业主委员会凭物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的备案回执，向公安机关申请刻制印章，按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用。据此，业主委员会是物业管理区域内业主通过召开业主大会投票选举成立的自治管理组织，在房屋行政部门的备案行为之前已经产生，但房屋行政部门的备案是业主委员会向公安机关申请刻制印章的前置条件，故房屋行政部门的备案对业主委员会能否刻制印章进而开展活动产生实际影响，属于行政诉讼受案范围。

【东莞市第二人民法院判例】

行 政 判 决 书

原告：赵某

被告：东莞市hj镇人民政府。住所地：广东省东莞市。

第三人：东莞市hj镇hjkl花园业主委员会

原告赵某认为被告东莞市hj镇人民政府违法作出厚物（2014）1号《hj镇hjkl花园第一届业主委员会备案通知书》。被告东莞市hj镇人民政府认为其作出厚物（2014）1号《hj镇hjkl花园第一届业主委员会备案通知书》合法、依据充分。被告向本院提供了以下证据：1、东莞市业主委员会备案申请表及附报材料：东莞市hj镇hjkl花园管理规约、东莞市hj镇hjkl花园业主大会议事规则、业主大会会议结果公告、业主大会会议记录及决定、业主委员会委员和候补委员的身份证复印件、房产证复印件、业主大会筹备期间所有的公示照片和大会现场照片若干、业主委员会各委员的简历和照片，拟证明第三人东莞市hj镇hjkl花园业主委员会向被告提交业主委员会备案申请表及附报材料的情况，且符合《广东省物业管理条例》27条的规定；2、（2013）1、2、3号业主大会筹备组工作会议纪要，拟证明被告已经履行指导、协助职责的情况，符合法律的相关规定；3、东莞市hj镇（街）小区交付使用建筑面积公告，拟证明凯伦花园小区总建筑面积、已交付使用的建筑面积情况；4、厚物（2014）1号《hj镇hjkl花园第一届业主委员会备案通知书》，拟证明被告经查阅，hj镇hjkl花园第一届业主委员会提交的资料齐全，被告依法予以备案；5、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，拟证明被告作出厚物（2014）1号《hj镇hjkl花园第一届业主委员会备案通知书》符合法律规定。

原告赵某诉称：2014年1月2日，被告发出了《hj镇hjkl花园第一届业主委员会备案通知书》，确认了东莞市hj镇hjkl花园第一届业主委员会报送的《业主委员会备案申请表》等资料的合法性，并对该业主委员会予以备案。事后经原告了解，在业主委员会的成立过程中，参加凯伦花园业主大会选举业主委员会活动的业主一共有859位，共代表81922.05平方米专有部分面积。事实上，凯伦花园的业主总人数为1541人，建筑物总面积为192322平方米（根据业委会2014年7月4日发布的《东莞市hj镇hjkl花园物业服务企业招标公告》）。因此，参加业主委员会选举的业主占小区业主总人数的比例不足一半、专有部分占建筑物总面积的比例不足一半。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选举业主委员会，应当经专有部分占建筑物中总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。显然，本次凯伦花园业主委员会的选举不符合物权法的规定，被告对业主委员会的备案行为缺乏合法的基础，应被撤销。原告身为小区的业主，多次向被告反映业主委员会的成立不合法而无果，为维护自身合法权益，原告提起诉讼，请求法院判令：1、撤销被告于2014年1月2日发出的《hj镇hjkl花园第一届业主委员会备案通知书》；2、本案诉讼费用由被告承担。

原告赵某向本院提供了以下证据：1、身份证、《房地产权证》，拟证明原告是案涉小区的业主，原告起诉主体适格；2、厚物（2014）1号《hj镇hjkl花园第一届业主委员会备案通知书》，拟证明本案被诉具备行政行为的内容；3、东莞市hj镇（街）凯伦花园业主大会会议结果公告，拟证明案涉小区业主委员会的选举不合法；4、东莞市hj镇hjkl花园物业服务企业招标公告，拟证明小区的建筑物总面积为192322平方米；5、东莞市房产管理局公示的凯伦花园小区业主户数情况网页截图，拟证明小区业主总人数为1541人。原告当庭提交《关于hjkl花园业主大会投票权数的公告》，拟证明原告是在2014年9月20日之后才知道业主大会投票结果，原告的起诉并未超过诉讼时效。

