停业商铺是否应交物业服务费？

（本文原载于《城市开发》2011年第1期）

文/程磊

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　　广州市荔湾区的翠绿广场属于商住两用楼，1-3层规划用途为商场，4层以上到22层为住宅楼。陈光涛于2009年12月13日与广州市翠瑞房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，购买了翠绿广场第二层211号商铺，商铺的建筑面积为128平方米，其中合同第十九条约定，该商品房移交后，陈光涛承诺遵守业主委员会选聘的物业服务公司制定的物业管理规定；在业主委员会未成立前，广州市翠瑞房地产开发有限公司指定广州市翠瑞物业管理有限公司（以下简称翠瑞物业公司）负责物业管理。2010年3月8日，陈光涛接收了上述商铺，并由翠瑞物业公司进行物业管理。

　　翠瑞物业公司与广州市翠瑞房地产开发有限公司于2010年1月11日签订《前期物业服务合同》，约定由广州市翠瑞房地产开发有限公司将翠绿广场移交翠瑞物业公司进行物业管理，商铺由乙方按建筑面积每月每平方15元向业主或物业使用人收取，委托管理期限为2010年1月11日至2012年1月11日止。陈光涛办理收铺手续后，没有在商铺开展经营活动。

　　陈光涛收铺后没有向物业服务公司交纳物业管理费，经翠瑞物业公司多次催讨未果后，2010年10月，翠瑞物业公司向法院提起诉讼，要求被告陈光涛支付从2010年3月8日开始到2010年10月8日的物业管理费，商铺按照每月每平方米15元计算，每月为1920元，共7个月合计13440元，支付商铺的公摊水电费共计8451元。

　　被告陈光涛辩称，原告与开发商签订的《前期物业服务合同》未经房管局备案，应属无效合同，其不应交纳物业管理费。被告没有使用涉案商铺，没有在商铺开展经营活动，不负有交纳物业服务费的义务。原告所称的商铺公摊水电费没有合法的计算依据，其不应向原告交纳公摊水电费。

[案件争议焦点]

　　未经备案的物业服务合同是否有效？

　　商铺停业期间是否应交纳物业服务费？

　　商铺的公摊水电费应如何计算？

[律师评析]

　　一、《前期物业服务合同》是否备案不影响合同的效力。

　　《广东省物业管理条例》第三十六条第三款规定，物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将前期物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。根据上述规定，原告与开发商签订的《前期物业服务合同》应报送广州市国土资源和房屋管理局、街道办事处备案。本案中，原告与开发商签订《前期物业服务合同》后没有报送房管局备案，前期物业服务合同是否有效？

　　关于合同的效力问题，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条亦规定“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”上述规定表明，登记备案对合同效力的影响应以法律和行政法规将登记备案作为合同的生效要件为前提，法律和行政法规未规定登记备案后生效的，当事人未办理登记不影响合同效力。《广东省物业管理条例》属于地方性法规，该法规也没有规定前期物业服务合同经备案后才生效，因此，原告未办理前期物业服务合同备案手续不影响前期物业服务合同的效力，前期物业服务合同依法有效。

二 、商铺停业期间仍应按照前期物业服务合同约定交纳物业服务费。

　　国务院《物业管理条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告提供的物业服务是针对物业管理区域内的物业共有部位和共有设施设备提供的，被告的商铺没有经营，是对其专有部位的自由处分。被告不在自己购买的商铺开展经营活动，原告并不因此减少对物业共有部位和共有设施设备部分维修养护和维护商场环境卫生和秩序的工作量。因此，只要被告接收了涉案商铺，享受了原告提供的物业服务，根据等价有偿的原则，即便被告没有在商铺经营，也应向物业服务公司交纳物业服务费。

　　三、公摊水电费应按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

　　关于公摊水电费的分摊问题，广东省物价局于1997年8月1日发布了《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》（粤价〔1997〕173号文），对住宅小区内物业管理服务的收费中有关公共水、电费用的分摊问题作出了具体规定。通知规定，为提高公用水、电费用分摊的透明度，减少价格纠纷，凡属向住(用)户分摊的公用水、电费用，必须单独列账，向住(用)户公布费用分摊的办法和总金额以及各住(用)户应负担的金额等。严禁把分摊的水、电费用与住(用)户自用的水、电费用的混合统收。按照通知规定，公摊水电费的收取应由物业服务公司单独列账，应将费用的公摊办法进行公示，接受业主的质询。公摊水电费应与业主专有部分的水电费分开计算。根据粤价〔1997〕173号文规定，住宅小区物业管理单位办公及生活等自用水、电，必须单独设置计量表，其费用由物业管理单位负担，不得向住(用)户分摊。小区绿化物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及喜庆活动、宣传、装饰等用水用电，其费用均由物业管理综合服务费列支，不得向住(用)户分摊。小区开展多种经营活动的水、电费用，由该项经营收益列支，不得向住(用)户分摊。《广东省物业管理条例》第四十九条第二款规定，物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

　　本案中，原告收取商铺的公摊水电费应将公摊费用的方法进行公示，将各项用水用电的费用分类，区分公摊部分和专有部分的水电费用。将需要分摊的总水电费除以商场的总建筑面积，得出商铺每平方米的分摊水电费用，然后按照业主的商铺面积计算出应分摊的水电费。

【法院判决】

　　前期物业服务合同没有约定合同须经备案才能生效，法律、行政法规也没有规定备案是物业管理合同生效的要件，故此，前期物业服务合同是合法有效的合同，具有法律约束力。被告认为合同未经备案无效，依据不足，法院不予采纳。关于商铺停止经营应否支付物业管理费及公摊费用的问题。虽然被告的商铺停止经营，但其商铺需要交纳物业管理费是因为原告对小区物业的共有部分和共同事务进行了管理，故此，即使被告的商铺没有经营，仍然需要交纳物业管理服务费及公用公摊费用。被告以商铺没有经营为由，拒交费用理由不足，法院不予采纳。商铺业主的公摊水电费应按照业主专有部分占建筑物总面积的比例进行分摊。判令被告陈光涛支付从2010年3月8日开始到2010年10月8日的物业管理费共计13440元，支付商铺的公摊水电费共计6121元。

　　（作者系广州市律师协会民事法律委员会秘书长，广东博厚律师事务所律师）

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