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广州物业专家律师网程磊律师提醒：

原建设部颁布的《物业服务企业资质管理办法》属于部门规章，并不属于法律或行政法规，即使违反部门规章，也并不必然导致开发商与物业公司签订的前期物业服务合同无效。物业公司的资质等级是否违反部门规章及是否应受到相应处罚，不属于法院主管范围，业主如认为物业公司的资质等级问题违反了部门规章，可以向相应的行政主管部门反映处理。开发商与物业公司签订的前期物业服务合同效力问题，该合同是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应认定有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主应当依照前期物业服务合同约定的标准向物业公司交纳物业管理费。

【中山市第一人民法院判例】

民 事 判 决 书

原告：黄某某

被告：中山市xchy物业管理有限公司

原告黄某某诉称：原告与黄mv是父子关系。2007年11月22日，原告与黄mv共同成为中山市港口镇xchy趣涛轩T25座＊＊座的业主，并取得相应的房地产权证、国有土地使用证。房地产权证记载的房屋建筑面积是73.74平方米。为方便诉讼，黄mv将其作为业主的关于物业管理费争议的权利全部转让给原告行使。从原告成为业主的次月开始，原告以银行存折托收方式，向被告支付逐月的物业管理费。被告均按照213.67元的金额向银行托收扣款，平均单价为2.9元／平方米／月。2014年1月-2月期间，原告向中山市住房和城乡建设局投诉信访时，知道被告的资质等级为三级。被告从1996年7月27日起至今19年来，一直使用与xchy住宅小区发展商中山市xchy房地产发展有限公司（以下简称xchy发展商）签订的前期物业服务合同对xchy住宅小区进行物业服务。1997年10月15日，中山市人民政府制定《中山市城镇住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，规定未成立业主管理委员会的住宅小区，实行政府定价，已成立业主管理委员会的住宅小区收费，….通过签订合同协商议定。2005年4月22日，中山市物价局、建设局制订细则规定，多层住宅（不带电梯）的三级资质物业服务企业，其执行政府指导价的标准是0.5元／平方米／月。鉴于被告在另案的名誉权诉讼中，否认xchy存在业主管理委员会，而且从1996年7月27日至今，使用前期物业服务合同进行物业服务。因此，被告应当从2005年4月20日起，执行中山市物价局、建设局制定的政府指导价的标准收取物业管理费。被告没有与业主管理委员会协商签订合同协商议定物业管理费单价，无权收取超过政府定价标准的物业管理费。其应收0.5元／平方米／月，实收2.9元／平方米／月。超收近5倍，没有合法根据，应予返还。而且，被告对每一个不同的住户，收取不同单价的物业管理费，明显没有合法依据。前期物业服务合同显示，xchy建筑面积47.47万平方米。被告资质等级为三级，其承揽物业管理的上限是建筑面积20万平方米的住宅小区。其隐瞒三级资质物业服务企业的事实，超越资质等级承揽物业管理服务，是违法、无效的民事行为，其无权收取高于政府定价的物业管理费。据此，原告特起诉至法院，请求判令被告：1.立即停止按照2.9元／平方米／月的单价收取原告的物业管理费；2.返还多收取原告的物业管理费15573.89元［按照中山市物价局公布的政府指导价0.5元／平方米／月计算，（2.9-0.5）=2.4元，从2007年12月1日起至2015年3月30日止，共88个月×2.4元×73.74平方米］；3.向原告支付逾期付款的利息，按照商业银行贷款利率计算，从2015年4月1日起至判决规定给付之日止。

原告黄某某对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.国有土地使用证、房地产权证；2.工商银行帐户明细；3.企业机读档案登记资料；4.前期物业服务合同；5.关于李长生政府信息公开申请的答复；6.书证、视听资料、证言。

