程磊律师接受广州市人大邀请参加“羊城论坛”节目录制

   2014年12月23日上午九点，广州市物业服务行业专家、广东博厚律师事务所资深律师程磊接受广州市人大常委会邀请，参加广州市人大常委会主办的“羊城论坛”节目，本期议题为“物业管理大家谈”。广州市人大常委会领导、广州市国土资源和房屋管理局领导、广州市规划局领导、广州市城市管理局领导到会参加活动。

    广东省物业服务行业协会会长李健辉、广州市物业服务行业协会会长淳正兴、广东省政府参事王则楚、广东博厚律师事务所律师程磊作为专家参加了此次节目录制。

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羊城论坛热议幸福物业 制度创新破解物管难题

2014-12-24 08:26:19来源： 南方日报作者： 郑佳欣

广州还将进一步完善制度，加强物业服务收费监管。逐步建立物业服务价格随物价指数和服务成本变动的良性调节机制，指导业主和物业服务企业通过物业服务合同约定，明确物业服务价格随物价指数和服务成本变动而适时调整。

　　新旧物业管理公司交接，旧物管迟迟不肯撤场怎么办？23日，由广州市人大主办的羊城论坛聚焦物业管理。广州市国土房管局物业处相关负责人表示，2012年广州市国土房管局就出台了《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》，2013年处理了24宗新旧物业移交事项，大部分平稳交接，仅2宗通过法律途径解决，其中还依法对1家拒不撤场移交的物业服务公司吊销物业服务资质。

　　●南方日报记者 郑佳欣

　　现场

　　新旧业委会换届交接遇难题

　　业委会成立难、新旧物业管理移交难困扰着不少小区的业主。天河某小区的业主求助称，该小区很艰难地成立业委会，按照规定程序更换了物业服务公司，但是前期物业服务公司不肯撤场，业主们“不知道该怎么办好”。

　　广州市国土房管局物业处相关负责人表示，对于这种现象，该局将会进行调查，依法处理。他透露，2012年广州市国土房管局就出台了《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》，2013年共有24宗新旧物业移交，其中有22宗实现新旧物管平稳过渡，1宗通过司法诉讼，1宗通过行政处罚、吊销了旧物业服务公司的相关资质。通过加强监管，新旧物业企业交接总体平稳，有效破解了“新旧物业管理移交难”问题。

　　海珠区凤阳街某小区的业主则碰到了新旧业委会交接困难。该业主表示，小区今年5月份选出了新一届业委会，但是成立半年来，旧业委会迟迟不肯交接，房管局、街道、派出所等多个部门参与协调，甚至发出了限期移交通知，但是旧业委会仍然我行我素。“我们咨询过，由于相关法规并没有规定业委会强制交接的条款，要解决这一问题，只能去法院起诉。”

　　对此，天河某街道负责人也深有感触，街道指导、协助成立业委会，但是并无相关执法权，也曾经努力尝试，但是花了大量精力也没有完全解决小区业委会成立的难题。

　　城管委相关负责人也表示，应该按照依法行政的框架，把法规没有明晰的问题尽快明晰下来，把问题提出来、带回去研究，通过细则和规章的完善解决物业管理存在的问题。

　　架空层等不能改变使用性质

　　小区共有部分如何认定，其收益该用到何处，这些问题都在23日的羊城论坛上引起了热烈的讨论。

　　一小区业委会负责人反映，小区在成立业委会后新聘了物业公司，开发商留下了一间“备用值班房”，但对于这间备用值班房的权属产生了争议。

　　广州市国土房管局物业处相关负责人表示，按照《广东省物业管理条例》第三十八条规定，小区配备的物业管理服务用房属于全体业主所有，对于该小区的情况将跟进调查了解。

　　省政府参事王则楚介绍说，目前房产出售后，仅对业主的专有面积，即自己的住房面积进行产权的转移登记，而没有共有物权的确权登记，也没有开发商专有面积的登记，由于共有物业被侵占带来了一系列的矛盾。此前，广州有小区就出现架空层等被开发商侵占改建成办公室的状况出现。

　　对此，广州市房屋交易登记中心相关负责人表示，2007年实施的《物权法》提出了建筑物区分所有权的概念，而架空层等配套物业不管谁拥有，都是不能随意改变规划用途性质的。

　　纵深

　　在“小区物业管理大家谈”羊城论坛上，一系列物业管理的热点、难点问题引发讨论。记者了解到，《广州市物业管理暂行办法》（以下简称《办法》）自今年5月1日起，实施近7个月，一系列政策措施落地，效果正在逐步显现。

