蜂记讲堂之违规销售 楼盘无证开卖购房合同无效

2015-01-30 05:30:32　来源: 羊城地铁报(广州)

未领取预售证就开卖，这种情况从去年四季度起蔚然成风。买到这些楼盘，买家的利益可以保障吗？

细心的买家会发现，从去年到现在，有好几家品牌房企在没拿到预售证的情况下就以“预选房”、“内部认购”等形式悄悄开卖。尽管对外没有宣称开盘，但是购房者不提前交付一笔资金，将买不到心水房源，形式与开盘选房相差无几。

未领证入市却现“日光”

近期未领证入市的楼盘多是房子还没建起的楼盘。在新近获批自贸区的南沙，就有楼盘去年已推出两期产品。但今年1月中旬记者踩盘发现，楼盘仍未建起，还处于“卖楼花”的阶段。此外，区域有一全新盘此前已有计划上周六入市。不过记者在开卖前两周进行踩盘，发现只有一栋楼建了三、四层。尽管如此，该盘开卖仍然取得“日光”的成绩。

未领证入市的楼盘，通常会让买家缴纳两笔费用。一部分是诚意登记金，即为市场惯用的“1万元抵9.8折”、“2万元抵8万元”这类换取团购优惠的费用。这笔钱大多数进入第三方电商平台的口袋。另一部分则是预定房源的费用，名为“预选房金”。记者了解到，部分楼盘会让买家缴纳2万元预选房金作为“定金”。由于涉及预定心水单位，这部分资金开发商对外一般表示不能退换。近期，还有楼盘采用这样的方式：诚意登记不收取费用，只要登记了即可享受开盘5000元优惠；开盘当天要求先缴纳订金，3天之内签约，缴纳10%的首付款，剩下的首付款则等楼盘获批预售证后再缴纳。

楼盘违规卖 买家可要求退钱

广东博厚律师事务所律师程磊表示，按《城市商品房预售管理办法》规定，未取得预售证的楼盘不得进行商品房预售。根据上述规定，开发商没有取得预售许可证下以“预选房”、“内部认购”这种方式进行销售，已属违规行为。

未领取预售证的楼盘，一般不会有实景样板间提供参观。所搭建的情景样板间与实际建造中的单位是否有规格上的出入，难以确定。律师表示，购买未领证的房源，实际交楼时可能会货不对板。

购买了这类楼盘的买家，在维权时要注意楼盘领取预售证的时间。据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人未取得预售证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。这个阶段，买家有权要求退还预选房金、首付款。但在起诉前楼盘取得了预售证的，合同可认定有效。这意味着楼盘违规销售时与买家订立的有关价格方面的承诺，待预售证获批后生效。若楼盘领证后抬价，买家可维权。如买家想退房，要在楼盘领预售证前，倘若楼盘已取预售证，要受预售合同约束，符合合同规定才能单方面解除合同。（记者 关倩莹）

为何楼盘老爱无证卖

房价点评网高级分析师肖文晓认为，楼盘未有预售证就“抢跑”，反映了开发商“趁热打铁”的心态。经过这几年调控的洗礼和市场的起起落落，开发商会趁市场好多卖一点，而非待价而沽。这也跟广州目前的库存还在历史高位有关。据CRIC监测，截至12月底，广州商品住房存量达11.2万套，按照第四季度的月均交易量，去化周期13个月，距12个月的“警戒线”还有一步之遥。

满堂红市场研究部高级经理周峰则指出，银行对开发商借贷审批方面门槛加大，导致楼盘爱“抢跑”。银行不愿多借钱，开发商自然希望尽快回笼资金。

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