拟建多轮补选制助业委会成立
2013年05月30日 08:17
来源：南方日报
原标题：拟建多轮补选制助业委会成立
南方日报讯 （记者/黄少宏 通讯员/陈桃源）历经两轮意见征集之后，广州市法制办再次就物业管理立法召开专家座谈会。市法制办主任吴明场介绍，《广州市物业管理办法》去年11月公布之后，在首轮征集到了500多条意见；重新修改后，于今年4月发动了第二轮意见征集，共收到210条意见。
为此，市法制办再次召开专家座谈会。与会的13名专家围绕4大焦点展开热烈讨论，会议还开放让23名业主、业委会成员前来旁听。
焦点1 多轮补选能否 解业委会成立难？
市法制办法规处相关负责人介绍，办法草案针对业主委员会成立难的问题，建立多轮补选制度，即当业主大会会议选举的业主委员会人数未达到业主大会议事规则约定人数时，可以通过多轮投票补选；经补选后，多轮选举产生的业主委员会总人数仍未达到议事规则约定人数，但已超过5人（含5人）的，业委会产生。
这一制度是否有利于解决业委会成立难的问题？
昨日与会的多位专家对此表示了肯定。广东省政府参事王则楚指出，在立法中，可以直接规定，成员达到5人，业委会就可以成立。持类似意见的还有广东外语外贸大学教授张永华，他认为，可在议事规则中交由业主去决定。广州市社科院研究员彭澎则指出，多轮补选只是一种选举设计。彭澎建议，要好好设计议事规则，相关职能部门要为业主提供几个范本，让其参照使用。
“多轮补选在一定程度上，有利于解决业委会成立难的问题”，广东博厚律师事务所律师程磊表示，业委会成立难有三个症结，分别是候选人推选难、业主大会召开难、形成有效决议难，多轮补选制度并没有从根本上解决这个难题。程磊认为，如果要更快推进业委会成立，就必须在源头上努力，比如候选人的推荐，“联名推荐者可否从10个人降低到5人，发起召集业主大会的联名业主可否直接成为候选人？”
不过，盈科（广州）律师事务所律师周玉忠则担忧，多轮补选“很可能变成多轮折腾”。“不如一步到位，得票少的补足就行了。”周玉忠建议。全国人大代表、广州市律师协会原会长陈舒指出，现在业委会成立难的一个原因就是业主怠于行使权利，而国外对类似问题的解决办法就是：“给出合理的公示时间，不投票，就当你同意”。
焦点2 业委会任期满 可否继续履职？
据介绍，在征求意见过程中存在两种不同声音。一种意见认为，省物业管理条例已规定，“业主委员会任期届满，不得继续履行职责”。另一种意见则认为，在新一届业主委员会诞生前，业委会可继续履行职责。
万科物业服务有限公司的杨建宏表示，换届其实是对业委会的考评监督。
程磊认为，是否可以继续履行职责，要区分不同情况来对待，如果任期届满，业委会老委员怠于行使职责，在任期届满前3个月没有去主持换届，那就可以“叫停”；但是如果届满前3个月，主持换届选举，选不出新一届业主委员会，可以给予一定的期限，直到新一届业委会诞生。
彭澎则认为，届满后不再继续履行职责是合理的，但是在特殊情况下，如遇到重大纠纷，在新的业委会成立不起来的前提下旧的业委会可继续履行。张广华也指出，是否继续履行，要在议事规则中约定，有约定的就按照约定实施。
与上述意见不同的是，王则楚提出，任期满后，要是选不出来新的业委会，就直接组织业主大会。或者在街道、居委会指导监督下，继续履行职责。
焦点3 物业费的调整 程序是否合理？
实践中，物业纠纷中有九成以上属于物业服务收费的纠纷。草案进一步细化物业服务收费的调整条件和程序，增加规定会计审计报告为调整物业服务收费的条件之一，并对表决情况的公布做了规范，且明确业主对调价方案有争议的，可以向物价部门申请协调处理。
收费调整问题也引起了与会专家的激烈讨论。
周玉忠认为，收费调整应该由市场决定，“物业要把小区业委会先成立起来，再调整收费”。持类似观点的还有王则楚，他指出，不少楼盘开发商为了吸引业主入住，前期物业费往往比较低，如果物业公司要调整物业收费标准，那就要业委会成立起来。
不过，程磊则提醒，目前物价大幅攀升，物业没有有效涨价的，最终损害的还是业主的利益。因此，在立法上还是给物业企业调整收费的条件。而业主委员会协会筹委负责人孙威力则指出，收费调整可以由业主和物业公司在合同中约定调整的条件，不行再申请物价部门协调处理。
焦点4 单个业主享有的 投票权是否限制?
据介绍，在征求意见过程中，有的意见认为，应当对单个业主享有的面积投票权数进行限制。比如临时物业未出售的开发商、财大气粗的炒家，政府部门代管的公建配套设施，如果不进行限制，很可能让小区自治陷入僵局。但是，对单个业主享有的面积投票权数进行限制，是否违反物权法？
对此，彭澎认为，要一分为二地看，如果为了成立业委会，一户一票是合理的，即可对单个业主享有的面积投票权数进行限制；但是如果涉及物业收费，还是投票权数，还是要和面积挂钩起来。
但是陈舒则认为，不应当限制其业主投票权数。但张广华则表示，限制是必要的，要做好私权和公共利益的平衡。
不过，另有与会者则认为，权限限制要区分不同的楼盘，其实在度假类型的楼盘，才有开发商占据过半物业的情况；而住宅楼盘这种情况相对较少，但是为了保障公共利益，还是要限制业主投票权数。王则楚还特别指出，专有物业都是基于共有物业存在的，因此除了限制其投票权数外，还要强调对公共物业的义务，才能共同维护好社区。
