物管公司能否限制业主商铺的经营范围

物管公司能否限制业主商铺的经营范围

文/程磊

原载于《现代物业·新业主》2012年第11期/总第240期

[案例]

李新庆是广州市天河区容科花园233号16铺的业主。2012年4月1日，李新庆将该铺出租给广州穗海地产代理有限公司（以下简称穗海公司），用于开展房产中介代理业务，双方签订了商铺租赁合同并办妥了该铺的租赁登记手续，穗海公司取得了该铺的营业执照。签订合同后，李新庆即协助穗海公司着手进行该铺的装修工作。但为容科花园提供物业服务的广州容科物业管理有限公司（以下简称容科物管）却禁止李新庆安排的穗海公司入场装修，且容科物管以房产中介服务业属于受其限制审批的经营范围为由，不允许李新庆出租给穗海公司作房产中介用途，导致李新庆及穗海公司一直不能使用该铺，经多次交涉无果。李新庆作为原告向法院提起诉讼，请求法院判令被告容科物管停止侵害，排除妨碍，立即配合原告及穗海公司进场装修。穗海公司作为第三人参加该案件的诉讼。

被告容科物管辩称：被告不同意原告安排的穗海公司进场装修，是依照《容科花园商铺管理公约》，维护小区全体业主的合法权益，正当行使物业管理职权的行为，不构成对原告物权的侵犯。具体理由是：1、被告是容科花园开发商依法选聘的物业管理企业，有管理容科花园商业街的资格和权力。2、原告在其与开发商签署的房屋买卖合同《补充协议》第十九条中，已明确约定买受人应遵守“容科花园物业管理公司制订的各项管理规定、公约”。后又在容科花园233号16铺收楼时，亲笔签署了《容科花园商铺管理公约》，承诺遵守《容科花园商铺管理公约》的有关规定，接受被告的服务和管理。其中的第三十九条明确约定：业主须遵守容科物业管理公司其他制订之有关规定。3、容科物业公司根据容科花园商铺使用和管理的现状，经开发商授权和批准，在2011年底，重新修订了《容科花园商铺管理公约》公布施行。修订后的《容科花园商铺管理公约》听取广大业主的意见，针对商业街个别行业出现的无序竞争情况，在《容科花园商铺管理公约》第40、41项规定：容科物管有权对商铺产权人的转租及经营项目建立有效的审批、备案制度。另为了维护社区有序发展，避免出现恶性竞争，在商业范围内，不得出现多于三间从事相同或相似经营范围的商铺，且视社区需求而定，部分行业只能保留一间商铺。物管公司根据商业街现时招商经营项目情况，对下述项目后期进驻商业街经营时进行有效的已受审批限制，包括饮食类、美容美体／SPA类、房地产中介服务类、洗衣干洗类、美发养发类、沐足按摩类。4、考虑到公布的《容科花园商铺管理公约》内容较多，小区业主可能无暇仔细阅读的情况，2011年12月5日，物管公司特别以《容科花园商铺管理公约》补充规定的方式，专门张贴了《容科花园商铺管理公约》第40、41项的规定内容。2012年2月和3月，物管公司又以通告、公告的方式两次强调：商铺的出租、转让实行审批备案制度。原告与穗海公司不顾《容科花园商铺管理公约》的约定，在容科花园商业街已经有多家地产中介代理机构，明知自己的地产代理中介不会被批准的情况下，恶意签订《商铺租赁合同》，执意在商业街从事地产代理中介业务。被告阻止原告装修入场的行为，是依据《容科花园商铺管理公约》实施正当的管理行为，根本没有侵犯原告的财产权利，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

具体内容详见当期杂志.