程磊律师接受《新快报》采访谈超租赁期限合同效力问题

超租赁期限，转租合同无效

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日期:[2012-06-21]  版次:[X10]   版名:[商业地产?大赢家]  

来源:新快报

　　2011年1月，鸿图公司将名下一间产权商铺以每月4万元的租金，租给了一家商务经营管理公司，租期至2012年1月3日。后来，该商务经营管理公司又将商铺转租给了李小姐经营超市，双方签订的租赁合同中，约定租赁期为2011年2月10日-2012年12月31日。2012年1月3日，鸿图公司要求按原来合同约定收回商铺，但从商务经营管理公司处转租到商铺的李小姐却认为她的租赁合同还没到期，不同意搬迁。协商无果后，双方打起了官司。

　　最后，法院判决，因为鸿图公司与商务经营管理公司签订的租赁合同约定租期只是到2012年1月3日，后来双方也没有续签合同，所以商铺租期就在2012年1月3日终止。李小姐与“二房东”商务经营管理公司签订的转租合同，租期应受到原商铺租赁合同的约束，即转租合同租期也在2012年1月3日结束，李小姐应退还商铺。

　　律师提醒：广州市律师协会民事法律委员会秘书长程磊表示，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”由于转租合同是以承租人存在租赁权为基础的，在承租人的租赁权因合同终止等原因失效时，次承租人不能向出租人主张租赁权，也就是说，租赁合同约定的期限直接约束了转租合同的期限。

　　由此可见，商铺的使用者在签订转租合同时，应查明原商铺租赁合同的有效期限，只能在租赁合同的有效期限内签订转租合同。如果转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定属于无效，作为次承租人的商铺使用者的权利将得不到保障。不过，如果因为转租人的原因导致次承租人的租赁权受到损害的，次承租人可以根据转租合同的约定，要求转租人赔偿损失。

　　（李琳）