被告xchy物业公司辩称：一、被告作为xchy的物业服务公司，多年来一直为原告提供物业服务，原告理应向被告缴纳管理费，并无退费的依据和理由。原告在购买住房时已经确认接受被告的物业管理服务以及收费标准。同时，作为多年的业主，原告非常清楚xchy小区的物业管理收费标准为：2009年8月1日前按照住宅总建筑面积（套内面积＋公摊面积）按每平方尺港币0.3元计算；2009年8月1日之后，以当时人民银行汇率为基准，由港币计价折换为人民币计价，按照人民币2.85元／每平方米的标准计算。上述标准与原告多年来自愿缴纳的金额也是一致的。另外，xchy物业服务费的收取，以发展商出售住宅时与买受人签署的买卖合同所记载住宅建筑面积为标准依据，原告在取得房屋产权证后，并未就产权证上记载面积与最初售楼合同约定面积的差异主动向答辩人更新资料，导致答辩人按照原售楼合同约定面积计算物业费，故原告所称答辩人收取每户不同单价，没有事实根据。因此，原告要求停止原收费标准并返还部分管理费没有任何事实和法律依据。二、被告拥有三级资质，且因分期分批接受委托管理，依照法规部门规章向政府房地产主管部门申请年检并获得批准。xchy一至八期从1992年起至2005年分批购地，分期分区域分主题建设开发。被告接受发展商的物业服务委托，也是分期分批分项目进行，每次接受委托的项目面积均未超过20万平方米，且承接各项目时，资质管理办法并未颁布。自从资质管理办法实施后，被告依法定期向住建部门申请并通过资质年审或者换证。因此，被告不存在隐瞒资质或无效资质的问题。住建部门也一直认可被告分期分批接受委托符合法律规定，同意给予被告资质证书的年审和换证工作。三、xchy的物业服务收费实行的是市场调节价，而非政府指导价，原告要求调低物业费标准没有事实和法律依据。曾经在2006年4月，xchy第四届业主委员会经合法成立并备案，随后业主委员会没有外聘请其他物业管理公司，该业主委员会对于被告与发展商之间的前期委托管理合同不持异议。因此，从该届业主委员会成立后，xchy的物业服务合同已经转变为业主委员会同意的物业服务合同，实行的是市场调节价，采取包干制方式，只是合同版本延续发展商的前期物业服务合同而已。同时，xchy容积率0.67，属于非普通住宅，住宅用地以别墅（包括花园及车库）为主。因此，xchy物业服务收费并不适用政府指导价。此外，被告的资质以及是否适用政府指导价，属于行政管理范畴，并不导致原告与被告之间多年的物业服务合同关系无效。综上，原告的诉讼请求，在没有事实及法律根据的情况下，意使xchy没有物业服务，后果将是损害全体业主、住户的利益，因此，请求依法驳回原告的诉讼请求。

被告就其辩解在举证期限内提交的证据有：1.xchy一至九期建设情况一览表；2.委托管理合同6份；3.委托管理合同补充协议；4.关于《查询中山市xchy业主委员会备案的申请报告》的复函；5.中山市港口镇xchy业主委员会备案表；6.网上回复；7.通告；8.委托管理合同；9.xchy寄出管理费单、发票等清单；10.业主资料；11.xchy寄出管理费单；12.更改地址通知书；13.服务标准、资质证书；14.中山市港口镇《xchy》管理公共契约。

经审理查明：xchy物业公司的服务资质等级为三级，有效期至2015年6月18日。1996年7月7日，xchy小区的开发商中山xchy房地产发展有限公司（甲方）与xchy物业公司（乙方）签订前期物业服务合同，合同约定：甲方选聘乙方对xchy小区实施前期物业服务，物业服务费按住宅建筑面积每月每平方米2.85元收取，管理期限自1996年7月17日起至本物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止；合同还约定了其他事项。1999年8月1日，xchy有限公司（委托方，简称甲方）与xchy物业公司（被委托方，简称乙方）签订委托管理合同，合同约定位于港口镇xchy第六期趣涛轩等项目由甲方委托乙方管理，管理内容包括市政、绿化、环卫、安全规范设施和其他公共设施等，合同自1999年8月1日起生效，至小区业主管理委员会成立与物业管理公司签订合同生效之日止。

