程磊：物业管理依法保障住户人身财产安全

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2014年05月22日 18:24:12 来源： 新华网

    小区居住安全是大家关注的话题，安保在物业管理中也显示了充分的重要性。然而一些社区由于安全防范措施薄弱导致住户人身安全受到侵害，这种情况下，物业公司是否需要承担相应的责任？

    本着根治本地、服务本地的精神，为了营造更好的社区环境，规范安保人员职能，提升物业管理水平，近日，新华网·新华房产举办了“聚焦社区安全 共创和谐人居”沙龙论坛。论坛上，广东博厚律师事务所律师程磊认为，物业管理要根据法律规定承担赔偿责任，同时对照物业服务企业和业主所签订的物业服务中的约定，划定责任范围和程度。

    日前，发生在广州市番禺区的“4·29”灭门案一时间成为了小区住户安全的重要话题。通过这一事件，引发我们的思考，安保在物业管理中的重要性及责任意识不可忽视。

    首先，针对以上案例，物业公司在这种外来人员进入小区进行侵权行为的案件中，需要要承担什么责任？程磊指出，“广东省高级人民法院关于审理《住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第20条有规定，物业使用人或者其他合法进入住宅小区的人，在物业服务区域内因第三人的行为造成人生和财产损害的，有证据证明物业服务体系未尽到安全保障义务，受害人可以请求物业服务企业赔偿损失，依照物业服务企业的过错大小和收费标准等因素合理确定物业服务体系的赔偿责任。”

    其同时指出，在这种侵权型的案件中，由实际侵权人，即犯罪嫌疑人来承担主要的侵权责任，物业服务体系根据法律的规定承担补充的赔偿义务。

    “从表面上来说，该小区的物业服务体系中的安保没有尽到基本义务，法律规定的，没有尽到物业合同约定的安保义务时，要根据它的物业服务企业的过错大小，还有一些综合的因素来确定这个物业服务体系要承担补充的赔偿责任。”

    其进一步表示，要根据物业服务企业和业主所签订的物业服务中的约定，对照这个服务合同中对于物业服务体系在安保环节中的保障义务程度和范围。

    “假如物业公司已经有证据证明，根据物业服务合同的约定，完全履行了安全保障方面的义务，比如24小时的巡逻，还有车辆出入和人员出入的登记，小区保安的定时的巡逻，摄像头装置完好，如果这些可以作为证据呈现出来的话，物业公司是可以做到减轻自己的责任或者是免除责任的。当然，如果物业公司没有履行自己的安保义务的话，需要承担一定的责任。”

    另外，程磊还强调，物业管理其实是一个很综合的服务范畴，其中包括保安、保洁、绿化、公共设施设备的维修和养护以及综合。物业管理服务中，保护小区内的业主，还有居住人员的人身和财产安全——安保，这是首当其冲，也是最重要的，当人身和财产得到安全保障的前提下，其他的服务才能得以顺利开展。

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