业主委员会被撤销后其选聘行为无效
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广州物业专家律师周滨提醒：
《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，业委会选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。但是，由于未经多数业主投票选举同意等三个原因，业委会的备案被国土房管局撤销。这说明业委会并非合法成立的民事主体，其前述行为不具有法律效力，不产生预期的法律效果，对《前期物业服务合同》的效力并无影响，即《前期物业服务合同》仍然具有法律约束力。
[案例]
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：重庆qy物业管理有限公司。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：宴某。
一审查明：武隆县某小区（以下简称五龙城小区）共有5个组团，在建过程中，建设单位指定qy公司进行物业服务。2009年8月qy公司与宴某签订《前期物业服务合同》，双方对物业服务质量、费用等事项进行了约定，其中对物业服务费标准约定为电梯房0.5元／平方米，电梯费另算，并对电梯费计算方法作了详细约定，合同期限为3年。
2009年9月25日，该小区成立业委会，经武隆县房地产管理中心武隆物会备（2009）第005号备案，名为武隆县xx城业主委员会（以下简称五龙城业委会）。2009年10月10日，该业委会书面通知qy公司，解除相关《前期物业服务合同》，选聘武隆县德信物业管理有限责任公司（以下简称德信公司）进行物业服务。德信公司随后与业委会签订物业服务合同，且于同年12月3日进驻小区，但于2010年8月7日退场。
2010年8月28日，武隆县国土房管局、司法局、公安局、信访办、巷口镇人民政府联合组织召开该小区业主代表大会，重新选聘物业公司。qy公司等5个物业公司参加竞标，最终由重庆巨轮物业管理有限责任公司（以下简称巨轮公司）中标，qy公司未能中标。巨轮公司在该小区服务三个月后撤出。qy公司一直未退出该小区。
2010年9月，qy公司起诉要求判令宴某立即支付2009年8月至2010年10月垫付的水电费、物业服务费（含电梯费）及违约金共计5898.53元。
重庆市武隆县人民法院一审认为，五龙城小区2009年9月产生的业委会合法有效。根据《物业管理条例》规定，五龙城业委会与德信公司签订的物业服务合同生效之日起，qy公司与宴某等的《前期物业服务合同》自然终止，qy公司应该退场但坚持不退场，在未中标的情况下仍不退场，由此所造成的损失应自行承担。qy公司要求宴某支付物业管理服务费和违约金的诉讼请求不予支持。在未退场期间，qy公司垫付的水电费、公摊费属无因管理性质，该笔费用应由宴某承担，宴某对该金额无异议并愿意承担，故对qy公司的该诉请予以支持。依照《物业管理条例》第二十六条、第四十二条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、由宴某在判决生效后一次性支付qy公司为其垫付的水电费85元、公摊费109.80元，共计人民币194.80元；二、驳回qy公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由宴某负担。
二审查明：2010年3月18日，重庆市武隆县人民法院以（2010）武法民初字第380号民事判决确认五龙城业委会与德信公司签订的《物业服务合同》有效。该判决已经发生法律效力。
二审查明的其他事实与一审相同。
重庆市第三中级人民法院二审认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项规定，业主大会有权选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。本案中，龙泉丽景小区业主大会已于2009年10月10日通知解除了qy公司与宴某之间的《前期物业服务合同》，且与德信公司签订了《物业服务合同》，该合同的效力已被人民法院生效判决确认。根据《物业管理条例》第二十六条规定，宴某与qy公司签订的《前期物业服务合同》已终止。在此情形下，qy公司应当退场，停止提供物业管理服务，但其不退场，由此造成的损失自行承担。因此，其要求宴某支付物业管理服务费及违约金的理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由qy公司负担。