黄某某、黄mv购买中山市港口镇xchy趣涛轩T25座＊＊室成为该房业主，该房屋建筑面积为73.74平方米。2007年11月16日，黄某某、黄mv（乙方）与中山xchy房地产发展有限公司（甲方）签订中山港口镇xchy管理公共契约，契约约定：本公约自以上当事人签署后即生效，该小区的所有业主会受本公约条文的约束；甲方保留及拥有该小区入伙后三年内及业主与住客会所永久的管理权，并有权聘用或解聘管业经理（指甲方聘用为管理该小区的任何管理公司或其管理人员）以管理该小区，甲方三年管理期届满，未召开业主大会对选聘管业经理作出表决前，业主须按公约规定向该指定的管业经理履行本公约规定的责任和支付费用；管业经理的责任在于管理和维护该小区的每一部分，管业经理受本公约的约束；管理费用指管理者因管理及保养该小区而引起的所有费用和开支，管理费用包括：1.公共服务性收费，每月港币，按每业主单位之建筑面积每平方英尺计为港币22.5仙；2.其它分摊费用，每月港币，按每业主单位之建筑面积每平方英尺计为港币7.5仙；3.代支费用，水费、电费、电视天线费，按实际发生支付。契约还约定了其他事项。原被告确认公共契约中约定的物业管理费用计费标准折合为人民币为2.85元／平方米。黄某某、黄mv每月向被告支付物业管理费213.67元。后原告以前述理由诉至本院，主张前述实体权利。

另查：中山市物业管理行业协会于2015年4月21日出具的关于《查询中山市xchy业主委员会备案的申请报告》的复函说明：“中山市xchy第四届业主委员会备案日期是2006年4月25日，已于2008年4月过期，之后再无收到该小区业主委员会备案的相关资料。”

又查：中山市人民政府于2004年4月9日发布关于废止《中山市贯彻〈广东省社会公共安全技术防范管理暂行规定〉实施细则》等16件规范性文件的通知（中府（2004）36号），该通知载明，根据国家有关法律法规，经研究，决定废止下列16件规范性文件：……五、中山市城镇住宅小区物业管理服务收费暂行办法（发布机关及时间：1997年10月15日，市政府以中府（1997）96号文颁布。说明：与国家发展改革委员会、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》相抵触。）

再查：黄mv于2015年4月22日向本院出具权利转让声明书：“黄mv与黄某某均是中山市港口镇xchy趣涛轩T25座＊＊室业主，各占二分之一份额，黄mv与黄某某是父子关系，因物业管理费一直是黄某某负责支付，有关物业管理费等一切的争议，黄mv将作为业主享有的相关权利全部转让给黄某某全权行使。”

本院认为：本案为物业服务合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原建设部颁布的《物业服务企业资质管理办法》属于部门规章，并不属于法律或行政法规，即使违反部门规章，也并不必然导致xchy小区开发商与xchy物业公司签订的前期物业服务合同无效。被告的资质等级是否违反部门规章及是否应受到相应处罚，不属于本院主管范围，原告如认为被告的资质等级问题违反了部门规章，可以向相应的行政主管部门反映处理。根据原告的诉请，本院只审查xchy小区开发商与xchy物业公司签订的前期物业服务合同效力问题，该合同是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，本院认定有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，xchy小区的建设单位与xchy物业公司签订的前期物业服务合同对原告具有约束力，原告应当依照前期物业服务合同约定的标准向被告交纳物业管理费，而且，原告也在中山港口镇xchy管理公共契约中签名确认物业管理费收取的标准，故本院认定，原告应当按照建筑面积2.85元／平方米／月的标准向被告交纳物业管理费，原告的房产建筑面积为73.74平方米，每月物业管理费为210.16元（2.85元／平方米×73.74平方米），被告实际每月收取原告213.67元，被告应当按照3.51元／月（213.67元-210.16元）的标准向原告退回多收取的物业管理费，从原告主张的2007年12月1日至2015年3月30日为308.88元（3.51元／月×88个月），并按照银行同期同类贷款利率支付利息。原告主张援引的中山市人民政府制定的《中山市城镇住宅小区物业管理服务收费暂行办法》已经被废止，原告的该主张没有依据，本院亦不予支持。

综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告中山市xchy物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄某某退回多收取的2007年12月1日至2015年3月30日的物业管理费308.88元及利息（利息以308.88元为本金，从2015年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的履行期限之日止）；

二、驳回原告黄某某的其他诉讼请求。