业主知情权诉讼不适用两年诉讼时效

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广州物业专家律师网程磊律师提醒：

因法律规定诉讼时效制度仅适用债权请求权，而业主知情权是基于业主作为建筑区划内的区分所有人在由全体区分所有人组成的共同体中的成员地位所取得、享有的固有权利，是业主基于不动产物权而取得的权利，故不适用诉讼时效的相关规定。业主没有交物业管理费用但仍然有权知晓相关情况，并不影响业主知情权的行使。至于其拖欠物业费，物业服务企业可通过诉讼主张权利。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主可以请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况及其他应当向业主公开的情况和资料。但业主应以合理的方式行使知情权，并应当依照法律的规定维护自身权利。该司法解释对于业主知情权的范围作出了明确的规定，业主知情权应严格按照法律规定的内容予以行使，不能随意扩大或者缩小。

【杭州市法院民事判决书】

原告郑某。

原告姜某。

被告拱墅区cgy小区第三届业主委员会。

被告杭州yy物业管理有限公司。

原告诉称：cgy小区业主委员会自成立以来历经三届，基本未履行法定义务，作为业主我们未看到公示的物业服务合同，小区内公共收益部分的收支明细。近期，小区实施全封闭管理，物业公司在永庄路设立收费岗亭。双向道路成了单向车道，很多外来车辆随意进出，交100元／月的费用也能长期停放，导致小区内停车秩序混乱，业主停车困难，群众怨声载道。请求：1、公示2006年-2015年度cgy小区物业服务合同。2、公示2006年-2015年4月30日公共服务房租收入收支明细，提交第三方有资质的审计单位审计。3、拱墅cgy小区封闭停车管理相关指导文件、方案蓝图，相关部门审批文件，具体执行情况说明。4、公示历届业主大会及业主委员会会议记录。5、公开谗言cgy小区业主委员会委员候选人选票。6、公示2015年4月23日到5月20日，cgy小区停车费收入明细情况。7、支付本次诉讼所产生的全部合理费用。当庭增加诉请：1、2012年-2014年账目明细。2、业主委员会提交管理公约。3、公示物业公共设施移交清单。4、公示物业公司选聘的手续。5、物业公司的从业人员的从业资格。6、物业配套用房和租住用房明细。7、cgy小区所有电梯维修保养记录和费用清单，所更换下的配件的去向。8、小区配套消防设施从2012年开始的更换记录，所有高层的高压水泵的明细清单及更换下的配件的去向。9、永宁方6幢下面的自行车车库租用费用明细。10、小区封闭式管理计划动用688万元，公示资金来源。如果是物业公司用营业收入，根据相关合同，该笔款项原先应入公共维修基金，需要提供三分之二业主同意的书面文件。11、永庆坊4幢知味观后面绿地改造，公示规划审批及过程清单。12、孙云坤作为业委会委员，长期不住在小区，业委会是否知晓。13、公示业委会的实际办公地址和电话。14、2012年-2015年小区内设摊收入明细。

