业委会不得代行业主大会职责
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根据《物权法》和国务院《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业属业主大会的职权范畴。业委会通过召开临时业主代表大会的形式作出解聘物业服务企业的决议，超越了相应的职权。
决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人及其他有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《议事规则》规定决定选聘、解聘物业服务企业及决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项为业主大会议事内容，并规定业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。授权组织实施选聘物业服务企业的决定涉及业主共同利益，应采取业主大会决定。
就会议的召开程序而言，根据《浙江省物业管理条例》的规定，召开业主大会会议，应当提前15天将会议时间、地点、议题和议程等内容书面通知业主本人；业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。案涉决议的作出违反了上述法律的规定，侵犯了全体业主的知情权和决定权。对于决议结果的产生，业委会仅提供了与会人员的签到表，未能提供相关的会议内容、表决结果等具体材料，决议程序显然不当。案涉临时业主代表大会作出的决议不仅侵犯了广大业主的合法权利，也违反了法律规定的相关程序，依法应予以撤销。
[案例]
上诉人（原审被告）滨江区bgfr小区第二届业主委员会。
被上诉人（原审原告）叶某。
原审法院查明：滨江区bgfr小区建筑面积32万多平方米，由23幢小高层、高层建筑组成，共有1500多户业主，叶某系小区业主。2013年3月4日，滨江区bgfr第一届业主委员会向小区业主公告，“……现由业委会牵头，原业主代表和热心业主参与，于2013年3月2日晚在社区小会议室召开了临时会议，经集体讨论对小区业主代表增补工作通过以下内容：1.本次增补业主代表原则上由原有业主代表继续保留的基础上进行增补工作。2.以每幢楼为单位，增补至2人为业主代表。3.增补选举实行等额选举方法……”。滨江区bgfr第一届业主委员会于2013年3月13日向小区业主公告了增补业主代表（楼道长）候选人名单，并于2013年3月22日公告42位业主代表和7位特邀业主代表名单。在该份公告的业主代表名单中，其中小区10幢楼无业主代表，13幢、18幢及20幢楼为1名业主代表，23幢楼3名业主代表。2013年10月27日，bgfr业委会召开临时业主代表大会，就2014年选聘物业服务企业相关问题进行审议表决。在bgfr临时业主代表大会签到表中，业主代表（楼道长）一栏中有24位人员签名，其中17位签名人为2013年3月22日所公告的业主代表，在热心业主一栏中有12位人员签名。该签到表中记明“列会代表24人，全票通过，12位热心业主同意”等内容。2013年10月28日，bgfr业委会向小区业主公告，“本小区于2013年10月27日，召开了bgfr花园临时业主大会，就2014年选聘物业服务企业相关问题进行了审议表决权，通过了以下事宜：一、会议通过了授权委托小区业主委员会，按相关的法律法规要求组织实施选聘物业服务企业工作。二、会议通过按《杭州物业管理招投标工作实施办法》第四、第八条的要求责成业主委员会采用招标投标办法选聘物业服务企业。同意委托杭州中浙招标公司（aa）作为招标代理，按国家招投标法实施选聘服务工作……”。2013年12月15日，bgfr业委会向小区业主公告，“一、本小区通过委托招标代理公司依法向社会公开选（竞）聘物业服务企业的招投标工作现已结束。经评标、决标结果，中标单位为‘杭州公用物业管理有限责任公司’……”。
原审另查明，《bgfr花园业主大会和业主委员会议事规则》（以下简称《议事规则》）第五条规定，“业主大会议事内容……（二）决定选聘、解聘物业服务企业；……（十三）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项……”。第七条规定，“业主大会会议形式。本物管区域采用书面征求意见形式，业主大会会议分为定期会议和临时会议。……（三）书面征求意见的程序。1、征求（表决）意见单由业主委员会、业主代表（楼道召集人）或工作服务人员逐户送达并签字……”。第八条规定，“……业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。其决定必须经与会业主所持投票权数二分之一以上同意……”。第十条规定，“业主大会投票权数。业主在业主大会会议上的投票权数，按每本房屋产权证计一票原则确定（车库权证不计票），建筑面积超过四百平方米的部分，每满四百平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十”。《议事规则》未对小区各幢业主代表的推选及表决办法予以规定。后叶某提起本案诉讼，认为bgfr业委会招投标选聘物业服务企业过程违反法律程序，请求：撤销2013年10月27日获得授权组织实施选聘物业服务企业的决定。