被告东莞市hj镇人民政府辩称：一、被告作出的《hj镇hjkl花园第一届业主委员会备案通知书》，对原告的权利义务不产生实际影响，原告不具有诉权，原告的起诉应依法驳回。被告的案涉备案行为，是一种告知，是便于行政机关对业主委员会的情况进行必要的了解和掌握，不会对原告、业主大会、业主委员会的权利义务产生实际影响。因此，本案纠纷依法不属于行政诉讼的受案范围，原告不具有诉权，原告的起诉应该予以驳回。二、被告有权受理凯伦花园业主委员会的备案申请并作出处理。凯伦花园位于hj镇，被告作为镇一级人民政府，有权受理凯伦花园业主委员会的申请，对其进行备案并作出案涉通知书，具体法律依据如下：1、《物业管理条例》第十六条第一款规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”。2、《广东省物业管理条例》第二十七条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”。因此，被告有权受理凯伦花园业主委员会的申请，对其进行备案并作出案涉通知书。3、被告根据业主委员会的申请作出案涉备案通知书，是依法履行职责，符合法律规定。根据《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》的规定，凯伦花园业主委员会由业主大会投票选举产生，系业主的自治行为，被告无权进行干涉。而且，被告作出案涉备案通知书，已经完成法定职责，符合法律规定。凯伦花园业主委员会由凯伦花园业主大会选举产生，系业主的自治行为。选举过程中，业主的表决结果需经推选出来的监票人、计票人公开验票、计票后，由业主大会确定，被告无权进行干涉。4、对业主委员会选举产生后所提交之备案申请及备案资料，并无法律规定被告有权对资料的合法性进行审查判断。根据依法行政的原则，被告必须在法定的权限范围内行使职权，在没有法律法规明确规定或授权的情况下，被告无权对备案资料的合法性进行审查和判断，否则将超越法定职权，违反法律规定。5、按照《广东省物业管理条例》的规定，被告仅需要对是否收到全部备案资料进行核实，并在收到全部资料后五日内发出备案回执。被告在2014年1月2日收到业主委员会提交的备案资料，并于同日作出案涉备案通知，程序正当，符合法律规定。因此，凯伦花园业主委员会由业主大会选举产生，系业主的自治行为，而按照法律规定，在收到凯伦花园业主提交的备案资料并核实资料齐全后，被告作出案涉备案通知书，是依法履行职责，符合法律规定。三、原告对建筑物总面积的理解有误，具体理由和法律依据如下：根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，《物权法》上述规定中所指的“建筑物总面积”，应按照专有部分面积总和计算。根据上述法律规定及计算方式，原告主张以凯伦花园小区总建筑面积192322平方米作为计算专有部分面积总和的数据，并据此认为参与业主委员会选举的业主代表的专有部分占建筑物总面积的比例不足一半，明显属于计算错误，缺乏事实和法律依据。因此，原告对建筑物总面积的理解有误，其诉请缺乏事实和法律依据。综上，被告作出的《hj镇hjkl花园第一届业主委员会备案通知书》是依法履行职责，程序得当，且对原告的权利义务不产生实际影响，原告不具有诉权，且其诉请缺乏事实和法律依据，其起诉应依法驳回。为此，被告请求法院查明事实，依法驳回原告的起诉。

第三人东莞市hj镇hjkl花园业主委员会辩称：一、案涉备案通知书内容为东莞市hj镇hjkl花园业主大会首次会议决定内容，按《物权法》第七十八条第一款依法对原告有法律上约束力。东莞市hj镇hjkl花园业主大会2013年11月12日举行首次会议双过半表决通过《hjkl花园管理规约》、《hjkl花园业主大会议事规则》，选举产生首届业主委员会，按《业主大会和业主委员会指导规则》（建房（2009）274号）第十五条第二款规定，东莞市hj镇hjkl花园业主大会自2013年11月12日正式成立。2014年1月2日东莞市hj镇人民政府《hj镇hjkl花园第一届业主委员会备案通知书》（厚物（2014）1号）通过东莞市hj镇hjkl花园业主委员会的备案申请。2014年1月10日广东省东莞市质量技术监督局颁发第三人组织机构代码证，确认机构类型为其它机构。东莞市hj镇hjkl花园业主大会2013年11月12日举行首次会议原告表决同意了案涉备案通知书全部内容。二、原告诉请超过《行政诉讼法》第四十条三个月内提出起诉的时限。原告在本案诉请三个月前早已知道2014年1月2日东莞市hj镇人民政府下发《hj镇hjkl花园第一届业主委员会备案通知书》（厚物（2014）1号）。首先，原告已经收到hjkl花园业主大会2014年4月18日书面通知全体业主《关于召开临时业主大会通知》，其次，原告提供的2014年7月1日《东莞市hj镇hjkl花园物业服务企业招标公告》证实原告知道案涉备案通知书，同时第三人2014年7月2日在南方都市报登报发布该招标公告。因此，原告诉请超过法定时限。hjkl花园业主大会业主人数及面积数的投票权数应依法按专有部分总人数及专有部分总面积计算。东莞市hj镇宝屯社区居民委员会2013年9月30日《凯伦花园业主身份及其在业主大会会议上投票权数公告》确认了hjkl花园业主大会筹备组按专有部分的人数计算确定业主投票权数业主总人数1405人，按专有部分面积之和计算建筑物总面积120335.18平方米。原告提供的东莞市房产管理局公示1541套数包括“专有部分1430套：其中已经出售套数1430套，可售专有部分0套；非专有（共有）部分111套：其中不可销售房屋2套，不可销售商铺88套，架空层8套，地下室风井8套，消防通道1套，控制室1套，公共设施的集中商业商铺3套，可售非专有部分套数为0”。同时按《凯伦花园总平面图》居住区综合技术经济指标系列一览表为1431套及建设单位在业主大会筹备期间提供的《业主清册》中专用部分其中有26户购买二套房产。东莞市hj镇宝屯社区居民委员会2013年9月30日《凯伦花园业主身份及其在业主大会会议上投票权数公告》确认了hjkl花园业主大会筹备组按专有部分的人数计算确定业主投票权数业主总人数1405人，按专有部分面积之和计算建筑物总面积120335.18平方米，原告所主张业主人数与面积数与事实不符，于法无据。综上，原告诉请无任何事实与法律依据且属损害全体业主共同利益的行为，请法院依法驳回原告诉讼请求。

