物业服务费提价应取得双过半的业主同意
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广州物业专家律师网周滨律师提醒：
物业公司提升物业服务费标准并非基于合同约定，故根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，金某物业公司提升物业服务费标准属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业公司作为物业管理公司，难以组织召开全体业主大会对提升物业管理费问题进行表决。在此情况下，物业公司采取上门书面征求业主意见的方式收集意见，在业主本人不在家时，由其同住成年人员签署意见并未违反法律规定。同时，物业公司已将征询意见的结果进行公某，业主如不认可其同住成年人员签署意见或代签意见的行为，可在公示期间提出异议。此外，该部分房屋业主交纳物业服务费的发票和签收记录，也表明业主对其同住人员签署意见进行了追认。物业公司提供的该部分征询表虽然存在瑕疵，但在原告等人没有提供相反证据证明属于物业公司伪造签名的情况下，仍足以合理采信，认定为同意物业公司提升物业服务费的票数。
[判例]
上诉人（原审原告）：常某某
上诉人（原审原告）：张xx，
被上诉人（原审被告）广州ru物业管理有限公司
原审法院查明：吕某某等人均是广州市hz区dr花园小区的业主，金某物业公司是该dr花园小区的物业管理公司。dr花园小区共有住宅及别墅户数1524户，专有部分总建筑面积205400.79平方米；其中住宅有1364户，专有部分建筑面积共160255.99平方米；别墅有160户，专有部分建筑面积共45144.8平方米。
2013年6月25日，金某物业公司向dr花园全体业主发出《致dr花园全体业户的公开信》，主要内容为：随着近几年来CPI猛烈上涨、新《劳动合同法》的实施大量增加企业运营成某，目前我司遇到行业发展普遍存在的困难，物业管理服务成某大幅上涨对我司物管工作可持续发展产生极为不利的影响，由于小区公共管理面积与绿化面积较大，管理收费面积较小，10年来不变的物业管理费收入应变不断递增的服务成某支出，物管企业经营压力很大，近几年dr花园管理处已出现严重亏损。结合dr花园业主与我司双方的实际情况，如果小区不再提升物业管理费，物业管理公司将难以为继，也将势必影响小区物业管理××发展。因此，我公司建议将dr花园的物业服务费提升至：公寓为2.80元/平方米，别墅为4.5元/平方米。同时，金某物业公司还公布了《dr花园2012年收支统计表》。随后，金某物业公司向dr花园业主发放了《dr花园提升管理费业主意见征询表》（以下简称意见征询表），书面征求业主的意见。该征询表主要内容为：是否同意提升物业服务费：1.同意（住宅）在原收费标准基础上增加0.85元/㎡/月（即2.80元/㎡/月）/（别墅）在原收费标准基础上增加1.50元/㎡/月（即4.50元/㎡/月）；2.不同意；3.其他。
2014年3月28日，金某物业公司再次向dr花园全体业主发出《关于dr花园提升物业管理费业主疑问的解答》，称物业服务中心从2013年5月份就已经开始做提升物业管理费的相关工作，先后在小区进行了口头宣传、书面宣传、公布收支情况，上门征求业主的意见等,经过近一年时间与业主沟通和确认,大部分业主都同意住宅提升至2.5元／平方米／月，别墅提升至4.00元／平方米／月；因此,计划2014年5月1日起将住宅提升至2.5元／平方米／月，别墅提升至4.00元／平方米／月；现就这次提升物业管理费中业主提出的几个主要问题解答。
2014年4月11日，金某物业公司向dr花园全体业主发出《关于dr花园提升物业管理费的公某》，主要内容为：其司向本次调整物业管理费住宅和别墅共1524户业主征询意见（一户一份），将住宅物业管理收费由1.95元／平方米／月上调至2.80元／平方米／月，别墅物业管理收费由3.00元／平方米／月上调至4.50元／平方米／月,至2014年2月收到本次调整物业管理费住宅和别墅业主出具的有效调整管理费书面意见共1359份（一户一份，即1359票）,现将业主投票统计结果公布如下:(1)同意将本次调整物业管理费住宅物业服务费由l.95元／2平方米／月升为2.80元／2平方米／月的有210票，占本次调整物业管理费住宅业主总户数的15.4%，同意面积为23741.45平方米，占本次调整物业管理费住宅专有部分总面积的14.81%；同意将本次调整物业管理费别墅物业服务费由3.00元/平方米/月提升为4.50元/平方米/月的有29票，占本次调整物业管理费别墅业主总户数的18.13%，同意面积为10623.47平方米，占本次调整物业管理费别墅专有部分总面积的23.53%。