原审法院认为：住房和城乡建设部的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十七条规定，物业管理区域业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。《议事规则》未对小区各幢业主代表的推选及表决办法予以规定，各幢业主代表如何代表该幢的业主行使表决权及特邀业主的表决权等均未作规定，bgfr业委会以公告的各幢业主代表有权对业主所有事项予以表决，依据不足。物权法规定，决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人及其他有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《议事规则》规定决定选聘、解聘物业服务企业及决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项为业主大会议事内容，并规定业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。授权组织实施选聘物业服务企业的决定涉及业主共同利益，应采取业主大会决定。小区公告的各幢代表中有42位正式业主代表及7位特邀业主代表，其中还存在部分业主无业主代表等情形。bgfr业委会于2013年10月27日召开的临时业主代表大会，有17位公告的各幢业主代表到会，bgfr业委会未提供证据证明其他业主的代表资格，参加会议业主人数不符合《议事规则》关于业主大会应当有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总数人数过半数的业主的规定。综上，bgfr业委会于2013年10月27日组织召开的会议中关于授权bgfr业委会组织实施选聘物业服务企业的决定，不符合《议事规则》及物权法关于业主共同决定事项的规定，故对叶某要求撤销2013年10月27日bgfr业委会获得授权组织实施选聘物业服务企业决定的诉讼请求，予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：撤销2013年10月27日bgfr临时业主代表大会中关于滨江区bgfr小区第二届业主委员会获得授权组织实施选聘物业服务企业的决定。一审案件受理费80元，由滨江区bgfr小区第二届业主委员会负担。
宣判后，bgfr业委会不服，向本院提出上诉称：一、案涉业主大会的决议没有侵害业主利益，原审法院判决撤销该决议错误。上诉人系通过小区业主投票选举并经政府部门备案合法成立，上诉人为了小区的有序管理和小区广大业主的利益，于2013年10月27日组织召开临时业主（代表）大会，由业主代表表决通过授权上诉人按相关法律法规采用招投标方式引进新的物业服务企业，同时表决同意上诉人委托杭州中浙招标公司代理招标。上诉人对上述授权进行了公告并征求小区业主的意见。上诉人获得上述委托是全体业主共同的意思表示，不存在侵害广大业主利益的行为，程序合法。根据物权法第七十八条的规定，业主大会或业主委员会作出的决定对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。按照“谁主张，谁举证”的证据规则，被上诉人应当举证证明上诉人获得该授权侵害了广大业主的合法权益。授权上诉人组织实施选聘物业服务企业的决定已经实施完毕，所选聘物业服务公司已经按约履行义务，至今已长达半年之久，且物业服务得到了广大业主的认可。被上诉人提出本案撤销权诉讼无事实和法律依据，原审判决支持被上诉人的诉讼请求损害了广大业主的利益，且不符合法律的规定，是错误的。二、被上诉人提起本案撤销权诉讼缺乏法律依据。撤销案涉业主大会的决议属于小区公共事项范畴，关系到整个小区全体业主的共同利益，依据物权法第七十六条的规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数业主的同意。被上诉人在没有证据证明其获得了符合条件的业主授权的情况下，提起本案诉讼缺乏法律依据，原审法院支持其诉讼请求更是适用法律错误，也损害了小区全体业主的利益。三、案涉决议已经实施完毕，所聘物业服务企业在小区提供服务已长达半年之久。