程磊律师在《物业管理信息》2014年第4期发表文章

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    广州市物业服务行业专家程磊律师在《物业管理信息》2014年第4期发表《<广州市物业管理暂行办法>三大亮点解读》一文。《广州市物业管理暂行办法》经历两次公开征求公众意见，三次召开大型公众座谈会，四次召开广州市法制办业务会，五次召开专家研讨会，经过反复研究、讨论、修改，终于“千呼万唤始出来”，于2014年5月1日正式实施。办法对如何规范物业管理活动，指导和协助业主实现自我管理，维护广大业主的合法权益，引导物业管理行业健康发展将发挥积极的作用。办法一出台，众多媒体的镁光灯立即频繁聚焦该办法，引发了市民的广泛关注和热议。

     程磊律师作为专家代表参加了广州市法制办召开的听证会，并多次参加了法制办组织的专家研讨会，程磊律师认为办法有三大亮点。

    一、“晒账本”法定化，前期物业服务阶段提价有法可依。

    办法第六十九条对此提供了明确的操作指引，将前期物业管理阶段提价分为三个步骤：1、物业公司委托会计师事务所审计，取得审计报告。2、调价方案公告，并告知街道办事处。3、发放征询意见表，征求业主意见。其中，第1个步骤是办法新规定的内容。为何要会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计？这其实也是吸收了实践中的做法，例如祈福新村在提价征询意见时即“晒出”了公司经营情况账本，告知业主公司的经营出现了困难，如果维持原有的收费标准公司难以继续经营。会计师事务所的审计报告确实能够反映公司物业项目的经营情况，业主可以查阅公司的审计报告，了解公司的经营困境，从而也为提价提供了数据支持，满足了业主的知情权。业主在知晓物业公司的经营状况后，抵触、抗拒提价的心理可能会有所缓和。

    二、四大推力强推业主委员会成立。

1、针对业主代表产生难，规定了按推荐人数多少产生业主代表的游戏规则。

2、免费提供业主清册，解决资料获取难问题。

3、延长筹备组工作时间，将6个月延长到1年。

4、最低5人先成立业主委员会。

    三、设立监事会制度，规范业主委员会的运行。
    程磊律师认为，对于监事会成员的任职资格、监事会行使监督权的经费保障、监事会是否享有单独诉权，办法没有明确规定。首先，由于监事会行使的是监督职能，监事会的人员的组成，应当保证其具有足够的经验、能力、专业背景，以独立有效地行使对业主大会和业主委员会的监督权。在任职资格方面，监事必须具有财务、会计、审计、法律等方面的专业知识和工作经验，以便更好地履行其监督职责。其次，应保证监事会行使监督权的经费。业主委员会出现财务异常情况，监事会可以聘请会计师事务所、审计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作，但如果监事会没有相关经费，也很难履行其监督职责。再次，没有赋予监事会在特别的情况下提起诉讼的职权，则业主委员会的行为损害业主利益时难以得到纠正。要求查阅业主委员会财务资料遭到拒绝时，无法获取财务账簿及会计资料，监事会行使监督权就显得无能为力了。因此，还应进一步健全业主监事会制度，不能让该制度沦为如同看守稻田的尴尬稻草人，强化监事会的监督与制衡机制。

   详细内容见广州市物业管理行业协会会刊《物业管理信息》2014年第4期“新政解读”栏目。