原告就其主张的事实未向本院提交证据材料。

被告业委会辩称：一、关于原告对请求事项知情权问题。1、原告请求公示2012年-2015年度cgy小区物业服务合同。被告现有存档仅保存了现任负责人陈彩珍担任主任以来2012年、2013年、2014年、2015年的物业服务合同，该内容信息都已经以证据形式向法院和对方当事人提交，并且在此次开庭前已在cgy小区张贴公示公告。2、原告请求公示2012年-2015年公共服务房租收入收支明细。因cgy小区自身特殊性，被告自始未曾办理组织机构代码证，也未曾以业委会名义在银行开设资金管理账户，被告一直是委托物业公司对小区经营性用房收支进行管理。被告将现任负责人任职期间的物业服务项目经营收支情况报告，以证据的形式向法院和对方当事人提交，并且在此次开庭前被告已在cgy小区张贴公示公告。关于原告请求提交第三方有资质的审计单位审计，《浙江省物业管理条例》和《杭州市物业管理条例》都作出了明确规定，“业主大会可以委托具有资质的专业机构对管理费用、物业专项维修资金、物业经营性收益等进行财务管理和财务审计”，原告个人无此请求权。3、公示cgy小区封闭式停车管理相关指导文件、方案蓝图、及相关部门审批文件，具体执行情况说明。cgy小区封闭式停车管理是根据《杭州市治理城市交通交通拥堵工作领导小组办公室文件》（杭治堵办（2014）22号）关于2014年杭州市区老居住区交通综合治理方案审查会议纪要内容实施的，文件中明确指示了关于拱墅区cgy社区交通综合治理项目，包括整治必要性、整治范围、整治方案、绿化要求、消防要求共五方面内容。被告以证据的形式向原告送达了关于cgy小区封闭式停车设计方案蓝图。而且在前面的案件中，原告也已经提供了蚕花苑小区实行大封闭管理的公告。至于大封闭改造中的费用，全部系由财政补助，被告无权进行公示。4、公示历届业主大会及业主委员会议记录。cgy小区前后共组织召开过三届业主大会，都以书面征求意见的形式召开。其中，业委会的会议记录，由于所涉内容比较多，记录也比较潦草，被告以证据形式向原告公开。5、公开查验cgy小区业主委员会候选人选票（2015年4月26日选票投票）。在2015第三届业主委员会选举产生过程中，街道工作人员参与了整个票选过程，充分确保了票选过程的合法、透明以及票选结果的公正、公开。票选工作结束后，现场监票人员当场封箱，至今存放于cgy社区保管。由于已封票选箱的特殊性，不适合以证据形式提交。被告已在补充证据中向法院和对方当事人提交了《关于cgy小区业主大会会议表决结果的公告》。6、公示4月23日到5月20日，cgy小区停车费收入清单。由于被告已将cgy小区停车管理事项全权委托给物业管理公司，事实上也是物业管理公司在负责管理小区停车收费事宜，物业公司对被告及全体业主的虽有公示义务，但需要注意的是，公示收入清单是有时间区划的，《浙江省物业管理条例》和《杭州市物业管理条例》也明确规定了管理账目每年向业主公布一次，原告要求公开一个月的收入清单，被告处尚未获悉相关信息内容。因此，被告尚不能提供相关材料。二、关于原告增加诉讼请求中涉及被告的请求事项。1、业主委员会提交管理公约。因为《cgy小区业主公约》是由第一届业主大会制定及通过，在制定之初第一届业主委员会已履行公示义务，而后并未作出变更和修改。被告已将此信息内容以补充证据的形式向法院和对方当事人提交。2、孙云坤作为业委会委员，长期不住在小区，业委会是否知晓。根据业委会了解的情况，在第三届业主委员会换届选举期间，孙云坤为cgy小区业主。3、公示业委会的实际办公地址和电话。由于cgy小区特殊性，业委会工作人员任职是无酬薪义务行为，工作形式非固定时间，工作内容以走访为主，因此，业委会并未设立固定的办公地点。在实际工作开展中，业委会工作人员以个人电话联系为主，因此也未专设固定办公电话。4、永宁坊x幢下面的自行车车库租用费用明细。被告自始都是委托物业公司对小区内经营性区域进行管理，据被告与物业公司沟通了解到，永宁坊x幢下面的自行车车库确实是由其进行管理，但其并未对外出租经营管理权，只是交由老业主进行自负盈亏式管理，目的也是为广大业主非机动车停放提供便利。5、永庆坊x幢知味观后面绿地改造，公示规划审批及过程清单。为缓解小区停车难，最大限度让业主车辆能进入小区停放，确保行人及行车安全，被告联合物业公司现场查看，在不影响小区道路整体格局情况下，决定将永庆坊x幢后、x幢周边沿石墩向里推进30公分，适当增加车位，原地面绿化已经移植至x幢周边空地。相应公示被告以补充证据的形式向法院及对方当事人进行了提交。终上所述，被告已积极筹集相关信息内容予以提交，恳请法庭查明事实，依法裁判，驳回原告无权的公开的诉讼请求。

被告业委会就其辩称的事实，向本院提交证据材料如下：

1、2012年、2013年、2014年、2015年住宅小区物业服务合同，证明被告和yy物业之间存在合法的物业服务委托关系的事实。

2、2012年、2013年、2014年物业服务项目经营收支情况报告，证明被告委托yy物业对小区营业性收支进行管理的事实。

3、《杭州市治理城市交通交通拥堵工作领导小组办公室文件》（杭治堵办（2014）22号），证明杭州市治理城市交通拥堵工作领导小组办公室发布关于拱墅区拱宸街道cgy社区交通综合治理项目工作指示的事实。

4、杭州市拱墅区拱宸桥街道cgy社区交通综合治理方案设计，证明杭州市城市建设计研究院有限公司对cgy社区综合治理工作提供设计方案的事实。

5、关于打封闭停车收费管理方案（试运行）公示，证明大封闭停车收费给管理方案（试运行）已经得到公示的事实。

6、2012年-2015年业主委员会会议记录，证明在被告现任负责人任职主任期间对业委会会议进行记录的事实。

7、cgy公示公告照片，照片1～5证明此次开庭前，被告已将2012年～2015年物业服务合同公示公告的事实。照片6～11证明此次开庭前，被告已将2012年～2014年物业服务项目经营性收支情况公示公号的事实。

