广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2015)穗中法民五终字第201号

上诉人（原审原告）：黄某某，住广州市海珠区。

上诉人（原审原告）：梁某某，住广州市海珠区。

上列二上诉人共同委托代理人：赵某，广东正大联合律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广州金某物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。

委托代理人：程磊，系广东博厚律师事务所律师。

原审原告：何某某，住所地广州市海珠区。

委托代理人：赵某，广东正大联合律师事务所律师。

上诉人黄某某、梁某某因与被上诉人广州金某物业管理有限公司（以下简称金某公司）、原审原告何某某物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第3047号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：黄某某、梁某某、何某某是广州市海珠区金某雅园小区的业主，金某公司是该小区的物业管理公司，该小区尚未成立业主委员会。2011年11月7日，金某公司在上述小区张贴了《关于就管理费事宜上门征询意见的通告》，内容主要是表示拟适当上调管理费标准及说明其原因，并表示从2012年1月1日起，C1、C2栋由1.45元/平方米/月调整为1.8元/平方米/月；B1-B12栋由1.3元/平方米/月调整为1.6元/平方米/月，该司将于近期上门征询各位业主的意见；等等。2011年12月23日，金某公司在上述小区张贴了《关于调整管理费收费标准的通告》，表示其司已于2011年11月11日起上门征询了业主的意见，现将征询情况通告如下：金某雅园住宅共计897套，建筑面积为87498.9854平方米，截止2011年12月20日，已同意上述提价标准的业主共有476套，占总户数的53.1%，同意面积为45983.323平方米，占总建筑面积的52.6%；金穗雅园此次调整物业服务收费标准工作已符合《广东省物业管理条例》、穗价［2010］99号文《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》之相关规定；现决定自2012年1月起的物业服务费按上述新标准收取；等等。之后，金某公司从2012年1月起按上述新标准向小区业主收取物业管理费。本案黄某某、梁某某、何某某因不同意金某公司涨价故未缴交从2012年1月起的物业管理费。为了证明提价的合法性，金某公司提供了如下证据：1、关于调整物业管理费的意见征询函，拟证明涉案小区共897户，其中有484户房屋业主同意金某公司的调价方案，同意提价的业主人数占总人数的比例为53%，同意业主的专有部分面积占小区总建筑物总面积比例为52%，均超过半数。2、广东省地方税务局发票在线应用系统电子发票记账清单及相关统计表，拟证明2012年1月1日到2013年9月30日期间，金某公司收取业主物业服务费后开具发票，发票记账清单反映业主的实际缴费情况，经统计，按照提价后的新标准缴费的业主人数比例为71.6%，占建筑物总面积比例为70.8%，超过法定的双过半比例。3、关于同意调整管理费签名明细表公示图，拟证明金某公司对同意调整管理费业主的签名情况进行了公示。