（2）同意将本次调整物业管理费住宅物业服务费由1.95元/平方米/月提升为2.50元以上（含2.5元）/平方米/月的有494票，占本次调整物业管理费住宅业主总户数的36.22%，同意面积为58276.53平方米，占本次调整物业管理费住宅专有部分总面积的36.36%；同意将本次调整物业管理费别墅物业服务费由3.00元/平方米/月提升为4元以上（含4.00元）/平方米/月的有64票，占本次调整物业管理费别墅业主总户数的40%，同意面积为17055.66平方米，占本次调整物业管理费别墅专有部分总面积的37.78%。（3）同意将本次调整物业管理费住宅物业服务费由l.95元／平方米／月提升为2.5元以下／平方米／月的有150票，占本次调整物业管理费住宅业主总户数的11%，同意面积为17797.97平方米，占本次调整物业管理费住宅专有部分总面积的11.11%；同意将本次调整物业管理费别墅物业服务费由3.00元/平方米/月提升为4.00元以下/平方米/月的有13票，占本次调整物业管理费别墅业主总户数的8.13%，同意面积为3329.45平方米，占本次调整物业管理费别墅专有部分总面积的7.38%。（4）住宅不同意调整物业管理费的有359票，占本次调整物业管理费住宅业主总户数的26.32%，不同意面积为42269.09平方米，占本次调整物业管理费住宅专有部分总面积的26.38%；别墅不同意调整物业管理费35票，占本次调整物业管理费别墅业主总户数的21.88%，不同意面积为9116.90平方米，占本次调整物业管理费别墅专有部分总面积的20.19%。（5）住宅保持中立意见的2票，占本次调整物业管理费住宅业主总户数的0.15%，面积为344.31平方米，占本次调整物业管理费住宅专有部分总面积的0.21%；别墅保持中立意见3票，占本次调整物业管理费别墅业主总户数的1.87%，面积为890.92平方米，占本次调整物业管理费别墅专有部分总面积的1.97%。……综合上述统计的结果显示，住宅有704户业主同意将dr花园的物业管理费标准由1.95元/平方米/月调整为2.50元或2.50元以上/平方米/月，别墅有93户业主同意将物业服务费由3.00元/平方米/月调整为4.00元或4.00元以上/平方米/月，同意调整物业管理费的户数占小区总户数的52.3%，同意调整小区物业管理费的专有部分面积为109697.11平方米，占小区专有部分总面积的53.41%。……我公司自2014年5月1日起按2.50元/平方米/月的标准收取本次调整物业管理费公寓住宅（业主）的物业管理费，按4.00元/平方米/月的标准收取本次调整物业管理费别墅（业主）的物业管理费。
2014年5月1日起，金某物业公司按住宅2.50元/平方米/月、别墅4.00元/平方米/月的标准向dr花园业主收取物业服务费。
吕某某等人为证明其主张，向法庭提供了如下证据：1.房产证；2．《关于dr花园提升物业管理费的公告》。金某物业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。
金某物业公司为证明其主张，向法庭提供了以下证据：
1.金某物业公司资质证书，拟证明金某物业公司具备物业管理资质；2.《致xx花园全体业户的公开信》及其附件（包含收支情况表）、公某照片及《提升管理费疑问解答》，拟证明金某物业公司调整管理费的原因及调整管理费过程中与业主的沟通；3.《关于dr花园提升物业管理费的公某》及公某照片，拟证明dr花园调整管理费取得专有部分占建筑物总面积及人数均过半后，予以公某；4.《关于dr花园提升物业管理费的公某》的签收，拟证明关于dr花园提升物业管理费的公某后将该情况及相关资料告知并呈送相关部门；5.广州市城市规划局穗规函(2003)1905号函件、房屋面积测量成果报告书，拟证明dr花园的住宅户数及专有部分建筑物面积；6.dr花园楼宇名册，拟证明dr花园业主情况；7.意见征询表、南洲公司致金某的确认书及业主交费发票，拟证明业主同意提升物业管理费。
