广州市物业专项维修资金新规解读
网络:http://www.gzpma.com/showcate.asp?tid=18&cid=71&newsid=2230
文/程 磊
[注:本文原载于国家一级期刊《现代物业.新业主》2012年第1期,广州市物业管理行业协会会刊《物业管理信息》2012年1、2月刊转载]
2005年,“广州第一维修基金案”——五羊新城东悦居业主委员会状告开发商,要求开发商缴纳欠缴的物业专项维修基金,案件最后由广州市中级法院作出终审判决,业主要求发展商缴纳专项维修资金的诉求被驳回。法院认为,在2003年8月31日《物业管理条例》实施以前,专项维修资金缴交主体的确定应先由行政主管部门前置处理为宜,业主需要先找到行政主管部门,裁定究竟该由业主缴纳物业维修资金还是由开发商缴纳维修资金,暂不列为法院受理民事案件的范围。类似物业维修资金的纠纷在广州市并不鲜见。由于开发商未能严格贯彻“缴交维修资金作为业主收楼必备条件”的规定,向业主追缴住宅专项维修资金的民事主体模糊,开发商自有物业交存维修资金的自觉性不高等原因,导致在实践生活中,住宅专项维修资金归集率不高。日前,广州市国土资源和房屋管理局制定了《关于进一步规范我市首期物业专项维修资金管理工作的通知》(以下简称“通知”),该通知将于2012年1月1日开始施行。该通知的实施有望破解物业专项维修资金归集不到位这一困局,最大限度地提高维修资金归集率。
一、物业专项维修资金归集不到位的几个原因剖析。
1、开发商未能严格贯彻“缴交维修资金作为业主收楼必备条件”的规定。
2008年2月1日实施的《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定:“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”该办法将交存首期住宅专项维修资金与开发商交楼挂钩,房屋购买人不交存维修资金,开发商就不能交楼。笔者认为该条规定在实施过程中存在一定的法律问题。购房者与开发建设单位签订房屋买卖合同,其主要的内容是建设单位交付质量合格的房屋,购房者支付购房款,即房屋买卖合同的主给付义务是开发商交楼和业主交清购房款。如果业主全额交纳了购房款,即已经履行了其作为房屋买卖合同当事人的主要义务,建设单位就有义务向业主交付房屋。交纳物业专项维修资金仅仅是购房者履行房屋买卖合同过程中的附随义务,业主不交纳物业维修资金,损害的是其它建筑物区分所有权人的共有权。在房屋保修期满后,对于共有部位、共有设施设备因缺乏维修资金而不能及时得到维修养护,最终损害全体业主的利益,其并不会直接损害开发建设单位的利益。按照《合同法》的法理规定,对于附随义务的违反,相对方不得行使同时履行抗辩权,因为附随义务与主给付义务不是对等关系。购房者不交纳物业维修资金只是违反了房屋买卖合同的附随义务,不是主给付义务。如果购房者付清了购房者,从法理分析,建设单位不能以购房者不交纳住宅维修专项资金为由,不向购房者交付房屋。否则,建设单位即违反了房屋买卖合同的约定,构成违约,购房者有权要求建设单位承担迟延交楼的违约责任。基于上述原因,在实际交楼过程中,购房者如果已经付清了全部购房款,而开发商以购房者没有交存首期维修资金为由拒绝交楼,可能会遭到购房者的抵制,甚至引发激烈冲突。在这种情况下,开发商有可能不严格贯彻“缴交维修资金作为业主收楼必备条件”的规定,在购房者还没有交存首期维修资金的情况下,将房屋交付给购房者使用。
2、向业主追缴住宅专项维修资金的民事主体模糊,是住宅专项维修资金归集难的又一原因。
广州市国土资源与房屋管理局《转发省建设厅省财政厅关于贯彻建设部财政部<住宅专项维修资金管理办法>有关问题的通知》(穗国房字〔2008〕557号)第二条“商品住宅专项维修资金的交存要求”第(二)款规定,已交付业主使用,尚未交存首期住宅专项维修资金的商品住宅项目,业主应当补存首期住宅专项维修资金;已成立业主委员会的商品住宅项目,业主委员会应当组织业主补存首期住宅专项维修资金。
对于已经交付业主使用的但是尚未交存首期住宅专项维修资金的商品房,业主如果不补存首期住宅专项维修资金,则由谁负责追缴业主应当补存的首期住宅专项维修资金呢?
广州市房管局对此作出规定,业主未按规定将专项维修资金缴存到专户银行的,不予办理房屋产权证。物业所有权转让时,业主未按规定缴交首期专项维修资金的,不予办理房屋所有权过户登记手续。但是,限制业主办理房产证和过户手续,仅仅是从行政管理角度对专项维修资金的交纳进行监管。对于已经交付使用的房屋并且办理了房产证,暂时并没有将房屋进行转让意愿的业主,则房管局很难有强有力的措施要求业主补交专项维修资金。如果房管局发出责令业主限期交纳维修资金的通知,业主还是拒绝交纳维修资金,房管局因缺乏强制执行力,实际上也很难强制业主补交维修资金。
如果从业主不交纳维修资金的民事法律角度分析,到底应由谁来催促业主补交维修资金?是建设单位、业主委员会抑或是其他业主,还是物业服务企业?
