买写字楼长线收租 回报13.1%

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日期:[2012-06-01]  版次:[C14]   

版名:[商业地产·大赢家]  
　　■新快报记者 李琳

　　与许多投资客喜欢进进出出折腾着买卖物业不同，以IT业起家的叶先生在投资写字楼时始终坚持长线收租，获取稳定回报。从2004年到现在，叶先生在天河区先后买下了多间写字楼单位用于收租，选的都是面积在100-150平方米之间的乙级写字楼产品，目前所有写字楼（未交楼的除外）租金回报都在10%以上，其中最理想的4间在租写字楼平均租金回报高达13.1%。

　　当是买“养老保险”

　　叶先生称自己只是一个小老板，在1998年前后投身当时红火的IT业。“那一行当年确实来钱快，我当时租的是最好的写字楼，就在中信广场办公。不过后来IT业经营越来越困难，我慢慢地把资金抽出来，买些物业收租，也当是给自己买份‘养老保险’。”叶先生说：“2004年初，有朋友放盘体育西路城建大厦的一间写字楼，126平方米的单位，价格才9000多元/平方米，我立刻就买下来了。虽然是二手的，但交易完立刻能收租，原本租金1万元/平方米/月，现在都涨到1.5万元/平方米/月了，租金回报接近16%。”

　　专挑中小面积单位

　　后来，叶先生跟做地产的朋友交流，听说新项目的投资空间更大，就开始留意起新项目来。根据他的经验，面积在100-150平方米之间的写字楼通常都比较容易出租，所以也将投资目标锁定在这个范围内。2004年中，珠江新城的勤建商务大厦开盘时，叶先生买下一套147平方米的单位，总价140万元，单价还不到1万元。“当时买得挺抵的，我那个单位价格比附近的住宅还要便宜。听说现在可以卖到350万元了，很多朋友都劝我卖掉套现，我还是舍不得。现在我租给一家贸易公司，每月收1.6万元租金，租金回报也还不错。”

　　接下来的三年间，叶先生又先后买下几间写字楼单位，最值得称道的是中泰国际广场和津滨腾越大厦的两间写字楼物业，面积分别为124和114平方米。“广州写字楼价格是在2009年以后才大涨起来的，这两间写字楼在2006-2007年间买入，当时价格比同区的住宅要便宜得多，单价才1.3万-1.5万元，如今单价都涨到2万多元了！单从售价来看，它们涨幅没有住宅涨得多，不过写字楼的租金比住宅要高得多，这两个写字楼，一个月租1.8万元，一个月租1.5万元，租金回报也都超过10%了。我同时也在珠江新城买了两套住宅，现在租金回报才只有3%。”

　　正因为看好写字楼的高租金回报，去年年中时，叶先生又出手在珠江新城的保利克洛维买下一个122平方米的单位。“当时刚开盘，价格很笋，我305万元买下来的，听说现在单价卖到3.1万元，我那套单位市值达380万元，不到一年时间，我账面上已经赚了75万元。近一年来，广州住宅市场一直风雨飘摇的，我买的这间写字楼市价还能涨25%，确实让我自豪啊！”

　　算算账

　　账面赚734.6万，月收租6.4万

　　叶先生先后买下的多间写字楼单位中，有5间收益最理想。它们买入时共花了890.4万元，目前物业市场总价值已达1625万元，也就是说，叶先生这5套物业的升值额已高达734.6万元，升幅82.5%。因为有一间写字楼还没收楼，叶先生其余4间写字楼目前月收租6.4万元，平均租金回报有13.1%。

　　生意经

　　天河100-150m2写字楼最好租

　　其实在2009年广州写字楼价格大涨之前，我买的这些写字楼的价格一直涨得不多，比同一时期不停地炒卖住宅投资的朋友，账面上其实赚得要少得多。不过一直以来，我投资写字楼主要看重的还是租金回报，广州的住宅租金回报大多只有3%，有的还低至1%。但我的写字楼租金回报最少也有10%，比住宅要高得多。另外，广州是一个中小企业非常多的城市，天河区的中小企业还特别多，近年来广州又一直坚持“住禁商”，据我了解，在天河北、珠江新城这些商务区，面积在100-150平方米之间的写字楼单位是最容易出租的，所以我一直买这一类的物业。