吕某某等人对金某物业公司上述证据的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2财务报表的真实性、合法性、关联性不予确认，是金某物业公司单方制作的，其中报表中显示的露天停车月保费用为150元／车／月，但事实上是400元／月；对公开信的真实性、合法性、关联性不予确认，我方没有见过，其中引用的内容与事实不符，例如所统计的停车收入；对照片的真实性、合法性、关联性不予确认；对证据3的真实性、关联性予以确认，合法性有异议，金某物业公司确实张贴了公告，但我方认为该证据的内容与事实不符；对证据4的真实性、合法性、关联性不予确认，不能确认金某物业公司是否送达相关部门，小区管理费是否可以涨价应当由相关政府部门决定；对证据5、6的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据7的真实性、合法性、关联性不予确认，1.业主意见征询表中的业主签名处有114户118套房屋不是业主名字，建筑面积共计14868.5平方米；2.有3户共4套房屋公某投票明细与实际征询表明细情况不符，没有提供征询表，建筑面积共503.63平方米；3.征询表中有部分虽是业主的姓名但并非业主本人签字，是冒签的，有29户，其中有8户与第一类重复，剔除后剩余21户，建筑面积为2933.34平方米；4.有96户业主未明确表示提升的幅度，但金某物业公司均一律视为同意涨价幅度，建筑面积共12785.08平方米。金某物业公司确认该4套房屋、建筑面积共503.63平方米，属于误计入同意票数中，但表示尚有普通住宅27户专有部分面积合共3463.02平方米、别墅2户专有部分面积合计504.66平方米的数据未计入同意的总数中。吕某某等人表示不认可金某物业公司主张29户同意票数漏记情况，认为即使漏记，也应由金某物业公司承担不利后果，不应重新计算。
吕某某等人为此补充提交了dr花园雅宁路13号业主尹某等29位业主签名的书面声明及其中19位业主的录像声明，该书面声明版本为吕某某等人提供，内容均为：意见征询表中签名并非我本人签名，本人也没有授权其他人代替本人在上面签名，现在本人反对广州金某物业管理有限公司2014年5月涨价行为。吕某某等人表示上述29位业主中，只有1户即雅汀街17号，原本由业主丈夫在征询意见表上签名同意，但业主刘某本人声明丈夫签名同意无效。金某物业公司对吕某某等人补充提交的29位业主签名的书面声明及其中19位业主的录像声明证据中的业主身份没有异议，但认为29户中的大部分都已按照新标准交纳物业服务费，其中雅奇街9号的征询表为旧业主签署同意，雅汀街17号为与业主共同居住的人签名，属于表见代理情况；雅宁街13号的征询表为业主本人签名同意的，假设吕某某等人提供的声明是真实的，也不能推翻之前的意思表示；雅宁街19号为经其司职员电话咨询业主同意获得口头授权后代业主签名确认的。
金某物业公司为此补充提交了dr花园业主交纳物业服务费的电子发票打印件和发票签收记录，拟证明大部分业主已按提升后的标准交纳物业服务费。吕某某等人对此不予认可，认为是金某物业公司单方制作的，所签的名字不能证明是业主的，有可能是租户的，即使是业主的签收行为，也不能证明业主同意调升物业服务费，因为大部分业主是通过银行划扣方式交纳物业服务费的。
诉讼中，吕某某等人、金某物业公司确认dr花园小区至今尚未成立业主委员会。
原审法院认为：本案争议焦点是金某物业公司于2014年5月1日起提高物业服务费标准的行为是否符合合同约定或者法律、法规的规定。本案金某物业公司提升物业服务费标准并非基于合同约定，故根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，金某物业公司提升物业服务费标准属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
吕某某等人主张金某物业公司提高物业服务费标准未经法定程序，金某物业公司抗辩其提高物业服务费标准经得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，并提交了业主同意提价的意见征询表等证据证明。综合吕某某等人、金某物业公司的质证意见，原审法院对此认定如下：
第一，吕某某等人主张有4套房屋、建筑面积共503.63平方米没有同意提价的征询表问题，金某物业公司确认该4套房屋属于误计入同意提价票数，故应予以扣除。