对于建设单位而言,其与业主之间的房屋买卖合同已经履行完毕。而且,在商品房买卖合同中一般都会约定,由购房者将维修资金交纳到房管局开具的维修资金专户,开发商不应该是催缴维修资金的主体。况且,建设单位将房屋卖给购房者,其作为出卖方已经获得了购房款,实现了商业利润,建设单位也缺乏经济动力去催促购房者补交维修资金。
如果小区成立了业主委员会,因物业维修资金涉及到全体业主的利益,不补交维修资金的业主损害了其他交费业主的利益,业主委员会可以起诉业主,要求业主补交维修资金。《北京市住宅专项维修资金管理办法》(京建物[2009]836号)第十九条第二款规定,业主未按规定补建、续交住宅专项维修资金的,业主委员会应当督促其交纳,也可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。司法实践中,福建省漳浦县人民法院就判决了一起业主委员会起诉业主追讨首期住宅专项维修资金的案件。法院认为,依法交存住宅专项维修资金是作为商品住宅业主的被告的法定义务,业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。被告未按规定交存首期住宅专项维修资金交纳,损害了其他业主的利益,原告作为业主大会的执行机构,有权要求被告交存该项资金。
穗国房字[2008]557号文要求业主委员会组织业主补存维修资金,但在实践生活中,由于广州市的业主委员会成立比例并不高,组织业主补存维修资金工作并不容易开展。即便业主委员会要求业主补存维修资金,也缺乏强有力的措施。其要求一旦被业主拒绝,业主委员会也没有有效的措施去催缴。实际操作过程中,业主委员会并不倾向于通过向法院提起诉讼的方式去要求业主补存维修资金。由于诉讼过程烦琐,需要耗费大量的时间、精力和资金,业主委员会的起诉直接针对业主,容易激化矛盾,因此多数业主委员会不愿意通过诉讼方式要求业主补交维修资金。
如果小区尚未成立业主委员会,究竟由谁来催促业主补交维修资金?目前,尚缺乏这方面的法律规定。广州市国土资源和房屋管理局发布的《物业小区管理规约(示范文本)》第二十六条规定,业主违反本规约关于业主共同利益的约定,导致全体业主的共同利益受损的,其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。笔者认为,物业专项维修资金关系到全体业主的利益,单个业主不具有诉讼主体资格,其他业主以原告名义起诉,法院会以诉讼主体不适格为由,驳回单个业主的诉讼请求。物业服务公司作为接受业主委托提供物业服务的企业,业主不补交维修资金损害的是区分建筑物所有权人的共有权,与物业服务企业没有直接的利害关系,法律不应赋予其追缴物业维修资金的诉权。
从以上分析可以看出,当业主不补交维修资金时,到底由谁来催缴维修资金,法律缺乏明确规定,导致催缴维修资金的民事主体的模糊,这是维修资金归集难的一个重要原因。
3、开发商自有物业交存维修资金的自觉性不高,是住宅专项维修资金归集难的第三个原因。
开发商在楼盘开发完毕后,可能会保留部分房屋作为自有物业开展经营活动。对于开发商的自有物业,如果开发商不按规定交存维修资金,该如何处理呢?根据广州市房管局制定的《关于加强物业专项维修资金管理工作的通知》规定,如果开发商没有缴存维修资金的,由房管局责令限期缴交。如果开发商逾期仍不缴交的,不予办理土地有偿划拨使用手续和《建设用地批准书》、出让国有土地使用权设定登记、办理《商品房预售许可证》、商品房售款划拨、《物业管理企业资质证书》申报审核、商品房初始登记、国有土地使用权转让登记、土地公开挂牌出让竞买资格预审等业务。但现实生活中,某些开发时间较久远的楼盘,建设单位为项目公司,楼盘开发完毕后,公司即停止运营,不再进行房地产开发经营活动。对这些项目公司采取行政监管或处罚措施,也无法保证建设单位按规定交存维修资金。
二、《通知》对交存维修资金困局的破解之道。
针对上述物业专项维修资金归集不到位的困局,《通知》规定了有效的措施,提升维修资金的归集率。笔者认为,《通知》的最大亮点在于,将原来由业主自行到专户银行缴交维修资金的方式改变为由开发商先行垫付,再由开发商向业主追索的方式。
从法律角度分析,业主本应负有向物业专项维修资金管理中心缴交维修资金的法定义务,但现该义务由开发商代为履行。待开发商代为履行后,获得了“代位求偿权”,有权向本应负有交存义务的业主追索的权利。将交存维修资金的义务直接规定由开发商先行承担,方便了房管部门对维修资金的监管,能够确保维修资金到位,具有现实可行性和实操性。
《通知》规定,如果是预售商品房,开发建设单位应当在申请核发商品房预售许可证前完成维修资金交存手续。如果是现售商品房,开发建设单位应当在申请办理房屋产权初始登记前(俗称“大确权”)完成维修资金交存手续。因此,如果开发商不交存维修资金,其将不能获得预售许可证或者无法办理大确权,开发商没有这两个重要证书,则无法开展商品房预售工作,没有获得楼盘的“大确权”,将无法与购房者办理商品房过户手续。因此,将缴存维修资金和开发商获得预售和现售资格挂钩,可以有效督促开发商及时缴存维修资金,有利于维修资金的归集工作顺利开展。
综上所述,《通知》借重大房管的概念,加大物业专项维修资金归集的行政力度,即通过改变物业专项维修资金交存的时点和方式,由开发建设单位在办理预售或初始登记手续前预交存,确保物业专项维修资金交存到位。上述举措通过行政监管措施,将物业专项维修资金交存的时点前移,由开发建设单位全额垫付维修资金,能够确保维修资金到位,确保业主购买的商品房“老有所依”。笔者认为,《通知》的实施,有望破解广州市物业专项维修资金交存的难题,让广大业主在自己购买的房屋保修期满后的维修、更新、改造工作有了资金的保障,更大限度地保障广大业主的合法权益。
(作者系广东博厚律师事务所律师,历任广州市律师协会第六、第七届民事法律委员会秘书长职务。)
未经本律师书面授权,请勿转载!