业主知情权诉讼应在法定范围内行使

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广州物业专家律师网程磊律师提醒：

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，物业服务合同，共有部分的使用和收益情况，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，其他应当向业主公开的情况和资料，人民法院应予以支持。原告作为小区业主，对小区维修资金的筹集、使用情况，物业服务合同，共有部分的使用和收益情况，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况享有知情权与查阅权。

[黄浦区人民法院判例]

原告韩某。

被告上海pmst物业管理有限公司。

被告上海pmst物业管理有限公司济南路分公司。

原告韩某诉称，济南路XXX号小区于1998年竣工，其中8号楼为住宅，9号楼为酒店。原告系小区8号楼的业主。被告上海pmst物业管理有限公司系小区物业服务企业，被告上海pmst物业管理有限公司济南路分公司系被告上海pmst物业管理有限公司设立的项目分公司。2009年7月24日，被告上海pmst物业管理有限公司与案外人上海公寓（毛里求斯）有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：被告上海pmst物业管理有限公司为济南路XXX号小区（含济南路XXX号楼和9号楼）提供物业管理服务，合同期自2009年7月24日至2012年7月23日，被告向济南路XXX号楼的业主按照每月每平方米16元收取物业服务费，济南路XXX号楼业主的物业服务费由被告与上海公寓（毛里求斯）有限公司协商决定，但不得低于每月每平方米16元，收费形式为酬金制，被告应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况，及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每一个月公布一次专项维修资金和按实结算项目的费用收支账目。被告进驻小区后，一直未向全体业主公布上述材料。2014年11月17日，原告委托律师向被告发函，申请查阅、复制济南路XXX号小区的物业管理资料，被告拒绝签收。济南路XXX号小区一直未成立业主大会，物业费及公共收益的收支情况不透明，业主负担沉重。大业主和被告肆意侵占公共部位、变更规划批准用途和原始设计，原告需与小区其他业主沟通，商讨共同管理事项，故原告要求两被告提供以下材料供原告查阅、复制，复制费用由原告承担：1、进驻济南路XXX号小区以来签订的全部物业服务合同；2、进驻济南路XXX号小区以来物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算报告；3、物业管理资金收支情况（包括：含公共部位的电费和空调费在内的物业管理费的收支明细、8号楼和9号楼业主缴纳物业管理费的标准和缴费情况、8号楼和9号楼各自的费用支出的记账凭证、发票、合同、费用申报单、审核审价审计报告、员工配置情况和工资发放凭证等；4、进驻济南路XXX号小区以来共有部分的使用和收益情况（包括：机动车停放、广告、房屋出租的收支清单和相关发票、收益结余转入维修基金账户的凭证）；5、进驻济南路XXX号小区以来专项维修资金收支结存账目以及相关的费用清单、发票凭证和结存单；6、8号楼公共区域、共用设施的维修、更新、改造项目实施方案、相关的公示公告以及工程项目合同、费用清单、发票凭证；7、8号楼1、2层房屋（含上海银行营业部、一楼茶座、二楼会所等）的装修申报单、审批单和装修管理协议；8、济南路XXX号小区的车库车位使用情况（包括车库车位的权利人和租赁情况）；9、济南路XXX号小区的业主清册（含业主的姓名、房号、通讯地址和联系电话）；10、济南路XXX号小区的竣工总平面图、8号楼和9号楼及附属设施的竣工图、物业质量保修文件。