第二，吕某某等人提供了29份业主书面声明认为该29套房屋、建筑面积共4148.26平方米为冒签的问题。金某物业公司对声明中业主的身份没有异议，认为雅奇街9号的征询表为旧业主签署同意，吕某某等人所提供的声明为新业主声明。吕某某等人表示雅奇街9号在征求意见时已经变更为新业主的名字，但没有证据证明。ru物业公司还认为雅汀街17号为与业主共同居住的人签名，属于表见代理情况；雅宁街13号的征询表为业主本人签名同意的；雅宁街19号为经其司职员电话咨询业主同意获得口头授权后代业主签名确认的。因吕某某等人提供的书面声明和录像中，上述业主均已明确表示意见征询表并非其本人签名且未授权他人代签，金某物业公司对此不能提供充分证据证明其上述主张，故原审法院认定该29套房屋中除雅奇街9号外，其余28套房屋均不应计入同意提升物业服务费的票数，扣减雅奇街9号房屋的221.15平方米建筑面积，该28套房屋的建筑面积共计3927.11平方米。
第三，金某物业公司主张的29套房屋漏计入同意票数问题。金某物业公司已经提供了该29套房屋的意见征询表，经审核，该29套房屋的意见征询表均为同意金某物业公司提升物业服务费标准的意见，且在公某时均未计入同意票数中。吕某某等人对此虽不予认可，但未能提供相反证据证明，故应认定为同意金某物业公司提升物业服务费标准的范围，该29套房屋的建筑面积共计为普通住宅3463.02平方米、别墅650.83平方米。
第四，吕某某等人主张意见征询表中的签名与业主名字不符或非业主本人签名问题。鉴于dr花园尚未成立业主委员会，小区业主共有1500多户，金某物业公司作为物业管理公司，难以组织召开全体业主大会对提升物业管理费问题进行表决。在此情况下，金某物业公司采取上门书面征求业主意见的方式收集意见，在业主本人不在家时，由其同住成年人员签署意见或由金某物业公司职员代签的行为并未违反法律规定。同时，金某物业公司已将征询意见的结果进行公某，业主如不认可其同住成年人员签署意见或代签意见的行为，可在公某期间提出异议。此外，该部分房屋业主交纳物业服务费的发票和签收记录，也表明业主对其同住人员签署意见和金某物业公司职员代签意见行为进行了追认。综上所述，金某物业公司提供的该部分征询表虽然存在瑕疵，但在吕某某等人没有提供相反证据证明属于金某物业公司伪造签名的情况下，仍足以合理采信，认定为同意金某物业公司提升物业服务费的票数。
第五，吕某某等人主张未明确表示同意提升幅度但被计入同意票数的问题。该部分意见征询表中，业主均表示同意适当提升但没有明确写明具体同意提升的幅度和标准。鉴于征询意见表中征求提升的幅度分别为住宅在原收费标准基础上增加0.85元/㎡/月、别墅在原收费标准基础上增加1.50元/㎡/月，金某物业公司公某实际提升的幅度分别为住宅增加0.55元/㎡/月、别墅增加1.00元/㎡/月，综合考虑原收费标准已经实施10年时间，期间物价和用工成某均大幅上涨的因素，金某物业公司实际提升物业服务费的幅度属于合理范围。同时，金某物业公司已将征询意见的结果进行公某，业主如不认可将其计入同意票数，可在公某期间提出异议。此外，该部分房屋业主交纳物业服务费的发票和签收记录，也表明业主对金某物业公司实际提升物业服务费幅度和行为的认可。综上所述，金某物业公司提供的该部分征询表虽然存在瑕疵，但在吕某某等人没有提供相反证据证明业主对其被计入同意票数持反对意见的情况下，仍足以合理采信，认定为同意金某物业公司提升物业服务费的票数。
根据上述认定结果，应重新计算同意金某物业公司提升物业服务费的业主户数和专有部分建筑面积比例。金某物业公司公某结果中住宅有704户业主、别墅有93户业主同意金某物业公司提高物业服务费标准，同意户数占小区总户数的52.3%，专有部分面积为109697.11平方米，占小区专有部分总面积的53.41%。在扣减上述第一类4套房屋、建筑面积503.63平方米和第二类28套房屋、建筑面积3927.11平方米，再加上上述第三类29套房屋、建筑面积4113.85平方米后，同意金某物业公司提高物业服务费标准的户数共有794户，占小区总户数的52.1%；专有部分建筑面积共计109380.22平方米，占小区专有部分总面积的53.25%。据此，金某物业公司提高物业服务费标准的行为符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，吕某某等人要求确认金某物业公司2014年5月1日起涨管理费的行为属于违法无效行为的诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回吕某某等人的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由吕某某等人负担。