4、牌匾、光荣墙、奖状、荣誉证书等，拟证明金某公司管理的涉案小区获评“绿色社区”、“无毒社区”、“文明社区”、“安全社区”等诸多荣誉，金某公司也被授予先进集体的荣誉称号。5、交楼通知书、前期物业管理服务合同等，拟证明黄某某、梁某某、何某某提交的“业主反对涨物管费签名表”，其中88户签名与房屋登记的业主名字不一致，证明签名存在虚假，不能反映业主的真实意思。黄某某、梁某某、何某某质证意见如下：对上述证据1，该函件让人产生误解，业主签名是表示签收函件；经我方核实有62户签名并非业主签名；有53个签名是冒充业主签的，该53户业主不认可冒充的签名。对证据2，真实性无法核实，小区大多数业主都是通过银行划扣来支付管理费，划扣的管理费不能认定为业主同意新的缴费标准。对证据3不予确认。证据4与本案无关，过去做得好不代表现在做得好，金某公司的服务水平下降了。对证据5，除了有房产证的予以确认真实性外，其它证据真实性均不予确认，不应该以交楼情况来确认业主，应以房产证为准。为证明金某公司提价不合法，黄某某、梁某某、何某某提供了如下证据：1、业主反对涨管理费等问题的签名表及群众信访事宜复函，拟证明业主签名反对涨管理费等问题并进行信访后海珠区信访局与江海街道等部门要求金某公司暂停涨管理费，另行征求业主意见。2、53户业主声明（金某公司冒签名）及一张光盘（36户视频），拟证明金某公司冒签名。3、签收声明，拟证明业主签收征询函只代表签收该文件，并非同意金某公司涨价。4、关于金某公司冒充业主签名制造虚假双过半数据骗取业主缴纳管理费声明共16页，拟证明金某公司制造虚假数据蒙骗业主缴纳管理费。5、《征求意见表签名与业主名册名字不相符》，证明总共有62户可以确认业主征询表上的业主签名并非业主本人所签。金某公司质证意见如下：对上述证据1签名表的真实性、合法性和关联性均不予确认，签名表的原件与复印件并不一致，原件签名表只是单纯的签名，没有注明是什么事项，与复印件不一样，且大部分原件只是单纯有业主签名，没有记载是就什么事项进行表决，不能证明是业主不同意提价的表决。签名表在形式上是证人证言，但没有证人到庭作证，而且金某公司针对该签名表提供了反证，证明签名表中有88户业主的签名与登记的房屋业主不一致，并非业主签名。对证据2的声明及视频真实性、合法性和关联性不予确认。视频中的人物是否是业主应当以房产证登记的名字为准，视频中并没有显示业主的房地产权证。经过我方的统计黄某某、梁某某、何某某主张的业主中有31户业主已经按照新标准缴纳了物管费。上述声明属于证人证言性质，按照最高院的规定，证人证言必须证人出庭作证才能作为认定案件事实的依据，本案中所谓的声明人即53户业主均没有出庭作证，不能作为认定事实的依据。证据3属于证人证言，声明人没有出庭作证，不能作为认定事实的依据。我方发出的关于调整物管费的意见征询函中的内容清楚说明征询涉案小区业主对提价方案的意见，业主认真阅读后在征询函中签名同意提价，并非只是签收文件。对证据4真实性、合法性和关联性不予确认，理由与证据2、3一致，所谓的金某公司制造双过半的虚假数据完全违背事实，金某公司已提交充分证据证明按照新标准缴费的业主比例达到70%多，这些数据均可以在税务系统的电子发票清单中清楚显示，不存在虚假问题，是真实客观的，能够反映业主的实际交费比例。对证据5，黄某某、梁某某、何某某没有提交证据证明房屋真实业主的名字，而且即使黄某某、梁某某、何某某能提交证据证明62户业主的姓名，经我方统计90%以上也已经按照新标准缴纳物管费，即使有少数与业主名字不符也是因为与业主是夫妻或者子女、租客的关系。