　　据介绍，广州市2925个住宅小区中，目前已成立业主组织的有810个，占比约28%，其中在《办法》出台后，截到今年10月底就已成立业主组织的有30个，成立首次业主大会筹备组的有28个，有力地推进了业主组织建设。

　　广州市国土房管局相关负责人表示，针对物业管理矛盾纠纷出现的新情况、新问题，结合广州市物业管理工作实际，相继出台了30余项配套政策，从源头定纷止争。

　　1

　　机制创新破解首次业主大会筹备组成立难

　　业主大会和业主委员会成立难的问题再度引发关注。专家指出，虽然国务院《物业管理条例》对业主大会的召开和业主委员会的成立作了明确规定，但实际上多数住宅小区并未成立业主大会和业主委员会，业主与物业服务企业之间缺少沟通与联系的桥梁，业主和物业服务企业的合法权益难以有效维护，物业纠纷难以得到有效处理，业主自我管理制度未得到有效贯彻执行。

　　业主是物业小区物业管理的权利主体。记者了解到，为维护好业主的主体权益，近年来，广州市国土房管局不断加强业主组织建设工作。

　　广州市国土房管局相关负责人表示，该局早在2004年就下发了《关于指导物业管理首次业主大会、业主委员会成立有关问题的通知》以及《关于组建首次业主大会筹备组的建议》等15份示范文本，明确了成立业主大会的工作流程，指导街道、居委会按照国务院《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》的规定，加强对设立业主大会和选举业主委员会的指导和协助，帮助业主把好程序关、人选关、议事关。

　　据介绍，2014年5月1日颁布实施的《办法》还特别针对制约业主委员会成立的重点、难点问题进行制度创新。

　　实践中，首次业主大会筹备组成立难、争议多等问题，已成为制约成立业主大会的瓶颈。《办法》进一步完善了业主大会筹备制度，创新建立实操性强的有效机制。其中规定，筹备组业主代表是按业主联名推荐人数多少的顺序产生，筹备组成员名单应当向全体公示，并建立对公示名单有异议的处理机制；筹备组作出决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。

　　《办法》还提出，建立业主决策电子投票系统，增加业主表决形式，用现代网络通信技术手段解决业主大会召开难、表决难和统计难的问题等。

　　《办法》创新地建立了业主监事会制度，增加业主自我监督方式；细化业主大会表决结果应当公示的内容，实现表决结果公开、透明；创新建立业主委员会报告、公开和财务管理等制度，维护多数业主利益；针对业主委员会不及时履行召开业主大会会议、组织换届选举等职责的问题，建立相应监督和补救措施等。

　　广州市国土房管局相关负责人表示，目前，广州市2925个住宅小区中，已成立业主组织的有810个，占比约28%。尤其在《办法》出台后，仅今年截至10月底已成立业主组织的有30个，成立首次业主大会筹备组的有28个，有力地推进了业主组织建设。

　　广州市国土房管局还印发了《业主大会议事规则》等示范文本，从业主组织的权利、义务，议事方式及程序等方面引导其规范运作，确保其有效代表和履行业主赋予的各项职权。

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　　物业服务费涨价 要“双过半”业主同意

　　“物业费调整是个矛盾。”物业管理专家表示，从企业的角度来讲，随着人力资源和相关成本的不断上升，企业运营成本加大，而物业服务费长达数年（甚至10年）不调整，影响企业生存和发展，有调价需求；从业主角度来讲，享受物美价廉的服务是其本性，不愿接受“涨价”。专家认为，广州市物业服务价格没有形成与物价指数、服务成本适时联动的调节机制，物业服务市场中，服务成本刚性增长与服务价格缺乏弹性的矛盾日益凸显。

　　广州市国土房管局相关负责人告诉记者，针对纠纷较多的物业服务收费问题，早在2004年，广州市就发布了《广州市住宅物业服务收费参考标准》，将住宅物业服务内容划分为五类项目，各项目根据不同服务标准又细分成五个等级，合计140项服务内容。各类服务可以选择相同的服务等级进行组合，也可以选择不同的服务等级进行组合，有效满足了业主对物业服务的多样性需求。

　　十年来，广州相继出台了《广州市物业服务收费管理实施细则》、《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》、《关于广州市新建住宅前期物业服务收费政府指导价最高收费标准的通知》等十余份规定。同时，建立了物业服务收费标准调整机制，有效解决了现阶段物业服务企业与业主之间因调价而引发的争议。

　　《办法》也规定，对于业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当遵循审计、公告、“双过半”业主同意等严格程序。

　　按照规定，业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，物业服务企业应当对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，取得审计报告；在小区公告调整物业服务收费的相关事项，并书面告知物业所在的街道办、镇政府，居委会、村委会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部门。

