广州市业委会成立的四大推力

文/程 磊

    广州市业主大会的成立比例约为25%，上海市已高达80%。为什么差距如此之大？业主大会筹备组中业主代表产生难、业主清册获取难、筹备组工作时间短、业主委员会委员选举难这四大难点正是业主大会“难产”的症结所在。

《广州市物业管理暂行办法》针对上述四大难点开出了处方，希望能在未来的业主自治实践中破解这几个难题。

1、针对业主代表产生难，规定了按推荐人数多少产生业主代表的游戏规则。

    筹备组由三方代表组成，其中街道办事处代表1人，建设单位代表1人，业主代表5-13人。街道办事处代表和建设单位代表容易产生，容易发生争议的是“业主代表”如何产生。

 2004年，广州市国土资源和房屋管理局制定的《广州市物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序》规定，业主代表在联名业主和自荐业主范围内，综合考虑房屋幢数和房屋用途所占面积产生。住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第十四条规定，业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。根据上述规定，业主代表的产生应考虑物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，在业主代表候选人中产生。在实践生活中，业主代表候选人可能远远超过最高限额13人，如何在候选人中差额选举业主代表？委员的代表性和广泛性等因素比较模糊，缺乏衡量的标准。由于缺乏明确可操作性的标准，筹备组往往因业主代表人选无法确定而瘫痪。

《广州市物业管理暂行办法》第二十一条规定，筹备组业主代表由业主联名推荐产生，根据联名推荐人数多少的顺序确定；联名推荐人数相同的，可以抽签确定排名顺序。根据上述规定，业主代表候选人获得的推荐票数多，即优先进入筹备组，兼顾了代表性和广泛性等因素，在实践操作中简单易行，对于落选的候选人也较为公平。《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第十三条也有类似的规定：业主自荐或者被推荐人数较多的，由街道办事处、乡镇人民政府组织自荐或者被推荐的业主互相推荐产生，业主代表最终名单按照推荐票数顺序确定。

2、免费提供业主清册，解决资料获取难问题。

    《广州市物业管理暂行办法》规定，建设单位和物业服务企业未在规定期限内提供业主清册等相关文件资料，经房地产行政主管部门责令限期提供，逾期仍拒不提供的，街道办事处、镇人民政府应当向房屋登记机构查询业主姓名和房屋面积，房屋登记机构应当提供并不得收取费用。

《广东省物业管理条例》第14条规定，建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）、已筹集的专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。第62条规定，如果建设单位不按照规定报送资料，由房管局责令限期改正，逾期不改正的，可以处五万元以下罚款。但有的小区开发时间太长，开发商可能是一个项目公司，小区开发完毕后，公司随即注销或早已被吊销营业执照，没有实际经营。在这种情况下，建设单位不报送包括业主名册在内的资料，房屋局也无法责令其改正。根据小区物业管理的实际情况，物业公司掌握了小区业主的动态信息。但某些物业公司担心业主委员会成立后，自己可能面临“被炒掉”的风险，因此，采用种种手段阻止业主委员会的成立。如果物业公司不配合提供业主名册，则筹备组可能就无法进行下一步的工作（业主名册涉及到业主人数和面积的计算，直接关系到投票权数）。

    《广州市物业管理暂行办法》规定房屋登记机构应当免费将业主清册提供给街道办，再由街道办提供给筹备组，为筹备组推进下一步工作提供了基本的工作条件。

3、延长筹备组工作时间，将6个月延长到1年。

住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第十五条规定，筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。根据上述规定，筹备组自成立之日到召开首次业主大会，只有三个月时间。在实践生活中，特别是大型的住宅小区，小区内业主人数多达数千甚至上万人，在3个月的时间要召开业主大会实际上难以实现。

筹备组成立后，需要拟定《业主大会议事规则》、《管理规约》两份文件，将其公示并征求业主意见。然后确认业主身份，确定业主在首次业主大会上的投票权数，并向业主发放《〈业主大会议事规则〉、〈管理规约〉表决票》。确定业主委员会委员候选人，印发选票。在表决通过了两份文件并选举出业主委员会委员后，业主大会才宣告成立。要走完这漫长的步骤，加之业主的参与积极性不高和联系困难等因素，6个月时间还远远不够。

     《广州市物业管理暂行办法》第三十三条规定，筹备组自成立之日起6个月内，组织召开首次业主大会会议但未形成决议的，其工作期限延长6个月；逾期仍未召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则、选举产生首届业主委员会的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则并选举产生首届业主委员会。根据上述规定，只要筹备组在成立后6个月内召开了首次业主大会但没有形成决议，再延长6个月时间。1年后仍无法形成有效决议对，由居委会介入，帮助成立首届业主委员会。

4、最低5人先成立业主委员会。

根据《广东省物业管理条例》第二十六条规定，业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成。因此，业主委员会最低人数为5人。实践中，由于小区业主人数众多，相互之间缺乏沟通、了解，往往经过第一轮投票选举后，无法达到议事规则规定的人数底线。《广州市物业管理暂行办法》52条规定了多轮补选制度，只要达到最低5人的标准，业主委员会即告成立，成立后再召开业主大会，补选业主委员会委员。

《广州市物业管理暂行办法》结合广州市业主大会成立难的实际情况，制定了切实可行的对策，为业主大会的成立排除种种障碍，试图解决制约业主大会成立的瓶颈问题。业主大会的成立有了上述四大推力，广州市业主大会成立比例能否大幅度提升，我们拭目以待。

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