　　我投资写字楼一直坚持三个原则：一是选点只选天河区；二是尽量选在商务核心区内；三是物业面积不能太大。还好，投资了这么多套写字楼物业，租赁行情一直非常好，租金回报也比较高。值得一提的是，买写字楼收租对我们做生意的人来说还有一大好处：如果突然需要资金周转，手头的写字楼都能拿去做抵押贷款。因为写字楼租金高，银行估价也高，能贷出来的资金更多，而且申请手续简单，比用住宅抵押去申请贷款要容易得多。

　　律师支招

　　买麦当劳租的铺，不一定稳赚

　　案例：一年前，刘先生在市区买下一间400多平方米带租约出售的商铺，在签订商铺买卖合同时，其租赁合同也同时转到刘先生名下。当初得知租客是麦当劳公司，而且租赁时间长达10年，租金按照该商铺所经营的餐厅营业额的8%计收，刘先生还很高兴，以为执到“宝”了。没想到收铺之后，虽然麦当劳公司逐月向刘先生以《通知单》形式报送每月的营业额，并按照营业额的8%向刘先生支付租金，但刘先生却认为该租金明显比周边地段商铺租金低；而且与租金直接挂钩的餐厅营业额数据来源于麦当劳公司单方提供的《通知单》，自己无法对餐厅的具体营业额进行监督。考虑到租赁时间长达10年，刘先生算了一笔账，按市场行情，这10年里他将会少收几百万元的租金。没想到当初以为稳赚的带租约商铺投资，最后却“亏大了”。为减少损失，刘先生向麦当劳公司提出增加租金的要求，可对方不同意，刘先生只有将其告上法庭，要求法院撤销双方签订的租赁合同。法院经审理后认为，刘先生在签订商铺买卖合同时，已清楚商铺处于租赁状态，也非常清楚租赁合同的内容；对租金的支付方式及合同风险是明知的和可预知的。而法律、行政法规对租金的计算及支付方式并无强制性规定，当事人可自由约定，并应承担相应的法律后果。至于租金是否明显低于同等地段店面租金，经过法院委托相关鉴定机构鉴定，麦当劳公司实际支付的租金大多在评估价格范围内，租金还能随着被告营业额的上升而高出鉴定价格范围。刘先生提供的证据不足以证明该租赁合同的约定失公平，因此判定双方合同有效，驳回了刘先生的诉讼请求。

　　律师提醒

　　广州市律师协会民事法律委员会秘书长程磊表示，带租约出售的商铺因为能免去日后寻找租客的烦恼，在商铺市场中往往更受投资客欢迎，但投资这类带租约商铺也有一定的风险。根据《合同法》规定：商铺租赁时发生所有权变动并不影响租赁合同的效力，这在法理学上称之为“买卖不破租赁”。开发商将带有10年租约的商铺卖给了刘先生，租赁合同对刘先生就继续具有法律效力。因此，在出手买铺之前，投资者就应先认真审查租赁合同的期限以及对租金计算标准的约定。如果约定的是浮动租金，即商铺的租金与商铺经营者的营业额挂钩，投资者就应对商铺的租金回报进行预测和评估，觉得值才能出手。

　　在这一案例中，因为商铺租金完全与经营者的营业额捆绑计算，经营者掌握了营业额的具体数额和相关计算凭证，商铺投资者很可能无法对经营者的营业额监督到位，就有可能造成租金损失。为保障自己的利益，投资者也可就商铺租赁合同与原租户签订补充协议，在补充协议中对合同租金的具体数额进行固定，或者签订监督经营者营业额的条款，如要求经营者提供会计账簿，由双方对营业额进行核算，据此计算租金等。（李琳）

　　 叶先生投资的 5 套收益最理想的写字楼

　　物业名称 建筑面积（㎡） 买入价 当前市场价 账面盈利 目前租金 租金回报率

　　城建大厦 126 113.4 万元 275 万元 161.6万元 1.5万元/月 15.9%

　　勤建商务大厦 147 140万元 350万元 210万元 1.6万元/月 13.7%

　　中泰国际广场 124 161万元 320万元 159万元 1.8万元/月 13.4%

　　津滨腾越大厦 114 171万元 300万元 129万元 1.5万元/月 10.5%

　　保利克洛维 122 305万元 380万元 75万元 未交楼