被告上海pmst物业管理有限公司、上海pmst物业管理有限公司济南路分公司共同辩称，不同意原告的诉请。原告是单个业主，无权就公共利益直接起诉被告，原告主体不适格。公共利益应由业主委员会来进行诉讼，成立业主委员会和业主大会应由业主负责。济南路XXX号小区已经有条件成立业主大会和业主委员会。原告要查询的材料可以向业委会申请，原告本人无权向被告要求查询。即使业主委员会没有成立，相关职权应该有全体业主共同履行。上海pmst物业管理有限公司济南路分公司不是合同主体，列为本案被告缺乏法律依据。两被告之间存在部分人员交叉，但绝大多数人员属于被告上海pmst物业管理有限公司。知情权的内容在法律上有明确规定，不得随意扩大、缩小，原告要求查阅的材料已经超过了法律规定的范围。原告诉请中的第2、3、6、7、8、9、10项均不属于法律规定的知情权范围，原告存在滥用权利的情形。第1项诉请的材料被告有。第2项诉请的材料只是被告内部编制的，等业主大会成立后提交，没有进行过公示。第3项诉请的材料中收支情况被告也有，但资金来源在收支情况中无法反映。其中第3项诉请中的业主缴纳物业费情况和第9项诉请的内容均涉及其他业主的隐私。第4项诉请共有部位没有使用和收益，地下停车位是专有部位，地面没有固定的车位和收费，小区大部分广告在二楼窗户，天桥有广告，是否收益不清楚，一楼电话机房、信报间、走廊、消防安保中心没有做其他用途，二楼整层都是业主专有部位。第5项材料被告没有，维修基金由房管局代管。第6、7项诉请中的材料，公共区域没有重大装修，改造存在合同，8号楼1、2层的装修存在报备材料。原告第6项诉请中要求查阅维修资金的使用情况，由于小区尚未成立业委会，未使用过维修基金，对公共部位的维修都是从管理费支出。第7项诉请中的1、2层和第8项诉请中的车库、车位均不属于共有部位。1层一半是作为公寓大堂使用，另一半专属部位由业主出租给银行使用。2层是属于上海公寓（毛里求斯）有限公司专属部分。原告提供的图纸是竣工备案时候使用的图纸，上海公寓（毛里求斯）有限公司购买房屋时候的图纸已经有所不同。8号楼楼下只有自行车车位，9号楼楼下有机动车车位，目前尚未出售，属于上海公寓（毛里求斯）有限公司所有，现在出租。小区临时车位由物业公司管理，没有固定某人使用，车位信息被告是有的。第10项诉请中的材料被告是有的。小区开发商是上海永亮房产发展有限公司，房屋竣工后，上海公寓（毛里求斯）有限公司将两幢房屋打包收购。被告和上海公寓（毛里求斯）有限公司签订物业合同的依据是因为其为整栋房屋的大产权人。被告根据签订的物业合同收取物业费。被告接管小区后，一直处于亏损，目前由物业公司和大业主共同承担。原告在6年内都没有向被告提出查阅，现在要查阅5、6年前的材料，不合理。

经审理查明，原告韩某系上海市济南路XXX号807室房屋的产权人。上海市济南路XXX号807室房屋系济南路XXX号小区的物业单位。案外人上海公寓（毛里求斯）有限公司系济南路XXX号1、2层及地下自行车库、济南路XXX号1、2层及地下1、2、3层登记的权利人。2009年7月24日，被告上海pmst物业管理有限公司与上海公寓（毛里求斯）有限公司签订《前期物业服务合同》，约定被告对济南路XXX号小区（座落济南路XXX号及9号）进行前期物业管理服务。被告为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：（一）物业共有部位的维护；（二）物业共有设施设备的日常运行和维护；（三）公共绿化养护服务；（四）物业公共区域的清洁卫生服务；（五）公共秩序的维护服务；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业其他公共事务的管理服务；（八）业主委托的其他物业管理服务事项。济南路XXX号的物业服务费为每月每平方米16元。前期物业管理期间，被告按酬金制的收费形式确定物业服务费用，在合同约定预收的物业服务资金中按每月在预收的物业服务费用中提取30000元的酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。合同第十一条约定，物业服务费用实行酬金制，被告应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。第十八条第四、五项约定被告应及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每一个月公布一次专项维修资金和按实结算项目的费用收支账目；结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告。合同为期三年，自2009年7月24日起至2012年7月23日止。本合同期限未满，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。本合同期限届满前三月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，被告应在本合同期限届满后三个月内继续履行本合同，上海公寓（毛里求斯）有限公司应在此期间选聘新的物业管理企业。合同期满后，济南路XXX号小区业主大会未成立，被告与上海公寓（毛里求斯）有限公司续签合同，继续为小区提供物业管理服务。2014年11月17日，包括原告在内的五位业主委托律师发函给被告上海pmst物业管理有限公司，地址为上海市黄浦区济南路XXX号三层A区，函件被退回。

