合同计价方式相矛盾买家利益获支持
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日期:[2012-07-20]
来源：新快报 版次:[C13]
版名:[商业地产·大赢家]
律师支招
●案例2010年，刘先生在某项目买下了一间142平方米的写字楼单位，总价272万元，当时购房合同第21条约定计价方式采用按套计价，但在合同的第25条却又约定，商品房交付后，如产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照以下原则处理：面积误差比在3%以内，据实结算房款。房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
刘先生拿到房产证后发现产权登记上的面积比合同约定的少了12平方米，面积误差已经超过了3%。刘先生要求开发商双倍返还多收的购房款，但开发商却提出，合同上已有约定是按套计算购房款，即使房屋实际面积与合同约定面积有误差，购房者也无权要求返还多收的购房款。
协商不成后，刘先生只有起诉到法院。法院经审理后认为，双方签订的购房合同既约定了“按套计价”，又约定了面积差的处理方式，前后约定存在矛盾。因购房合同是由开发商拟订并提供的格式合同，双方对格式合同的理解发生争议，应作出不利于提供格式条款一方的解释。最后判决开发商需返还多收的购房款给刘先生，但没有按双倍返还处理。
●律师提醒广州市律师协会民事法律委员会秘书长程磊表示，开发商卖楼时往往都会事前拟订好标准的书面购房合同，因为合同内容往往都未与买家协商，因此都属于格式合同，其中的条款就是格式条款。按《合同法》规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。在本案中，刘先生与开发商签订的合同既约定了“按套计价”，又约定了面积差的处理方式，前后约定矛盾引发争议，根据《合同法》的规定，只能以不利于提供格式条款一方的解释为准，也就是说，需要按照面积差的处理方式解决。
值得注意的是，《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。采用按套计价方式，如果面积发生变化，总房款保持不变。因此，购房者在签订购房合同时，应对按套计价、按套内建筑面积计价、按建筑面积计价作出明确约定，以免因计价方式约定不明发生纠纷。 （李琳）