8、《关于cgy小区业主大会会议表决结果的公告》，证明cgy小区业主大会会议表决结果已经公示公告的事实。

9、《cgy小区业主公约》，

10、第一届业主委员会公示照片，证据9-10证明《cgy小区业主公约》早已在第一届业主委员会工作中公示公告的事实。

11.公示，证明永庆坊x幢后、x幢周边空地改造工作已经公告公示的事实。

被告yy物业辩称：1、业主知情权应该是一个广义的知情权，不特定的，范围应该是物业管理条例涵盖的范围，狭义的知情权是针对原告个人的知情权，被告只需要满足广义的知情权就符合法律规定，被告做了公示就可以了，但是之前无法知晓有诉讼，没有留下证据，但是确实是公示过的。业主的要求被告在其他场合是可以满足的。首先，诉请1物业服务合同是业委会和被告签订的，可以向业委会查询，严格依照法律，原告的权利只限于2013年到现在，2013年以前的已经超过诉讼时效，但是私下可以。诉请2，2006年-2015年，2013年已经超过时效，私下随时恭候，但不是原告主张，是业委会主张的权利。诉请3，物业管理公司只是执行机构，被告没有权利对小区公共部分的财产进行处分，这个诉请应该是针对业委会，诉请4、5是针对业委会，被告不做答辩。诉请6，2015年是刚刚发生的，现在无法公示的，物业管理公司对收费项目的公示是一年，时间不到，不属于原告的主张范围，不能再这个时间段提出主张。其次，对增加的诉请1，2012年不属于原告的主张范围，2013年-2014年的账目明细原告无权向被告提出主张，应该是业主委员会主张。诉请2，不属于答辩内容。诉请3，是业委会答辩的项目。诉请4，这个不需要答辩，这个还真是有明确的规定，是向杭州市公示的。诉请5，不属于原告主张范围，是专门机构审查的。诉请6，和诉请1相似。诉请7，属于原告无权主张范围，维修记录是电梯生产厂商维修保养范围，费用可以通过审计知晓，配件不是我们公开的范围。诉请8，不属于被告的公示内容，配件不知道怎么公示。诉请10，不属于被告答辩的范围，被告不知道费用的来源，原告要求公示的只要合法，被告就会提供，如果是一个虚设条件，不做答辩。诉请11-13，不是物业管理公司管理范围。诉请14可以通过审计知晓。原告有10年没有交物业管理费用，根据抗辩权原则，原告无权要求公示。

被告yy物业就辩称的事实未向本院提交证据材料。

经庭审质证，原告对被告业委会提交的证据1，真实性无异议，合法性有异议，关联性无异议；根据国务院法令第57条，认为这个物业服务合同签订中有猫腻，没有进行公开招标选聘。证据2，要求是明细，这个是总表，没有达到原告的目的。证据3-5无异议，但是没有达到原告要求公示的程度。证据6关联性有异议，要求的是业主大会的会议记录，不是被告提供的业主委员会的会议记录。证据7无异议。证据8，27号选举，选票结果28号就出来，效率也太高了，公告是公告了。证据9-10，真实性没有异议。证据11公示是公示了，但是不合法，原告要知道过程。被告yy物业对被告业委会提交的证据三性均没有异议，认为本案是知情权纠纷，只要被告公示了就可以，至于合法与不合法不是本案的审理范围；物业服务项目经营收支情况报告是依法向业主公示，是杭州市物业管理条例第39条第3款规定的，是收支情况，不是费用明细，费用明细是通过专业的审计机构审计，不是原告。

本院对被告业委会提交的证据确认如下：原告及其他被告对证据的真实性基本无异议，基于本案审查的要求，本院对上述证明效力予以确认，证明对象予以综合认定。

经庭审并结合原被告提供的上述有效证据，本院确认以下事实：

二原告系杭州市拱墅区永庆坊x幢xxx室业主。该房屋属于拱墅区cgy小区。拱墅区cgy小区第一届业主委员会于2006年10月25日备案成立，拱墅区cgy小区第二届业主委员会于2012年6月4日备案成立。期间，第一、二届业主委员会与被告yy物业签订了《住宅小区物业服务合同》，约定由被告yy物业为该小区提供物业服务，被告yy物业也向该小区提供了物业服务。最近一份《住宅小区物业服务合同》于2014年12月18日签订，服务期限自2015年1月1日至2016年6月30日止。拱墅区cgy小区第三届业主委员会于2015年5月11日备案成立。

本案审理过程中，被告业务会通过张贴和证据提交形式向原告提供了相关物业服务合同、物业服务项目收支情况报告、业委会会议记录等。鉴于此，原告自愿撤回第1、3、4、5项诉请及增加的第2、12项诉请。

