物管办法再激辩四大议题抒己见

2013年05月30日07:01 来源：大洋网-广州日报  作者：练情情 张济科

　　本报讯 （记者练情情 实习生张济科）业主委员会选不够人怎么办？要不要对“大业主”的投票权数进行限制？昨日，广州市政府法制办举办了《广州市物业管理办法》（以下简称《办法》）立法专家座谈会。会议共邀请了13位专家参与，并有23名报名的市民参与了旁听。此次会议，主要围绕着争议较大的四个议题展开讨论。

　　1.多轮补选有无必要？

　　针对《办法》最突出要解决的业主委员会“难产”问题，此次的草案增加了多轮补选制度。《办法》规定，倘若业主大会选举的委员会成员未达到业主大会议事规则约定人数，应当通过多轮投票补选。若补选后仍未达约定人数，但已超过5人的，业主委员会也会产生。

　　万科物业有限公司的杨建宏表示赞成多轮补选的规定，但应该对多轮选举的次数作出限定，避免陷入反复选举的僵局。但盈科律师事务所律师周玉忠则建议哪怕当选人数少于5人，也应该在剩余名额中按得票多少补齐5人，先成立业主委员会。

　　前来旁听的一位业主认为，其实业主委员会“难产”根本原因在于很多业主都不参加投票，他建议，只要对业主进行了通知，如果不来投票就自动视为同意大多数与会业主的决定，很多问题就能迎刃而解。

　　2.业委会届满能继续履职？

　　对于这个问题，专家意见有很大分歧。广州市物业管理协会会长李卓章认为绝对不可以。原因之一就是《广东省物业管理条例》已经规定业主委员会届满不得继续履职。另外李卓章认为，5年的任期已经足以令业委会委员充分履行职责了，倘若可以超期履职，则会造成现任业主委员会不积极推动换届选举的情况出现。

　　而业主委员会协会筹委会的孙威力则指出，现在业主委员会成立起来已经相当不易，倘若任期届满就不能履职，可能给开发商等强势一方侵权之机。

　　而广东博厚律师事务所的程磊律师则认为，不应“一刀切”。倘若现任业主委员会怠于履行换届选举职责，其他业主可以要求街道办等政府机构直接组织换届。

　　3.调整物管费走什么程序？

　　物业管理收费问题，一直是业主和物业公司矛盾的主要来源。据了解，在业主与物管的纠纷中，物业费纠纷占了90%。此次草案中，规定了物业公司在业主大会成立前可以调整物业费，但是要符合过半数业主表决同意等硬性条件。

　　保利物业管理有限公司总经理黎家河解释了物业公司的难处。他说物业服务属于劳动密集型行业，而现在劳动力工资上涨很快，物业费标准期限是很难以测定的。李卓章也认为，应补充一条“物业公司有其他需求，可以与业主协商确定。”

　　4.大业主投票权数能否限制

　　现在有不少小区的大部分面积都由临时开发商、炒房团以及政府代管等“大业主”掌握，之前有建议指出应该对单个业主的投票权数作出一定限制。但是我国《物权法》没有对此作出限制，所以《办法》草案也没有限制规定。

　　广东外语外贸大学的张永华教授认为，即便作出限制，也不违背《物权法》规定。“业主大会不同于股份公司，基于公共利益，可以对面积投票权数进行限制。”周玉忠也介绍说，2004年上海已经规定，单个业主面积投票权数不得超过总票数的30%。

　　曾担任过全国人大代表的律师陈舒认为，不应对面积投票权数作出限制，因为业主大会投票除了要面积过半，还要人数过半，从人数上已经对“大业主”的权限作出了限制，倘若再从面积上限制，就侵害了“大业主”的建筑物分区所有权。