黄某某、梁某某、何某某因物业服务合同纠纷，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认金某公司2012年1月1日起涨管理费行为属于违法无效行为；2、金某公司承担本案诉讼费。

原审诉讼中，金某公司还申请证人舒某（金某公司的收费员）出庭作证。证人舒某表示金某公司提供的广东省地方税务局发票在线应用系统电子发票记账清单是真实的，是通过广东省地方税务局的网站打印，并表示证人可以现场演示；业主缴纳管理费的方式包括现金支付和通过银行划扣，通过银行划扣的有100户左右，但并非全部都能划扣成功，通过银行划扣管理费需先向业主发放缴费清单，业主确认后把钱存入银行划扣，如余额不足划扣不成功，金某公司就发催缴费通知，业主就在下期缴费时再一并补存或用现金缴费。经本院询问，黄某某、梁某某、何某某表示不需要证人现场演示，如有需要黄某某、梁某某、何某某会去金某公司处按金某公司说明的操作方式去查询。针对证人证言，黄某某、梁某某、何某某认为证人是金某公司的财务人员，与金某公司有利害关系，且黄某某、梁某某、何某某关注的是金某公司涨价的依据是否充分，如果涨价依据不充分实际缴费情况不能证明其涨价行为的合法性，实际缴费也不能证明业主是同意涨价，特别是存在银行划扣管理费的情况。金某公司对此则表示业主实际按新标准缴费能够反映业主同意新标准，包括银行划账部分，如果业主不同意可以不存入款项，甚至可以以撤销银行划账的方式抗拒提价，但提价至今已有两年，业主也没撤销划账委托，还是愿意采用划扣方式缴费。针对金某公司提供的上述广东省地方税务局发票在线应用系统电子发票记账清单及相关统计表，金某公司表示其统计的实际按新标准缴费的业主人数比例为71.6%，所占建筑物总面积比例为70.8%，已超过法定的双过半比例。黄某某、梁某某、何某某则表示按上述电子发票记账清单统计实际缴费情况也未达到双过半。因黄某某、梁某某、何某某并未说明其主张的具体比例情况，原审法院要求黄某某、梁某某、何某某予以详细说明，黄某某、梁某某、何某某表示庭后核实后再答复，但在原审法院限定的期限内黄某某、梁某某、何某某并未向原审法院答复根据上述电子发票记账清单统计的实际缴费的人数比例和面积比例情况。在第二次庭审时原审法院再次询问黄某某、梁某某、何某某相应意见，黄某某、梁某某、何某某则表示无法查实实际缴费的业主是否达到双过半，并强调业主交费与同意金某公司提价是两回事，认为金某公司在2012年1月1日时并未取得业主的双过半同意。

原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款（七）项、第二款规定，决定前款其它事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主同意且占总人数过半数的业主同意。物业管理费提价属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，故金某公司在实施提价前应当征得专有部分占建筑总面积过半数的业主同意且占总人数过半数的业主同意。黄某某、梁某某、何某某表示小区大多数业主反对提价并提供了业主反对涨管理费等问题的签名表以及业主声明等证据，金某公司则表示提价前已征得大多数业主的同意并提供了《关于调整物业管理费的意见征询函》等证据，双方上述证据反映的小区业主对是否同意提价的态度截然相反，因双方均对对方提供的业主签名的真实性、业主身份的有效性不予确认，且双方均未能提供充分证据证明己方提供的业主签名的真实性和业主身份的有效性，故对双方提供的相关证据原审法院均不予采纳。金某公司为了证明提价已得到涉案小区过半数业主同意还提交了广东省地方税务局发票在线应用系统电子发票记账清单，黄某某、梁某某、何某某对该证据的真实性不予确认，但未提供相反证据予以证明，故对该证据原审法院予以采信。上述证据反映了近二年金某公司开具的住户缴纳管理费的发票情况，该证据能客观反映住户实际缴费的情况。金某公司根据上述电子发票记账清单进行统计后认为按照提价后的新标准缴费的业主人数比例为71.6%，占建筑物总面积比例为70.8%，超过法定的双过半比例。经原审法院询问，黄某某、梁某某、何某某先是表示根据上述电子发票记账清单统计的业主实际缴费比例未达到双过半，但在原审法院限定的期限内黄某某、梁某某、何某某并未详细说明其统计的实际缴费情况，经原审法院再次询问之后黄某某、梁某某、何某某又表示无法查实实际缴费情况是否已超过半数。综上，原审法院认定涉案小区实际按照按提价后的新标准缴费的业主人数比例和专有部分占建筑物总面积的比例均已超过半数。虽然上述电子发票记账清单不能直接反映金某公司有关征询业主提价的程序，但足以表明大多数小区业主同意按提价后的新标准缴纳物业管理费。综上，黄某某、梁某某、何某某要求确认金某公司自2012年1月1日起涨管理费的行为无效，依据不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款（七）项、第二款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第二款的规定，判决如下：驳回黄某某、何某某、梁某某的诉讼请求。一审案件受理费100元，由黄某某、梁某某、何某某共同负担。

