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搬家常识
房屋买卖合同纠纷案件存在的问题及分析
发布时间:2015-1-16 0:00:00

房屋买卖合同纠纷案件存在的问题及分析

2014/05/25 11:18 来源:晶报

 

随着房地产市场的快速发展,房屋买卖合同纠纷也随之增多。房屋买卖合同纠纷案件大都较为复杂,审理过程中也存在诸多问题。笔者结合审判经验,针对房产纠纷案件审理过程遇到的主要问题作出以下分析。

一、遗漏或错误追加当事人

(1)应当追加的情形

房屋买卖合同纠纷案件当事人必须适格,且不能遗漏必须参加诉讼的当事人,否则就可能因为遗漏必须参加诉讼的当事人,导致事实认定不清或程序错误。对当事人的诉讼标的,第三人虽然没有独立请求权,但案件处理结果同他有法律上的利害关系的,第三人不申请参加诉讼,人民法院基于查清案件事实,应当通知与案件处理结果有法律上的利害关系的第三人参加诉讼。如因买受人未能合同约定支付房款,作为出售人的开发商将买受人起诉至法院,要求买受人按合同约定退还房屋的案件中,如果该房屋已按揭给银行,抵押权人银行与本案处理结果具有法律上的利害关系,则法院应当通知银行作为第三人参加诉讼。否则,就属于遗漏必须参加诉讼的当事人。

(2)不必追加的情形

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十七条规定:在买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。此外,对于因房屋质量引发的房屋买卖合同纠纷案件是否应当追加施工方作为被告或第三人参加诉讼。在因房屋质量而引起的房产纠纷案件中,开发商经常申请施工方作为被告或第三人,以便推脱自身责任。对于是否应当准许开发商的申请,实践中存在不同观点。一种观点认为必须追加,因为正是由于施工方的建筑施工存在问题才导致纠纷的发生。另一种观点则认为不必追加施工方作为当事人,因为购房者与开发商及开发商与施工方是两个不同的法律关系。我们同意第二种意见,理由主要有两点。一方面,正如前面所述,购房者与开发商是房屋买卖合同法律关系,而开发商与施工方是建筑施工合同法律关系,两个法律关系不应当一并审理。另一方面,在实践中,施工方在建筑施工完成后一般不容易寻找到,从而给案件的及时审理带来影响,在不是必须追加为当事人的情况下,不应当追加施工方作为当事人。所以,笔者认为,在审理购房者与开发商之间因房屋质量引发的房屋买卖合同纠纷中不必追加施工方作为当事人参加诉讼。

二、合同效力认定不准

房屋买卖合同成立后是否有效对当事人双方具有重要影响。如果合同有效,则双方当事人均应当按照房屋买卖合同约定履行各自义务,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而如果房屋买卖合同被认定无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。所以,合同有效与否,当事人承担责任不同。

根据《物权法》第十五条之规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。我国《合同法》第五十二条规定了五种合同无效的情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:"当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。"即不能再以出卖人对标的物无处分权或所有权致使标的物所有权不能转移而导致房屋买卖合同无效。

由于物权关系与债权关系已被区别对待,从而对审判实践当中房屋买卖合同的效力认定产生重要影响。例如,在无处分权人擅自转让房屋的买卖合同是否有效的问题上,法律在《物权法》施行前后的态度截然不同。在《物权法》实施之前,根据我国《合同法》第一百三十二条"出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分"和第五十一条"无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效"之规定,如果合同一方无权处分房屋却签订了房屋转让合同,在没有被权利人追认或订立合同后取得处分权的,该合同应当无效。但是,在我国《物权法》于自2007年10月1日起施行后,该法将物权关系与债权关系区分对待。根据《物权法》第十五条之规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。同时,根据2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条?规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持;出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。上述物权法和司法解释已彻底将物权关系与债权关系区别对待。所以,根据上述规定,房屋买卖合同的转让方在签订合同时,即使没有权处分(转让)房屋,受让方无法取得房屋物权,但是受让方不能以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由为张合同无效,但可以要求房屋转让人承担违约责任或要求解除房屋买卖合同并主张损害赔偿。

三、解除合同的标准不一致

在履行房屋买卖合同过程中,只要双方协商一致,解除已签订的房屋买卖合同一般不会存在较大争议,问题主要存在买卖双方当事人在单方解除和法定解除方面,而单方解除合同行为的行使又是以法定解除的条件作为依据,所以审判实践当中关于解除房屋买卖合同的分歧也主要存在于法定解除条件是否成就上面,较常见的主要有以下三种情形。

第一种是卖双方签订合同后,出卖方无法交付房屋,导致买受方要求解除房屋买卖合同。正如前面所述,由于《物权法》施行后,我们对债权关系与物权关系区别对待,所以实践当中就出现许多因买卖合同有效但却无法履行的房屋买卖合同,而违约方又拒绝赔偿另一方,致使守约方诉至法院要求解除房屋买卖合同,并赔偿损失。如审判实践当中较常见的出卖人将其房屋一房多卖,不能获得房屋所有权的买受一方只能诉至法院主张要求解除合同和损害赔偿。