第三人东莞市hj镇hjkl花园业主委员会向本院提供了以下证据：1、《关于召开临时业主大会通知》、南方都市报登载的《东莞市hj镇hjkl花园物业服务企业招标公告》、《业主身份及其在业主大会会议上投票权数公告》、东莞市房产管理局销售情况网页截图、凯伦花园居住区综合技术经济指标系列一览表，拟证明原告在起诉前三个月已经清楚案涉厚物（2014）1号《hj镇hjkl花园第一届业主委员会备案通知书》，原告起诉已经超过诉讼时效，且案涉备案通知书对原告有法律约束力，原告诉请无事实依据；2、《hjkl花园业主清册》（商品房交付明细表），拟证明hjkl花园专有部分为1405人，面积为120335.18平方米的事实，均已过半，凯伦花园业委会的选举结果合法有效；3、东莞市房产管理局2014年11月6日公示及《建筑规划总平面图》规划hjkl花园专用部分及非专有部分套数汇总信息，拟证明凯伦花园专用部分套数为1431套的事实；4、东莞市房产管理局公示hjkl花园地下车库无构造上和利用上的独立性为共用设施详细信息、东莞市房产管理局公示hjkl花园地下车库基本信息及详图，拟证明凯伦花园业主委员会选举结果合法有效；5、东莞市政府信息公开申请表、东莞市房产管理局政府信息公开申请收件回执（回执编号：2014008）、东莞市房产管理局《关于政府信息公开申请表2014008号的回复》［东房函（2014）437号］、前期物业服务合同，拟证明凯伦花园业委会选举结果合法有效；6、《物业承接查验办法》（建房（2010）165号）、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》（粤价（2010）1号）、《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》（东价（2010）52号），拟证明凯伦花园业委会选举结果合法，原告诉请于法无据，请求法院驳回。

经庭审质证，原告对被告提供的业主大会筹备期间所有的公示照片和大会现场照片、业主大会筹备组工作会议纪要的真实性不予确认，对被告提供的其他证据的真实性予以确认。第三人对被告提供的证据的真实性没有异议。被告对原告提供的物业服务企业招标公告、《关于hjkl花园业主大会投票权数的公告》的真实性不予确认，对原告的其他证据的真实性没有异议。第三人对原告提供的证据的真实性没有异议。原告对第三人提交的东莞市政府信息公开申请表、东莞市房产管理局政府信息公开申请收件回执（回执编号：2014008）、东莞市房产管理局《关于政府信息公开申请表2014008号的回复》［东房函（2014）437号］、前期物业服务合同的真实性没有异议，对其他证据的真实性均不予确认。被告对第三人的《业主身份及其在业主大会会议上投票权数公告》、东莞市房产管理局销售情况网页截图、东莞市政府信息公开申请表、东莞市房产管理局政府信息公开申请收件回执（回执编号：2014008）、东莞市房产管理局《关于政府信息公开申请表2014008号的回复》［东房函（2014）437号］、前期物业服务合同的真实性没有异议，对其他证据的真实性均不予确认。

第三人庭前申请调取东莞市hj镇hjkl花园首次选举的选票，内有原告的投票情况，本院通知东莞市hj镇宝屯社区居民委员会提供选票原件，经当场拆封、清点选票，原告的选票同意业主大会议事规则和管理规约，并表决同意王稳雄等人作为业主委员会委员。