原审法院判决撤销案涉决议，必然损害小区全体业主以及物业公司的合法权益。原审法院未依据民事诉讼法的相关规定追加具有利害关系的小区全体业主以及物业公司为第三人参加本案诉讼，属于程序违法。综上，请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人叶某答辩称：一、根据物权法第七十六条和国务院《物业管理条例》第十一条的规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。涉案《议事规则》第五条也作了相应的约定。上诉人在案涉选聘物业服务企业过程中违反法律规定，侵害了广大业主的合法权益。第一、上诉人用“临时业主代表大会”代替业主大会行使职权，没有法律和事实依据。相关法律法规仅规定了业主大会的形式，
没有业主（临时）代表大会的这一制度。住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十七条规定：“物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定”，但《议事规则》并无相关的内容。因此，上诉人于2013年10月27日召开“临时业主代表大会”，违法获得授权作出决定，是没有任何法律依据的。第二、参加该临时业主代表大会的业主代表的选举和资格存在问题。施育民不仅在小区业主代表选举过程中作为召集人积极参与，而且还被选举为业主代表参加2013年10月27日的召开的会议，但施育民并非小区业主，没有资格成为业主代表。周xx、陈xx、郭xx等人员没有经过3月13日的公示，凭空出现在业主代表名单中，其投标表决的结果显然不合法。第三、业主代表未获得合法授权，没有权利代表广大业主就涉案议题做出表决。
《浙江省物业管理条例》第九条规定：“业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。”因此，业主大会议事规则应该一事一议、一事一表决、一事一授权，不能概括授权。第四、上诉人未能提供证据证明临时业主代表大会的表决情况。上诉人在一审中提供了2013年10月27日“bgfr临时业主代表大会签到表”，以此来证明投票表决情况。但签到表只是表明到会人员情况，并不能代替表决票或表决意见。退而言之，小区共有业主代表42人，经核实，该签到表中的业主代表仅为15人，未过半数。二、被上诉人提起本案撤销权诉讼有事实和法律依据。上诉人作为由业主选举产生的业主委员会，应该严格遵守国家有关法律、法规，遵守管理规约和业主大会议事规则。但上诉人在选聘物业服务企业过程中违规操作，罔顾法律规定，漠视《议事规则》，侵犯了业主的知情权、同意权和选举权，被上诉人依法享有提起撤销的诉讼权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审举证期间均未向本院提交新证据。
根据有效证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益，或者违反法律规定的程序的，业主有权依据物权法第七十八条第二款的规定请求撤销该决定。本案中，bgfr业委会于2013年10月27日召开临时业主代表大会，形成了关于授权bgfr业委会组织实施选聘物业服务企业的决议。本院认为，根据我国物权法和国务院《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业属业主大会的职权范畴，案涉《议事规则》也作出了相同的约定。bgfr业委会通过召开临时业主代表大会的形式作出上述决议，超越了相应的职权。而且，案涉《议事规则》中并未对业主代表的选任事宜作出约定，bgfr业委会所提交证据不足以证明与会人员属适格的业主代表。就会议的召开程序而言，根据《浙江省物业管理条例》的规定，召开业主大会会议，应当提前15天将会议时间、地点、议题和议程等内容书面通知业主本人；业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。案涉决议的作出违反了上述法律的规定，侵犯了全体业主的知情权和决定权。对于决议结果的产生，bgfr业委会仅提供了与会人员的签到表，未能提供相关的会议内容、表决结果等具体材料，决议程序显然不当。综合以上情形，本院认为，案涉临时业主代表大会作出的决议不仅侵犯了广大业主的合法权利，也违反了法律规定的相关程序，被上诉人作为小区业主要求撤销该决定，于法有据，原审法院予以支持并无不当，本院予以确认。bgfr业委会的上诉理由不能成立，本院不予采信。bgfr业委会认为一审违反法定程序的主张于法无据，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