　　调价方案还必须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过，表决结果应当以书面形式在小区公示60日以上。

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　　建立专项账户管理公共物业收益

　　属于业主共有的绿地、活动场所等物业共用部位、共用设施设备，却被部分开发商或物业服务企业擅自改作其他用途或者用于经营，这样的情况时有发生。

　　《办法》立法征求意见过程中，市民反映小区公共物业收益被侵占的情况较多，产生的主要原因是业主共有部分的信息不公开、产权不清晰、公共收益管理混乱等。

　　为解决这些问题，《办法》作出了明确规定。其中规定，“新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府应当将经备案的物业管理区域公告全体业主”，明示或者公告的内容包括了物业管理区域内业主共有部分、共用场地和绿地等信息。

　　同时，“房屋登记机构应当在房地产登记簿中对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋予以记载，业主有权查询”。利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有，由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开，管理机构不得擅自挪用。业主大会、业主委员会或者业主监事会可以委托会计师事务所对管理机构进行审计并将审计报告通报全体业主。

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　　抓紧出台维修资金管理办法

　　牵涉千家万户的住宅维修资金一直是市民关注的焦点。据介绍，广州建立了维修资金预交存制度。为防止开发建设单位“收而不存”、业主“拖欠不交”的问题发生，广州市国土房管局于2012年建立了维修资金预交存制度，明确开发建设单位在申请房屋预售或产权初始登记前必须足额交存首期维修资金。该制度从根本上杜绝了开发建设单位和业主欠交、拖交维修资金的现象，扭转了维修资金归集相对被动的局面。2012年1月至2014年2月，仅两年多时间，广州全市预交存维修资金40.9亿元，占归集资金总额32.6%。

　　同时，建立维修资金预支付制度。如物业共用部位、共用设施设备发生危及房屋或者人身安全的情况，组织实施单位可向管理部门申请预支付维修资金进行紧急维修，待维修项目竣工验收后再办理审核手续；此外，优化维修资金使用审核程序，简化申请资料，将审核时限压缩到12个工作日。

　　广州市国土房管局相关负责人表示，《广州市物业专项维修资金管理办法（征求意见稿）》已于2014年10月面向社会各界公开征求意见，目前正在修改、完善，预计很快会正式公布实施。《办法》中进一步规范维修资金筹集、使用和管理等突出问题，从源头规范管理；完善维修资金紧急使用制度，针对屋面漏水、电梯故障、消防及水电设施故障等危及房屋安全等紧急情况，明确维修资金可以申请快速、紧急使用，解决资金使用难的问题。

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　　积极建设业主决策电子投票系统

　　广州市国土房管局相关负责人表示，接下来，将以国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》为总纲，继续完善前期物业管理招投标、物业服务收费、专项维修资金管理等相关配套制度，将完善政策作为依法规范物业管理市场秩序的重要抓手。

　　广州还将强化物业管理过程监管，抓住前期物业管理、物业收费、服务质量等关键环节，依法加强行政监管，维护各方当事人合法权益。针对物业纠纷投诉的热点问题，严格查处企业违规行为，强化和提升企业的服务意识和服务水平。加强对物业管理市场动态监管。对物业项目实施动态检查，督促企业遵守相关规定，履行服务合同约定。

　　“业主大会是业主的权力机构，业主委员会是业主大会的执行机构，推动成立业主大会，规范业主委员会行为，是维护业主权益的有效手段。”广州市国土房管局相关负责人表示，接下来，将加强业主大会和业委会建设。包括：指导区（县级市）政府将业主大会和业委会的建设纳入社区管理和基层政权建设的工作内容，督促街（镇）指导、协助业主依法成立业主大会和选举产生业委会。指导和协助业主加强自我管理。在贯彻落实《广州市物业管理暂行办法》等政策法规的基础上，指导和协助业主设立业主监事会，实行公示制度、财务制度、审计制度等加强业主自我管理的各项制度，充分发挥业主自我监督作用；探索发挥业委会的桥梁作用，构建业主与物业服务企业之间的和谐关系。

　　该负责人还透露，业主决策电子投票系统正在建设当中，制定电子投票具体操作规则，为业主参与小区内的公共事务提供方便、快捷的决策方式。

　　广州还将进一步完善制度，加强物业服务收费监管。逐步建立物业服务价格随物价指数和服务成本变动的良性调节机制，指导业主和物业服务企业通过物业服务合同约定，明确物业服务价格随物价指数和服务成本变动而适时调整，还将进一步完善物业服务等级标准和收费标准，全面推广“菜单式服务、等级化收费”的分级定价机制。