判后，黄某某、梁某某不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审程序违法。1、一审法院对包括上诉人在内的大多数业主反对涨管理费的证据和金某公司自称已获得大多数业主同意涨管理费的证据均不采纳的前提下，以电子发票记账清单作为本案事实依据而作出判决显属程序违法；2、原审法院并未采纳己通过质证的相关证据，主要包括：上诉人方证据：(1)业主反对涨价签名表和政府部门对业主反对涨价的信访复函；(2)53户业主声明(被告伪造签名)及一张光盘(36户业主视频证据)；(3)签收证明(证明业主签发征询函只代表收到该文件而并非同意被告涨价：(4)关于金某公司冒充业主签名制造虚假双过半数据骗取业主缴纳管理费声明16页；(5)《征求意见表签名与业主名册名名字不符》；原审法院采信金某公司未通过质证的相关证据，主要包括：(1)被告提供的广东省地方税务局发票在线应用系统电子记账清单及相关统计表，以证明被告涨价行为有效；(2)被告提供的“交楼通知书”的业主姓名，以证明上诉人提供的签名不符；3、法庭准许金某公司所谓证人舒某(金某公司收费员)出庭以证明被告提供的广东省地方税务局发票在线应用系统电子记账清单的真实性，程序违法；二、一审事实不清。一审在未查清楚具体是哪些业主交的费而径行认定物业公司提价符合双过半原则明显错误!原审法院要求上诉人承担缴费业主名册和实际使用物业业主名册一致的举证责任明显错误，应当由金某公司承担举证责任。三、上诉人提供新证据证明原审所依据的事实是错误的，上诉人现提供已缴费的部分(业主自证他们并没有同意被上诉人涨价的决定，暂交管理费是迫于无奈或压力。综上所述，本案审判必须围绕被告涨管理费的决定是否已经过法定的双过半表决程序通过，而不能依据是否已有过半业主缴费的行为和事实来进行裁判。因此，请求判令：一、依法撤销（2013）穗海法民三初字第3047号判决书；二、改判上诉人2012年1月1日起涨管理费决定非法无效；三、判令被上诉人承担本案诉讼费用。

被上诉人广州金某物业管理有限公司答辩称：不同意上诉人的上诉请求，请求驳回，维持原审判决。第一：根据原审提交了的证据，被上诉人提升服务费的行为符合法律规定，合法有效。被上诉人在提升物业费时已经向小区业主发放征询意见表征求意见。经过回收的函件，经过统计，符合物权法76条规定，同意被上诉人提升服务费的业主人数和面积均达到物权法所要求的面积和人数双过半的法定条件，而且在庭审过程中，物业公司发放的征询表原件提交给法院，并经过法庭质证。第二：被上诉人提供了广东省地方税务局发票，在线运用电子记账单，在原审时，被上诉人申请证人作证，对电子记账单进行了详细的说明，证人也到庭作证，证人证言是合法有效的，电子记账单清楚显示了日期和代码、号码及付款方的业主名称、房号，收费的时间段等详细信息，足以反映业主缴费的真实情况，依法作为业主缴费的依据，综上所述，被上诉人在形式上通过发放征询意见表的，获得双过半业主的同意提升服务费，在事实上，通过发票所记载的真实情况，也证明新的物业服务费标准收费后，业主按照实际的缴费的情况也达到了双过半的情况，所以从业主同意和实际缴费的情况来看都是符合双过半原则的，被上诉人提升服务费合法有效。电子记账单反映了业主姓名和房号，被上诉人根据进账单进行了统计，所以上诉人认为没有查清楚业主人数是没有依据的，如果对方认为电子记账单存在问题，那么应当承担相应的举证责任，但是对方并未举证。所以被上诉人认为原审判决正确，请求维持原审判决。

