楼盘带学位？问过教育局未?

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大洋新闻 时间: 2014-06-13 来源: 羊城地铁报

学位？问过教育局未

　　释疑

　　控诉开发商或也得个“吉”

　　冲着学位买房，如果学位最终泡汤，不同情况下，如何维权、能否维权，都有所不同。广东博厚律师事务所律师程磊就市面上常见学位房纠纷情况给出法律意见。

　　情况

　　1

　　开发商承诺小区将建造学校，但交楼后一直未有履行。

　　分析：开发商的承诺如果以书面形式写入合同成为合同条款，但交楼后开发商没有履行，应承担违约责任。具体根据违约责任条款要求开发商承担，可以约定一定数额的违约金。

　　据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”因此，如果开发商广告中的说明和允诺具体确定，且对房价有重大影响，即使没有写入房屋买卖合同，也应视为合同内容，违反广告内容约定，应承担违约责任。

　　但需要注意的是，开发商即便承诺小区会建造学校，也无法保证只要是小区业主就能不缴纳赞助费，享受地段生待遇入读，地段划分属于教育局的事情。

　　情况

　　2

　　开发商对外宣传业主能就读小区学校，或者配套学校级别高。事实上业主不能享用小区学校学位，或配建学校并达开发商宣传级别。

　　分析：开发商对外存在虚假宣传，可追究其违约责任。需要保留开发商的广告宣传单，配建学校的实际情况，证明广告宣传与实际情况之间的差距。合同约定了违约责任，按照合同约定处理。合同没有约定违约责任，则据业主因开发商的虚假宣传造成的经济损失来计算赔偿。

　　买家买房一关键性因素是看中了学位，但后来因房屋无学位导致购房目的无法实现，买家有权解除合同。但需要举证开发商承诺学位，且学位对于买房决定有重要影响。

　　情况

　　3

　　二手中介刊登的学位房信息中，排除不可抗力因素存在虚假、失实。

　　分析：若学位信息失实，而买家购买房屋的重要条件是看中房屋所在学位，则买家可以房屋买卖合同目的无法实现为由，解除房屋买卖合同，但需要承担举证责任。否则，单方面解除合同则要负违约责任。

　　中介如果在提供中介服务的过程中存在隐瞒相关的信息或者发布不实的信息，可追究中介责任。

　　Tips

　　购买学位房前注意事项

　　●不要轻信开发商、二手中介承诺，购房前到楼盘所在区教育局招生办或到所在街道办事处查询楼盘学位情况。尤其在一手楼交易中，体量过大楼盘往往存在地块开发时间不同，规划没申报至教育局而无法享用同小区学位的情况。

　　●学校未开建时，学位、学校级别、入读时间等都存在不确定因素，开发商无法保证。买家需要维权，要承担举证义务，对于仅仅是销售口头承诺的情况，举证困难，在司法实践中将存在一定的诉讼风险。购房时注意保留开发商的广告宣传单和楼盘方面的口头承诺资料。

　　●在签订买卖合同时，要注明单位成交或交楼后多长时间内原业主要迁出户口。新版《广州市房屋买卖中介服务合同》示范文本已将“房屋有无占用户口”、“房屋有无占用小学学位”等内容列入房屋基本情况。

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