罗某某也按此标准向ry公司缴交2003年前的物业管理费。对此ry公司提供2003年10月14日核发的发票（收取9月份管理费）予以证明。该案判决罗某某按1元/平方米/月的标准向ry公司支付2003年10月至2010年5月期间的物业管理费8213.4元及逾期交纳上述期间物业管理费的滞纳金。
本案中ry公司称其没有与开发商签订物业服务合同，某某小区至今没有成立业主委员会，ry公司至今仍在该小区提供物业服务；ry公司称其按1.5元/平方米/月的标准计算涉案房屋的物业管理费。为证明上述物业管理费收取标准，ry公司提交了以下证据：一、广东省物价局于2000年10月19日出具的粤价函【2000】390号《关于金燕花苑、某某、阳光苑、金晖苑小区物业管理服务费的批复》，载明“广东省ry物业管理公司：你公司报来关于金燕花苑、某某、阳光苑、金晖苑小区物业管理服务费的请示收悉。经研究，现批复如下：1、金燕花苑、某某、阳光苑、金晖苑小区物业管理服务费为（每月每平方米建筑面积）……某某多层住宅0.45元、高层住宅1.4元，多层商铺0.8元……2、所收取的综合服务费应承担相关服务项目包括：高层住宅电梯、消防器材、供配电、供排水排污等公用设备设施的维护保养，提供公共场所的卫生清洁、保安、清洗公共水池、绿化美化等服务内容。3、为住户提供的其他特约服务收费，由物业管理单位与业主（租户）确定。4、不再向住户收取上门收垃圾、代收代缴水电费以及公共防盗门维修费等费用……”。二、《关于调整物业管理服务收费标准的申请函》，该函称其负责春晖小区物业管理服务工作已有10年的时间，于2010年10月征得春晖高层电梯住宅楼主同意，已将其物业管理费调升了0.3元/平方米/月等内容。ry公司称其于2012年3月23日将上述申请函张贴在小区入口处。
另，ry公司主张罗某某支付其代垫的2003年10月至2013年12月的水费8379.7元，向原审法院提交了以下证据：一、广州市华利达房地产开发有限公司于2000年5月31日出具的《委托书》，载明：“广东ry物业管理有限公司：由我司开发的位于广州市天河区ry路2、6、10、12、16号某某小区已委托贵司进行物业管理，为保障物业服务，现委托贵司缴交某某供水总表（用户电脑编号为76730和76731）两水表的水费，再由贵司向相关用户收取。”二、ry公司出具的号码为02834244的《发票联》，载明收取案外人某某春晖高层808冯某2013年5月的代收垃圾处理费5元、代收水费10元、代收电费0.7元、管理费110.8元；ry公司出具的号码为01032750的《发票联》复印件，载明收取案外人某某春晖高层503梁某2013年5月的代收垃圾处理费5元、代收水费87.6元、代收电费0.7元、管理费136.9元。三、广州市自来水公司及广州市污水治理有限责任公司分别出具的《发票联》，载明收取用水地址为天河区东莞庄路的用户市华利达房地产开发公司自2013年3月13日至2013年4月12日期间的水费12224.52元及上述期间的污水处理费5000.94元。四、广州市自来水公司及广州市污水治理有限责任公司出具《发票联》复印件，载明收取用水地址为天河区东莞庄路的用户市华利达房地产开发公司自2013年4月12日至2013年5月14日期间的水费14432.22元及上述期间的污水处理费5904.09元。五、ry公司出具的统计表，载明春晖小区高层303房（ry公司称为涉案房屋）2003年10月的读数为86吨、2003年11月的读数为89吨。ry公司称从2003年12月起未能进入涉案房屋抄表，因此2003年12月至2013年12月每月均参照其他用户用水量计算，按每月30吨计算。
ry公司于2015年2月20日向原审法院提起本案诉讼，以罗某某拖欠管理费水费为由，请求：1、罗某某立即清偿拖欠的2010年10月至2014年1月的管理费6318元；2、罗某某支付上述管理费滋生的利息（以每月拖欠的物业管理费为本金，按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率，分别自次月8日起计至罗某某付清之日止）；3、罗某某立即清偿拖欠的2003年10月至2013年12月的水费8379.7元及利息（以拖欠的水费8379.7元为本金，按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率，从2014年2月20日起计至还清之日止）。4、本案诉讼费由罗某某承担。
罗某某原审未答辩，亦未在举证期限内提交证据。
原审法院认为：：本案为物业管理纠纷。ry公司自2000年1月起成为某某小区的物业管理公司，罗某某作为该小区业主，接受ry公司提供的物业管理服务，且曾按1元/平方米/月的标准向ry公司交纳2003年9月的物业管理费，双方成立事实上的物业服务合同关系，罗某某应按上述标准向ry公司支付物业管理费。ry公司主张按1.5元/平方米/月的标准计付物业管理费，理据不足，不予支持。由于双方并未约定物业管理费的缴交时间，根据物业管理费的特点，缴费时间可在提供服务后的合理期限内按月支付，该合理期限以在次月7日之前缴交为宜。罗某某拖欠涉案房屋2010年10月至2014年1月期间的物业管理费，故罗某某应向ry公司支付上述期间的物业管理费4212元（1元/平方米/月×105.3平方米×40个月）。
罗某某拖欠上述物业管理费的行为给ry公司造成了一定的损失，ry公司主张罗某某按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率向ry公司支付利息并无不当，予以支持。该利息的计算以每月拖欠的物业管理费105.3元（1元/平方米×105.3平方米）为本金，按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率，分别自次月8日起计至罗某某清偿之日止。