qy公司申请再审称：原审认定事实错误，判决不当，请求予以改判，具体理由如下：1、其按照物业服务合同约定为业主及其所在小区提供了物业管理服务，原审认定案外人德信公司对涉案小区提供了物业管理服务是错误的；2、武隆县国土房管局已撤销五龙城业委会备案，说明五龙城业委会成立不合法，故该业委会与德信公司签订的物业服务合同也不合法，说明其与业主签订的《前期物业服务合同》仍然有效；3、其愿意放弃违约金部分的诉讼请求。
被申请人宴某辩称：原审判决是正确的，其不同意qy公司的意见，理由如下：1、五龙城业委会于2009年成立后，便与德信公司签订了物业服务合同，自此，其与qy公司的《前期物业服务合同》自然终止；2、qy公司提供的物业管理服务不符合约定要求，故其不同意支付物业管理费；3、qy公司应对其履行了物业服务的事实以及相关收费标准予以举证证明。
本院再审查明：1、2011年9月6日，武隆县国土房管局作出武隆国土房管发（2011）106号文件，决定撤销武隆县世纪·五龙城业主委员会的备案，即撤销武隆物会备（2009）第005号业主委员会备案证明。其理由有三：一是2009年9月产生的五龙城业委会未经多数业主投票选举同意；二是部分业委会成员不具备该小区业主身份；三是该业委会在申报备案材料中严重弄虚作假。2、该业委会备案被撤销后，检察机关提出抗诉，重庆市武隆县人民法院在再审中，以德信公司已被工商部门核准注销为由裁定该案终结诉讼。3、德信公司退出小区后，于2010年12月再次起诉该业委会要求赔偿已支付的聘用人工工资173160元。重庆市武隆县人民法院以（2011）武法民初字第00042号民事判决予以支持。
再审中，双方确认宴某自2009年8月至2010年10月所欠物业服务费金额为1657.50元，qy公司表示放弃对违约金部分的请求。
本院认为，双方当事人争议的焦点是涉案物业服务费是否应当支付的问题，该争点主要涉及《前期物业服务合同》的法律效力问题，现评议如下：
根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，宴某与qy公司依照法律和有关行政法规等规定签订了《前期物业服务合同》，该合同依法成立，合法有效，这是双方当事人没有争议的事实。
双方争议的问题是2009年9月五龙城业委会成立后，向qy公司发送的解除合同通知，以及与案外人德信公司签订的物业管理合同对《前期物业服务合同》的效力是否会产生影响。这取决于五龙城业委会的成立是否合法，如果合法，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，五龙城业委会的前述行为就会使《前期物业服务合同》终止。但是，本案的情况恰恰相反，由于未经多数业主投票选举同意等三个原因，五龙城业委会的备案被武隆县国土房管局于2011年9月6日以武隆国土房管发（2011）106号文件撤销。这说明五龙城业委会并非合法成立的民事主体，其前述行为不具有法律效力，不产生预期的法律效果，对《前期物业服务合同》的效力并无影响，即《前期物业服务合同》仍然具有法律约束力。
根据上述分析，宴某以五龙城业委会的前述行为来否定《前期物业服务合同》效力的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。宴某提出的qy公司在服务质量上不符合约定要求的抗辩理由，没有充分的事实根据，不能成立。因五龙城业委会的备案被撤销这一新证据的出现，改变了本案的基础事实，故原审对此节的处理意见应当予以改判。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”结合前述分析意见，qy公司要求宴某支付物业服务费的诉请，本院予以支持。qy公司在再审中提出的放弃违约金的主张，属于依法对自己民事权利的处分，且不违反法律的禁止性规定，本院予以准许。
综上，qy公司申请再审理由成立，其请求，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销重庆市第三中级人民法院（2011）渝三中法民终字第293号民事判决；
二、维持重庆市武隆县人民法院（2010）武法民初字第01490号民事判决第一项，即“由宴某在判决生效后一次性支付重庆qy物业管理有限公司为其垫付的水电费85元、公摊费109.80元，共计人民币194.80元”；
三、撤销重庆市武隆县人民法院（2010）武法民初字第01490号民事判决第二项，即“驳回重庆qy物业管理有限公司的其他诉讼请求”；
四、由宴某在本判决生效后十日内向重庆qy物业管理有限公司支付2009年8月至2010年10月所欠的物业服务费（含电梯费）1657.50元。