第二种是合同一方当事人以另一方在履行房屋买卖合同过程中存在违约主张解除合同。根据我国《合同法》第九十四条规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。由于"致使不能实现合同目的"的规定较为原则,所以审判实践当中法官不易把握,自由裁量权较大,存在较大争执。笔者认为,对于一方当事人的违约行为是否致使不能实现合同目的应当严格限制,否则既不利于当事人合法权益的保护,又不利于房屋市场交易秩序的稳定。

第三种是违约方单方主张解除房屋买卖合同。违约方能否行使合同解除权在实践当中也存在一些争议。一点观点认为,我国合同法并没有限制只有守约方才可以解除合同,违约方也可以单方解除合同,当然其要承担约定或法定违约责任。另一种观点则认为,诚实信用是民事法律的基本原则,在另一方遵守合同的情况下,违约方不能单方解除房屋买卖合同,否则有违诚实信用、公平正义。笔者认为,一般来说,违约方是没有权利提出解除合同的,只有守约方才有权利选择继续履行合同还是解除合同。合同作为双方当事人意思表示高度一致且愿意受此意思表示约束的一种承诺,应当得到遵守和履行。但是在某些特殊情况下,如果继续履行合同,违约方将面临更大的损失,而守约方拒不行使解除权,那么法院应当根据违约方的请求判决解除合同,并判令违约方赔偿守约方经济损失。

四、房屋质量的责任主体

根据《商品房销售管理办法》第33条的规定,房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定,"交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。"对于保修期,我国《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》对房屋建筑的保修期有具体的规定:在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;②屋面防水工程,有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年;③供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期;④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。所以,对于在保修期内房屋出现保修范围内的质量问题仍属于出卖人责任,应当由出卖人进行修复。

同时,能否按时交房和房屋是否存在瑕疵也是两个方面问题,只要出卖方所交付房屋属于合同约定的条件(如该商品房经验收合格)就可以履行交房义务,买受人不能以房屋存在质量等方面的问题拒绝收房后还向出卖人主张通知交房后的逾期交房责任。如本院受理的原告李某佳与被告广西某城建开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案中,原告与案外人韦某丽分别购买在美林商业街西段某楼11号和12号房屋,均由某芳与被告联系。2007年12月6日,原、被告签订了一份《商品房买卖合同》,原告向被告购买美林商业街西段某楼11号的房屋一幢,原告在签订合同前已交清818175元购房款。合同签定后,原告的胞姐某芳经常到施工现场查看进度和质量,并不断提出意见。2007年11月28日,某公司组织美林商业街的勘察、设计、施工、工程

监理等单位对商业街某楼进行竣工验收,该工程验收为合格。2008年5月8日,备案部门在备案表签署文件收讫,办理了备案手续。李某佳收到电话、口头交房通知后,未办理收房手续,而以房屋存在质量问题多次要求某公司维修,并要求某公司支付违约金69217.6元。法院经过审理认为,美林商业街西段某楼已经有关单位进行了竣工验收并验收合格,具备合同约定的交房条件,可以交房。李某佳以房屋质量问题为由拒绝办理收房手续,造成不能交房的过错在李某佳,故李某佳诉称某公司逾期交房没有事故依据,遂判决驳回了李某佳的诉讼请求。

五、延期交房的认定及责任

如果出现合同约定的延期交房因素,出卖方可以拒此延长交付房屋日期。但是,实践当中,由于存在以下因素,致使买卖双方在是否可以延长交房日期上存在较大争议。第一,合同约定延期交房的因素过于原则,不易把握。如合同约定"遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的"、"因政府限制性行为而导致工期延误的",……等等。诸如此类之约定,语义模凌两可,既容易引发买卖双方的争议,又让法官在审理时不好认定。第二,出卖方没有充分证据证明存在合同约定的延期交房因素。尽管双方在买卖合同里约定了可以延期交房的条件,但是由于开发商怠于或无法收集到相应证据,导致在纠纷诉至法院后陷入被动,也给法官的审查带来困难。如合同约定"因交通管制、政府行为停工因素造成的延误,出卖人可以据实延期",但是实践当中,交通管制、政府行为几乎都是口头形式,没有书面告知,致使开发商无法充分证明相应延期事实的存在。第三,属于客观存在,但合同没有约定的延期交房因素。如在某个地方的重大节假日时政府要求相应场地停止建筑施工,这样的因素在当地客观存在,但双方当事人在合同中又没有约定,如果给予以延期,不符合双方的约定,而如果不给予延期,又违背公平原则。对于延期交房的因素,笔者认为,首先,房屋买卖合同用语要尽量明确,特别是延期交房因素关系到买卖双方的权利,要尽量使用不易产生歧义的表述。其次,对于政府行为、交通管制等因素,由于开发商较难取证,可以降低开发商的举证责任,如果开发商能够提供施工方的施工日记,且该日记记载有因政府行为、交通管制停工,可以认定存在合同约定停工的因素。再次,对于一些客观存在但合同里没有约定的延期交房因素,如果出卖人可以提供相应证据证明,从公平公正角度出发,法院也应当据实予以延期。

 

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