本院认为，业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。而当事人行使权利、履行义务应遵守法律规定。关于被告提出原告部分知情权请求已过诉讼时效的问题，本院认为，因法律规定诉讼时效制度仅适用债权请求权，而业主知情权是基于业主作为建筑区划内的区分所有人在由全体区分所有人组成的共同体中的成员地位所取得、享有的固有权利，是原告基于不动产物权而取得的权利，故不适用诉讼时效的相关规定；被告上述意见，法院不予采信。被告提出原告个人无权知晓相关收支账目明细；本院认为，原告作为业主，有权监督上述情况；对被告该辩解不予支持。被告提出原告有10年没有交物业管理费用，无权要求公示；同样基于上述理由，原告有权知晓相关情况，至于其拖欠物业费，被告可通过诉讼主张权利。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主可以请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况及其他应当向业主公开的情况和资料。但业主应以合理的方式行使知情权，并应当依照法律的规定维护自身权利。该司法解释对于业主知情权的范围作出了明确的规定，业主知情权应严格按照法律规定的内容予以行使，不能随意扩大或者缩小。关于小区物业维修、更新、改造项目、电梯维修保养及停车费、广告费等费用的支出、收入情况等，应已包含在小区专项维修资金、物业服务资金以及公共收益的收支情况中，原告的增加的诉请1中应包含了诉请2，6及增加诉请7（部分）、9、14，在诉请1中相关知情权能得以实现，不应重复主张。因被告yy物业受委托管理上述项目，故本院确定被告yy物业应提供2012年-2014年物业服务项目经营收支账目明细及2006年至2011年公共服务房租收入收支明细等相关资料供原告查阅。至于原告要求公布2015年度相关明细，根据《物业服务合同》中约定：“乙方（yy物业）每年（不得低于一次）向全体业主和物业使用人公布物业维修、更新费用的收支账目及其他共用设施设备和场地的经营性收入；并应将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示”。《浙江省物业管理条例》也规定了物业公司每年公布一次；虽之前被告yy物业每半年公布一次物业服务项目经营收支情况，现被告拒绝提供2015年1月1日至2015年4月30日公共服务房租收入收支明细的理由并不违反法律、法规的强制性规定和合同约定，故原告可待条件成就时再行主张。关于原告要求提供电梯维修保养具体记录及更换的配件去向、消防设施的具体更换记录，所有高层的高压水泵的明细清单及更换下的配件的去向等，部分知情权可在诉请1中得以实现，而其他要求缺乏依据，应不予支持。关于物业公共设施移交清单及物业公司选聘的手续，根据相关法规规定，物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续，以及物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订；故被告业委会应有上述相关资料，业主具有监督权，故被告业委会应提供相关资料供原告查阅。关于被告yy物业从业人员的从业资格系被告内部管理内容，是由相关行政主管部门对其进行监督，故原告该要求，本院不予支持。关于小区封闭式管理计划资金来源，相关政府文件已予以明确，故对原告该诉请不予支持。关于永庆坊4幢知味观后面绿地改造相关过程，被告以证据形式提供并加以说明，且相关资金使用情况也可在诉请1中得以实现，故被告业委会无需再行提供。关于业委会的实际办公地址和电话，被告辩称无实际办公地址，电话是用私人电话。本院认为，业委会是为全体业主服务，上述信息应告知广大业主，原告此要求合理；原告庭前提交给本院的证据中的第三届业委会备案材料中已有明确办公地址及委员电话，实际上原告已掌握上述信息，故被告业委会无需再行提供。原告如对上述信息、相关账目持有异议或认为存在问题，并非本案知情权处理的范畴，原告可通过业主大会委托审计单位对相关账目进行审计的方式以行使业主的监督权，或应当提请有关部门进行处理。原告要求被告业委会提交第三方有资质的审计单位对相关账目进行审计；根据《浙江省物业管理条例》和《杭州市物业管理条例》都作出了明确规定，“业主大会可以委托具有资质的专业机构对管理费用、物业专项维修资金、物业经营性收益等进行财务管理和财务审计。”原告个人无权要求，而应通过全体业主大会行使该权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十九条、《物业管理条例》第六条第二款第（六）项、第（八）项、第（九）项、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、杭州yy物业管理有限公司应于判决生效之日起三十日内，提供杭州市拱墅区cgy小区2012年至2014年期间物业服务项目经营收支账目明细及2006年至2011年期间物业服务房租收入收支明细相关资料以供郑某、姜某查阅。

二、拱墅区cgy小区第三届业主委员会应于判决生效之日起三十日内，提供杭州市拱墅区cgy小区物业公共设施移交清单及物业公司选聘的手续相关资料以供郑某、姜某查阅。

三、驳回原告郑某、姜某其他诉讼请求。