判后，吕某某等人不服向本院提起上诉称：一、原审法院查明事实不清，导致法律适用错误。1.关于29套房屋漏计入同意票数问题的认定。金某物业公司主张29套房屋漏计入同意票数并提交意见征询表，该意见征询表与金某物业公司2014年4月11日公某的投票明细结果即“不同意”的意见相矛盾，故可认定ru物业公司存在伪造证据的情形，且该意见征询表未在原审第一次开庭前提交，不属于新证据，故不应予以采信。此外，该29户并非属漏记情形，其中4户不同意涨价，9户弃权，15户同意每月2.5元/月以下收取管理费。2.关于意见征询表签名与业主名字不符或非业主本人签名的问题。根据查明事实，部分意见征询表中签名并非业主本人签名，原审判决以征询意见经公某且业主无提出异议，即视为该业主同意，该推理不符合客观事实。3.吕某某等人虽在原审提供了29份业主声明及录像，但实际上远不止29户存在冒签情形。二、原审判决举证规则适用有误，导致判决错误认定。金某物业公司在原审期间曾承认冒签业主签名或非业主签名，属自认事实。本案中，金某物业公司应对其涨价已于2014年5月1日前获全小区过半业主(户数及面积)的同意的事实承担举证责任。综上，原审判决查明事实不清且错误适用举证规则，导致错误作出认定，故请求撤销原审判决，并确认2014年5月1日起涨管理费行为违法无效。
金某物业公司答辩称：原审查明事实属实，适用法律正确，应予维持。
原审查明事实属实，本院予以确认。
二审期间，吕某某等人提交了140户业主意见征询表，拟证明吕某某等人于2014年4月19日、20日征询上述140户业主对物业公司提升管理费的意见；金某物业公司提交了缴费发票及签收表，拟证明24户业主已按提升后的物业管理费依期缴纳。双方当事人均称对方当事人二审提交的上述证据并非新证据，故不应予以采信。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项应由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案的关键在于对同意提升物业管理费的业主是否属于其专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的情形的认定。
吕某某等人对原审查明事实提出的异议，本院作出如下认定：一、关于29套房屋漏计入同意票数的问题。金某物业公司原审期间提交了29户意见征询表，拟证明该29户房屋公某时漏计入同意票数，吕某某等人虽提出异议但无举证说明，原审法院据此对29户意见征询表予以采信并无不当，本院予以维持。上述证据与案件基本事实的认定有关，且与客观事实相符，吕某某等人主张金某物业公司未在第一次开庭提交不应予以采信，缺乏法律依据，本院对此不予采纳。二、关于意见征询表签名与业主名字不符或非业主本人签名的问题。金某物业公司提交的意见征询表经公某程序且并无业主对签名的真实性提出异议，原审法院据此认定该意见征询表系业主本人签名并无不当。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，吕某某等人对意见征询表上业主签名的真实性虽存有异议但无举证说明，应对此承担举证不能的法律责任。三、关于意见征询表中未明确表示同意提升幅度但被计入同意票数的问题。本案中，部分业主的意见征询表仅表示同意提升物业服务费但未明确表明提升的具体幅度，考虑到公某结果已将该部分业主意见列为同意提升至住宅2.5元/㎡/月，别墅4元/㎡/月，且该部分业主亦无对此提出异议，加之ru物业服务费上升幅度亦符合同地区同楼盘物业管理费的合理水平，原审法院据此采纳金某物业公司关于该部分业主同意提升幅度的意见，合法合理，本院予以维持。二审期间，金某物业公司提交的24户业主物业费缴费发票及签收表，吕某某等人提交的2014年4月19日、20日140户业主意见征询表均不属于新证据且不影响到本案基本事实的认定，故对上述证据均不予采纳。
综上所述，原审法院基于同意提升物业服务费的业主户数和专有部分建筑面积比例的查明事实，认为金某物业公司关于物业服务费的调整符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定并无不当，本院予以维持。吕某某等人要求确认金某物业公司2014年5月1日起提升物业管理费的行为属于违法无效行为，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。吕某某等人的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