关于ry公司主张的水费的问题。ry公司主张其代垫了涉案房屋的水费，但对于涉案房屋产生的水量，ry公司仅提供其单方制作的统计表，未能提供有罗某某签名确认水表读数的文件或原始抄表凭证，无法证明涉案房屋实际产生的用水量；且对于2003年12月至2013年12月的水量，ry公司自认系其估算，并非罗某某实际使用的水量。综上，ry公司未能举证证明涉案房屋的用水量，对于ry公司的主张的水费，不予支持。对ry公司主张的水费的利息，原审法院同样不予支持。
罗某某经原审法院合法传唤未到庭应诉，原审法院依法可作缺席审判。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条第一款、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2015年7月28日作出如下判决：一、罗某某于判决发生法律效力之日起10日内向ry公司支付广州市天河区ry路16号3C房自2010年10月至2014年1月期间的物业管理费4212元;二、罗某某于判决发生法律效力之日起10日内向ry公司支付上述物业管理费的利息（以每月拖欠的物业管理费105.3元为本金，按中国人民银行公布同期同类逾期贷款利率，分别自次月8日起计至付清本金之日止）。三、驳回ry公司的其它诉讼请求。一审案件受理费190元，由ry公司负担140元，罗某某负担50元；公告费750元，由罗某某负担。
判后，上诉人ry公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、ry公司自2000年开始对案涉物业进行物业管理至今，2012年4月30日前，ry公司按照1元/㎡的标准收取该小区的物业管理费。由于物价上涨，保安、卫生人员、管理人员的工资不断上涨，后经该小区绝大多数的业主同意从2015年5月1日开始，ry公司按照1.5元/㎡收取物业管理费。ry公司为罗某某提供了物业管理服务，罗某某理应向ry公司按时缴纳相应的管理费，罗某某的行为已经侵害到ry公司的合法权益。罗某某自2003年10月1日至2014年1月31日，一直拖欠ry公司的水费。二、原审法院认定的1元/㎡的标准收取该小区的物业管理费没有依据。理由如下：1.2000年10月19日广东省物价局致《关于金燕花苑、某某、阳光苑、金辉苑小区物业管理服务费的批复》函给ry公司，批复管理费为某某高层住宅1.4元；2.2012年3月23日ry公司向全体业主公示《关于调整物业管理服务收费标准的申请函》，告知：2010年10月征得某某高层电梯住宅楼业主同意，已将物业管理费调升了0.3元/平方米/月；3.某某高层电梯住宅楼业主已经缴纳的物业管理费均按照1.5元/㎡的标准计算；4.罗某某拒绝出庭应视为对答辩权利的放弃，并且也未提交反驳ry公司请求的证据，法院应该采纳ry公司的物业管理费的计算标准。为此上诉请求：1.撤销原审判决，改判为罗某某立即向ry公司清偿拖欠的管理费6318元（从2010年10月1日至2014年1月31日按1.5元/㎡计算管理费）及上述管理费的利息（参照人民银行逾期还贷利率按每日万分之二点一的标准计至罗某某还清上述管理费时止）；2.请求二审法院判令罗某某立即向ry公司清偿拖欠的水电费8379.7元（从2003年10月1日至2013年4月30日）及利息（从起诉之日起计算至还清之日止，参照人民银行逾期还贷利率按每日万分之二点一的标准计至罗某某还清上述水费之日止）；3.一、二审诉讼费由罗某某承担。
被上诉人罗某某经本院合法传唤，未到庭陈述答辩意见。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中,ry公司表示:1.其与罗某某之间存在的是事实上的物业服务关系,物业服务费的收费依据是物价局2000年的批复,但该批复并无同意按每月每平方米1.5元收取，小区全体业主均同意按此标准缴纳物业管理费，但无法提交证据证实；2.对于水费的代缴没有与罗某某进行约定,一审中代垫水费的依据是ry公司单方制作的统计表。
本院认为：关于物业管理费的收费标准问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款、第二款之规定，物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对于决定该类事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，虽然案涉小区没有成立业主大会，但是，依据上述法律规定，ry公司如要调整收费标准则须经过“双过半业主”同意。现ry公司并没有提交证据证明其将原有收费标准提高经过法律规定的程序，因此，原审法院判令罗某某仍按每月每平方米1元的标准支付争议期间的物业管理费及利息正确，本院予以维持。ry公司上诉提出物价部门已经批复同意提高收费，对此，行政部门的批复并非法律规定的提价程序，故ry公司以此为由主张物业管理费的收费标准应当提高，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
关于水费的收取问题。ry公司主张其已经代罗某某垫付的争议期间的水费，作为主张权利一方理应就案涉房屋所产生的具体水量予以举证，现ry公司仅提交单方制作的统计表，该证据不足以证明争议房屋实际发生的用水量，因此，ry公司应就不利举证承担相应的法律后果，原审法院据此驳回其该项主张正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人ry公司的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费190元由上诉人广东ry物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