以上事实，由原告提供的《前期物业服务合同》、律师函及快递回执、上海市房地产权证、房屋土地测绘技术报告书、图纸、照片，被告提供的上海市房地产权证以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。

本院认为，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，物业服务合同，共有部分的使用和收益情况，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，其他应当向业主公开的情况和资料，人民法院应予以支持。原告作为济南路XXX号小区的合法业主，对小区维修资金的筹集、使用情况，物业服务合同，共有部分的使用和收益情况，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况享有知情权与查阅权。被告对于车库车位的权利人和使用人是否为本小区业主应予以说明。审理中，被告确认小区没有使用过维修基金，原告撤回要求查阅、复制专项维修资金交纳、使用和结存情况材料的诉请，本院依法予以准许。被告陈述共有部分没有收益，但对地面停车位、广告和共有部位出租情况均未做出明确说明，被告不能以此为由拒绝对共有部位的使用和收益情况做出明确说明和提供相关材料。根据相关规定和《前期物业服务合同》的约定，被告实行物业服务费用酬金制的，负有向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况的义务。被告确认8号楼共用部位、共用设施设备维修、更新和改造存在合同，费用从物业费中支取，该项诉请中费用清单、发票凭证均包含在原告要求查阅的第三项内容中，无需重复支持。原告明确该项诉请要求查阅的是维修、更新和改造中形成的合同等材料，对小区共用部位、共用设施设备进行维护和对业主、使用人装饰装修房屋进行管理是物业公司服务内容，业主有权进行监督，原告要求查阅物业公司保管的8号楼共有部位、共用设施的维修、更新、改造项目相关合同和1、2层房屋装修管理材料，应予以支持。小区业主清册属于物业公司保管、应向业主委员会移交的材料，原告作为单个业主，要求查阅该项资料，无法律依据，本院不予支持。根据相关规定，原告可以向被告申请查询物业区域内的竣工总平面图、8号楼和9号楼及附属设施的竣工图、物业质量保修文件。由于小区业主大会尚未成立，上述材料由物业服务单位实际保管。被告上海pmst物业管理有限公司为小区物业服务单位，且实际保管有关材料，应由被告上海pmst物业管理有限公司负担协助义务。被告上海pmst物业管理有限公司济南路分公司无需承担协助义务。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：

一、被告上海pmst物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告韩某提供进驻济南路XXX号小区以来签订的全部物业服务合同，并允许原告复印上述合同；

二、被告上海pmst物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告韩某提供进驻济南路XXX号小区以来物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并允许原告复印上述材料；

三、被告上海pmst物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告韩某提供物业服务资金的收支情况（包含公共部位的电费和空调费的收支明细、小区业主缴纳物业管理费的标准和缴费情况），允许原告复印上述材料，并提供有关的费用清单、发票凭证供原告核对；

四、被告上海pmst物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告韩某提供进驻济南路XXX号小区以来共有部分的使用和收益情况，允许原告复印上述材料，并提供有关的费用清单、发票凭证供原告核对；

五、被告上海pmst物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告韩某提供进驻济南路XXX号小区以来8号楼共有部位、共用设施的维修、更新、改造项目的合同相关材料，并允许原告复印上述材料；

六、被告上海pmst物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告韩某提供进驻济南路XXX号小区以来8号楼1、2层房屋的装修管理材料，并允许原告复印上述材料；

七、被告上海pmst物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告韩某提供济南路XXX号小区的车位、车库使用情况和规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

八、被告上海pmst物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告韩某提供济南路XXX号小区的竣工总平面图、8号楼和9号楼及附属设施的竣工图、物业质量保修文件，并允许原告复印上述材料；

九、驳回原告韩某的其余诉讼请求。

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国物权法》

第七十条  业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第八十二条  物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十三条  业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

第十三条  业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五）其他应当向业主公开的情况和资料。