经审理查明：2013年12月6日，第三人东莞市hj镇hjkl花园业主委员会填写《东莞市业主委员会备案申请表》，拟申请业主委员会备案。被告东莞市hj镇人民政府2013年12月23日在上述申请表上加注“同意申办”意见并加盖被告公章。2014年1月2日，被告向第三人发出厚物（2014）1号《hj镇hjkl花园第一届业主委员会备案通知书》，对第三人的申请予以备案。原告赵某是东莞市hj镇hjkl花园5幢XXX的业主，其认为在第三人成立的过程中，参加小区业主大会选举的业主占小区业主总人数比例不足一半、专有部分占建筑物面积的比例不足一半，第三人的成立不符合物权法的规定，被告对第三人的备案行为不合法，遂向法院提起诉讼，请求法院撤销厚物（2014）1号《hj镇hjkl花园第一届业主委员会备案通知书》。

另查，东莞市hj镇hjkl花园于2013年11月12日召开业主大会，2013年11月12日，东莞市hj镇宝屯社区居民委员会发布《东莞市hj镇凯伦花园业主大会会议结果公告》，公布了《管理规约》和《业主大会议事规则》以及业主委员会委员投票结果。

本院认为：本案的争议焦点有三个：一、被告东莞市hj镇人民政府发出厚物（2014）1号《hj镇hjkl花园第一届业主委员会备案通知书》对第三人东莞市hj镇hjkl花园业主委员会予以备案的行为是否属于行政诉讼的受案范围；二、原告赵某的起诉是否超过法定的起诉期限；三、被告对第三人予以备案的行为是否合法。

对第一个争议焦点，《广东省物业管理条例》（2008年修订）第十一条第一款、第二十四条规定，业主依法成立业主大会，选举业主委员会；业主委员会是业主大会的执行机构，履行召集业主大会会议、代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同等职责。第二十八条规定，业主委员会凭物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的备案回执，向公安机关申请刻制印章，按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用。据此，业主委员会是物业管理区域内业主通过召开业主大会投票选举成立的自治管理组织，在房屋行政部门的备案行为之前已经产生，但房屋行政部门的备案是业主委员会向公安机关申请刻制印章的前置条件，故房屋行政部门的备案对业主委员会能否刻制印章进而开展活动产生实际影响，本案属于行政诉讼受案范围。

对第二个争议焦点，被告向第三人发出厚物（2014）1号《hj镇hjkl花园第一届业主委员会备案通知书》，对第三人的申请予以备案的时间是2014年1月2日，根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条第一款“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定，即便原告在被告发出案涉备案通知书的当天知道备案通知书的内容，其2014年12月22日向本院提起诉讼亦没有超过二年的起诉期限。

对第三个争议焦点，根据国务院《物业管理条例》（2007年修订）第五条第二款“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”以及第十六条第一款“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案……物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执”的规定，东莞市房产管理局对东莞市辖区内相关物业管理区域的业主大会所选举成立的业主委员会有进行审核备案的法定职权。东莞市房产管理局根据东委办发（2013）7号《关于清理规范放权事项深化简政强镇事项改革的通知》及东房（2013）28号《东莞市房产管理局深化简政强镇事权改革工作实施方案》，将业主委员会备案的职能委托给各中心镇人民政府行使（包括hj镇），根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十一条“行政机关在没有法律、法规或者规章规定的情况下，授权其内设机构、派出机构或者其他组织行使行政职权的，应当视为委托。当事人不服提起诉讼的，应当以该行政机关为被告”的规定，东莞市房产管理局将业主委员会备案的职能委托给东莞市hj镇人民政府行使应视为委托。作为受委托人，东莞市hj镇人民政府在对外行使相关职能时，应以委托人的名义进行。本案中，被告东莞市hj镇人民政府在收到第三人的备案申请后，经过审核，以自己的名义加盖“东莞市hj镇人民政府”公章向原告作出厚物（2014）1号《hj镇hjkl花园第一届业主委员会备案通知书》，其执法主体不适格，属于超越职权。

另，根据《广东省物业管理条例》第二十七条“物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执”的规定，被告接受东莞市房产管理局的委托行使业主委员会备案的职能，应严格按照法律的规定进行，本案中，第三人东莞市hj镇hjkl花园业主委员会于2013年12月6日填写《东莞市业主委员会备案申请表》，拟申请业主委员会备案。被告2013年12月23日在上述申请表上加注“同意申办”意见并加盖被告公章，2014年1月2日才作出案涉备案通知书，超过法定期限，属于违反法定程序。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项“人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：……（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：……3、违反法定程序的；4、超越职权的”的规定，对被告东莞市hj镇人民政府作出的案涉厚物（2014）1号《hj镇hjkl花园第一届业主委员会备案通知书》，本院依法应予以撤销。

综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销被告东莞市hj镇人民政府2014年1月2日作出的厚物（2014）1号《hj镇hjkl花园第一届业主委员会备案通知书》；

二、限被告东莞市hj镇人民政府于本判决发生法律效力之日起十个工作日内针对第三人东莞市hj镇hjkl花园业主委员会的备案申请重新作出具体行政行为。