原审原告何某某称：同意上诉人的上诉意见。

本院经过庭询，确认原审查明的事实。

另查明:一、上诉人黄某某、梁某某二审期间提交了下列证据：第一，涉案小区165户业主的声明，声明记载的内容均为：“业主不同意金某物业公司二零一二年的涨价决定，也知道金某公司升价未达到法定的同意人数条件，但业主迫于压力才缴费。”；第二，9户业主的催缴欠费通知书汇总表，拟证明金某公司通过威胁、不提供维修服务等手段恐吓业主缴费；第三，涉案小区62户业主入住登记表和交接通知书，拟证明涉案房屋业主名字和被上诉人金某公司提供的征询函签收的名字不一致，上述征询函的签名是金某公司伪造的。被上诉人金某公司的质证意见为:对上诉人提交的上述三份证据的真实性、合法性、关联性都不确认。上诉人提供的签名不能证明是涉案小区业主的签名，并且上述资料属于证人证言，但是证人并未出庭接受质证，所以上述材料不能作为证据使用。另外，金某公司和业主之间是平等主体关系，金某公司不存在胁迫的情况。声明的内容涉及到对于业主涉案房屋水电的维修，但这不属于物业服务的范围，而金某公司提供的证据证明金某公司实际上提供了优质的物业服务。二、被上诉人金某公司二审期间向本院提交了:第一，《广州市专项维修资金使用收益人分摊明细表》以及B7栋7套房屋产权证,拟证明涉案小区B6栋14套房屋属于广东省某某厅，B7栋7套房屋属于广东省公安厅某某局;第二,入住登记表和交接通知书，拟证明金某公司提交的发票上显示业主名字和登记表上显示业主名字不相符合是因为登记表上签名人与业主是共有、同住关系。上诉人黄某某、梁某某的质证意见为：对于证据一，上诉人确认B6栋14套以及B7栋7套房屋产权是属于广东省公安厅，但是金某公司提交的材料已经超过了举证期限，上诉人不予认可。对于证据二，经上诉人上门核实，业主名册上的业主不经常居住在涉案房屋，例如B3-206,签名的人和业主并非是夫妻关系，业主没有签名也没有授权案外人签名。另外，即使有一部分业主亲属或者租客的签名，但是业主亲属签名并未取得业主的授权，例如C1-1407号房签字的是叶某，叶某和业主是租客关系，但是叶某陈述其并未签名，也未取得授权。

本院认为：本案二审的争议焦点为，金某公司提升物管费是否达到了法定的条件？根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款（七）项、第二款的规定，金某公司提升物管费需要经专有部分占总建筑面积过半数的业主同意且占总人数过半数业主的同意。在本案中，根据金某公司在原审提交的《关于调整物业管理费的意见征询函》等证据显示，涉案小区共897户，其中484户业主同意提价行为，同意的业主人数和所占的涉案小区总建筑面积均超过了50%。上诉人诉称有62户征求意见表签名和业主名册名字不一致，B6栋14套以及B7栋7套房屋产权根本不属于广东省公安厅，因此，被上诉人的提价行为未达到法定条件，不符合法律规定。但是，根据被上诉人二审提交的《广州市专项维修资金使用收益人分摊明细表》、B7栋7套房屋产权证以及入住登记表、交接通知书证明发票来看，B6栋14套以及B7栋7套房屋产权属于广东省公安厅，在意见征询函上签名的人与业主名册上的业主具有共有、同住关系，其签名应当视为业主同意提升物管费。所以，对于上诉人的主张本院不予采信。另外，上诉人诉称B3-206签字人是李某乙，李某乙和业主不是夫妻关系；C1-1407签字人是叶某，但是叶某并未签名。本院认为，从意见征询函同意业主人数来看，扣除上诉人所诉称的两户业主，同意提价业主人数和专有部分占总建筑面积仍然超过半数，并且从涉案小区业主的缴费情况来看，在被上诉人提升物管费后，按照新标准缴费的业主人数比例为71.6%，占建筑总面积比例为70.8%，大多数的业主都同意按照新标准缴纳物管费。综合上述情况，原审法院认定被上诉人提升物管费达到了法定条件并无不当，本院予以支持。

上诉人二审期间提交了涉案小区165户业主的声明，但是上诉人并未提供证据证明签名的是涉案小区业主，所以对于该份声明，本院不予采信。综上所述，原审查明事实清楚，处理并无不当，应予维持，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人黄某某、梁某某共同负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　陈　涛

审　判　员　　陈珊彬

代理审判员　　李　焕

二〇一五年六月十九日

书　记　员　　阮志雄